[Bizhankook] 南楊州（ナミャンジュ）ニュータウンに位置する知識産業センターの空室状況が二極化している。かつて供給過多と入居不振が議論された工場・業務スペースは、入居可能な業種の拡大や交通アクセスの改善を経て、空室が減少する傾向にある。しかし、低層部の店舗および併設商業施設は、長期化する空室問題から抜け出せずにいる。
7日に訪れた京畿道南楊州市茶山（タサン）洞のある知識産業センター。かつては供給過多と入居不振の問題が取り沙汰されたが、建物上層部の工場・業務スペースはかなりの部分が埋まっている様子だった。廊下には入居企業の看板が掲げられた部屋が並び、業務で出入りする人々の姿も目立った。
ここで働くA氏は「現在の空室はほとんどないはずだ」とし、「看板が出ていない部屋も、実際にはほとんどが入居している」と語った。
業務スペースを行き交う人々が目立つ上層部とは対照的に、低層部の店舗は閑散としていた。センターの至る所に「賃貸募集」の案内が貼られた空き店舗が残っており、1階の歩道に面した店舗でも空室が見られた。一部の店舗は運営の跡を残したまま閉鎖されていた。当該知識産業センターの関係者によると、ここの店舗は全70室のうち26室が空いている。空室率は約37％だ。
南楊州のもう一つのニュータウンである別内（ピョルネ）洞も事情は似ていた。翌日に訪れた別内洞の知識産業センター周辺でも、工場・業務スペースは大部分が入居済みだった。一方で、低層部の店舗には営業していない、あるいは空っぽの店舗が少なくなかった。
別内駅の「Pスクエア」は、このような温度差が最も顕著に表れている場所だ。ここは低層部の商業施設「Pスクエア」と、上層部の知識産業センター「Pタワー」の2棟で構成された複合団地である。地下1階から地上2階までは商業施設、3階以上は知識産業センターで構成されている。低層部の商業施設が、事実上、知識産業センターに付随する店舗の役割を果たしている構造だ。
8日午前11時ごろに訪れたPスクエアの地下1階は、行き交う人が見当たらないほど閑散としていた。通路の両側には明かりの消えた空室が並んでいた。歩道に面しており、川が見える好立地の店舗ですら、かなりの数が空いていた。
地上1階の雰囲気も大きく変わらなかった。一部の店舗は営業中だったが、数歩離れた奥の店舗は空室が続いていた。2階は地下1階や1階より空室は少なく見えたが、営業中の店舗よりも空きスペースの方が多く見受けられた。
Pスクエアで不動産を営むB氏は「ここは勤務者を除けば流動人口がほとんどないため、商売がうまくいかない」とし、「新たに入居しようとするテナントは少なく、空室が長期化しているため、店舗オーナー同士で賃料を下げてテナントを探している状況だ」と述べた。
空室が長期化することで賃料を値下げする店舗も出てきているが、知識産業センターの店舗や併設商業施設は、高い初期分譲価格のために工場・業務スペースのように価格を調整するのが容易ではない。実際に別内洞のある知識産業センター付近の仲介業者によると、知識産業センターの工場・業務スペースは分譲価格が2億5000万ウォン台で月額賃料が60万〜70万ウォン水準であるのに対し、店舗は分譲価格が4億5000万ウォン台であるにもかかわらず、月額賃料は工場・業務スペースと同等か少し高い程度だ。店舗オーナーは収益を上げるために賃料を高めに設定したいが、空室を減らすために低い賃料を甘受せざるを得ない状況なのだ。
知識産業センターは、製造業、知識産業、情報通信産業分野の企業と支援施設が共に入居できる集合建築物だ。ここ数年で首都圏の各地で知識産業センターの供給が急速に増え、空室問題が浮き彫りになった。低金利時代の投資需要と相まって供給が拡大したが、その後の高金利と景気減速が重なり、一部の地域では入居不振と空室問題が取り沙汰された。
南楊州市は空室解消のため、入居可能業種を拡大してきた。昨年4月には知識産業センターの入居可能業種を従来の513業種から、OEM製造業、スマートファーム垂直農場、シェアキッチン運営業、建設業および電気・情報通信・消防施設工事業などを追加して577業種に広げた。市関係者は「入居可能業種を拡大するなどの努力を通じて、空室問題は徐々に改善に向かっている」と語った。
実際に7〜8日の2日間、茶山・別内の知識産業センターを見て回った結果、工場・業務スペースはかなりの部分が埋まっていた。近隣の不動産仲介業者の関係者らも、入居率は90％に近いと説明した。
長期空室による価格下落も、知識産業センターの工場・業務スペースへの入居が増えた背景として挙げられる。茶山・別内周辺の仲介業者の関係者は、工場・業務スペースの相場が分譲価格より20〜25％ほど下がり、企業の入居が続いていると説明した。ある仲介業者の関係者は「空室が長引き、賃料だけでも得ようとするオーナーたちが低価格で売りに出したことで入居が始まった」とし、「価格が下がったことで、少しずつ入居が進んでいる雰囲気だ」と話した。
一方で、低層部の店舗や併設商業施設は、工場・業務スペースとは異なる流れを見せている。業務スペースは業種拡大や価格調整をきっかけに入居企業が増える可能性があるが、店舗は入居企業数が増えたからといってすぐに埋まるわけではない。テナントは毎月の売上がなければ持ちこたえられないが、流動人口が少なく消費需要が弱い場所では、新しいテナントを見つけるのは難しい。
専門家らは、工場・業務スペースの空室問題が解決したからといって、店舗の問題が即座に解決されるわけではないと分析する。世宗（セジョン）大学不動産AI融合学科のシン・ボヨン教授は、新型コロナウイルス以降にオンライン消費が増え、生活密着型業種以外の需要が減った点にも触れ、「入居企業の従業員が増えたとしても、勤務のみを行って居住地に戻ったり都心部に移動したりすれば、当該店舗での消費にはつながりにくい」と語った。続いて「店舗賃料が下がらなければ店は入らないだろうが、高い初期分譲価格を考慮すると容易ではなさそうだ」と付け加えた。