[비즈한국] 国土交通部とソウル特別市は、1月に実施した第1次公共再開発モデル事業の候補地選定と同様の手続きを経て、第2次候補地を選定した。「首都圏住宅供給基盤強化策（2020.5.6.）」に基づき導入された公共再開発モデル事業の第2次候補地16カ所を3月29日に選定・発表したものである。
今回の候補地審査は、昨年国土交通部・ソウル市合同の公共再開発候補地公募に参加した70カ所のうち、新たに再開発事業を始めようとする老朽化した住宅地56カ所の中で、自治体が最終推薦した28カ所を対象とした。
2・4対策での開発時、民間自力開発より容積率平均111%p引き上げ
今回選定された候補地は主に駅勢圏や5万㎡以上の大規模な老朽化住宅地で、公共の参加・支援のもと計画通り事業が完了すれば、ソウル都心で約2万戸を供給する見通しだ。公共再開発は、LH（韓国土地住宅公社）やSH（ソウル住宅都市公社）など公共が、事業性の不足や住民間の対立などで長期間停滞している再開発事業に参加し、住居環境を改善して住宅供給も促進する事業である。
停滞した事業を促進するため、公共再開発を推進する区域では、用途地域の格上げや容積率引き上げ（法的上限の120%まで許容）などの都市規制緩和、分譲価格上限制度の適用除外といった事業性の改善、事業費の融資、許認可手続きの簡素化など、各種公的支援が提供される。住民は、新しく建設される住宅のうち、組合員分譲分を除いた物量の半分を公共賃貸、公共支援民間賃貸などで供給することになる。
候補地選定に先立ち、管轄自治体は公募に参加した老朽地56カ所に対し、老朽度、接道率、戸数密度などソウル市の整備区域指定要件を満たしているか、都市再生などの代替事業が推進されているかなどを考慮し、28カ所を1月末にソウル市へ推薦した。
ソウル市は自治体が提出した資料をもとに、公共再開発推進時の概略計画を作成し、3月29日にソウル市都市計画委員会の委員やソウル市議会議員などで構成された「国土部・ソウル市合同公共再開発候補地選定委員会」に上程した。選定委員会は自治体から提出された検討資料および担当部課長の説明をもとに、整備の緊急性（老朽度など）、事業の公共性（基盤施設との連携、供給効果など）、事業実現可能性などを総合的に審査し、16カ所を候補地として最終決定した。
選定委員会は、今回選定されなかった12カ所のうち8カ所（道林26-21、新吉16、新吉パムドンサン、樊洞148、龍頭3、大興5、阿峴1、下往十里）については、容積率・高さ制限の緩和だけでは事業性の改善に限界があり実現可能性が不足している、あるいは事業方式について住民の意見が割れているため、再検討のうえ次回の審議会で選定の可否を再議論することとし、保留を決定した。残りの4カ所（古徳2-1、古徳2-2、漢南1、城北4）は、再開発に対する住民の反対世論などを考慮し、最終的に候補地として選定しないこととした。
LH・SHは今後、候補地の住民を対象に現場説明会を開き、概略的な整備計画と事業性分析の結果を説明し、住民の意見も集約する一方、自治体と年内の整備計画策定手続き着手を目指して事業を準備していく計画だという。
今回の公募で審査が保留された場所も、整備事業を推進する必要性は認められることから、2・4対策で発表した「3080+整備事業（公共直接施行整備事業）」などの代替事業に対する住民説明会およびコンサルティングを通じて、事業推進を支援する予定である。特に、公共再開発における容積率緩和だけでは事業を正常化できるレベルの事業性改善が困難な事業現場は、整備基盤施設および公共賃貸の寄付採納負担が低く、公共が確定収益を保証する「3080+整備事業」の推進を積極的に推奨する計画だという。
2・4供給対策として進められる場合、用途地域の1～2段階の格上げなど都市計画インセンティブを通じ、再開発などの既存自力開発を推進する場合と比べ、容積率が平均111%p引き上げられると提案された。供給世帯数も、都市規制緩和および基盤施設の寄付採納緩和（15%以内）などを通じて、自力開発と比較して区域別に平均約39.9%増加すると発表された。また、土地所有者の収益は、供給物量の増加による事業性の改善を通じて、優先分譲価格が時勢比で平均63.9%の水準となるとし、これに伴い土地所有者の収益率も平均29.6%p向上すると提案した。3080+事業を通じ、事業性改善の効果が土地所有者にとって実質的な利益として返ってくると発表文に含まれている。
容積率引き上げ、民間が要求すれば乱開発で、公共がすればインセンティブ？
これまで国土交通部から発表された一連の対策を見ながら疑問が湧く。さまざまなインセンティブを見ると、完全な特恵事業ではないだろうか？ こうした追加インセンティブなしに、既存の法律の中で民間が主導的に進めてはいけないのか。これほど途方もない恩恵を与えてまで、あえて公共が推進しようとする理由が正直わからない。
容積率を一つ例に挙げてみよう。公共主導で行う場合、容積率をなんと111%pも引き上げるという。事業性が低く整備事業が進まない多くの区域や組合では、過去数年間で容積率を50%p前後引き上げてほしいと要請していた。
そのたびに返ってきた拒絶の理由は、追加の容積率は子孫のために残しておかなければならないものであり、何よりも都心の乱開発を防ぐために現行の容積率レベルを維持しなければならないというものだった。
民間がすれば子孫のための遺産を持ち出す乱開発となり、公共がすれば子孫のために残しておいた遺産を持ち出してもよく、乱開発にならないという主張の根拠が気になる。
供給は多ければ多いほど良いと考えている。過去3年間の供給抑制政策が供給拡大政策へと変わったことは歓迎すべきことだ。しかし、本当に供給を増やしたいのであれば、公共であれ民間であれ、最も効率的な方法で同一の条件で推進するのが公平性にかなっているのではないだろうか？ 公共がしようと民間がしようと、可能な限り早く住宅を供給することが最終目的だからだ。
筆名の「パション（Pachong）」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。ネイバーブログおよびYouTube「パションの世の中踏査記」を運営・進行している。著書に『大韓民国不動産未来地図』（2021）、『これからは上がる場所だけが上がる』（2020）、『大韓民国不動産使用説明書』（2020）、『首都圏アルチャ（優良）不動産踏査記』（2019）、『ソウルでなくても上がる場所は上がる』（2018）、『今でも買うべきマンションはある』（2018）、『大韓民国不動産投資』（2017）、『ソウル不動産の未来』（2017）などがある。