[비즈한국] 2・4不動産対策の余波によりソウルのマンション価格上昇が落ち着きを見せる中、呉世勲（オ・セフン）新ソウル市長が今後打ち出す住宅政策に注目が集まっている。呉市長はソウル市長補欠選挙の公約として再建築・再開発事業の活性化を掲げたが、専門家は住宅の純増による住宅価格の安定と、開発好材料による短期間の価格高騰という両面を予測した。
政府は先立って2月4日、全国に新規住宅83万6000戸を供給する内容を盛り込んだ不動産対策を発表した。2025年までに都心内の新規事業（57万3000戸）と新規公共宅地指定（26万3000戸）を通じて、ソウルで32万3000戸、仁川・京畿で29万3000戸、5大広域市で22万戸を供給することにした。同月24日には、2・4不動産対策の最初の新規公共宅地として、光明・始興（7万戸）、釜山・大渚（1万8000戸）、光州・山井（1万3000戸）が発表された。
2か月間でソウルのマンション価格上昇が鈍化、取引量は半減
2・4不動産対策の発表から2か月間、ソウルのマンション価格の上昇基調は鈍化した。8日、韓国不動産院が発表した週間マンション価格動向によると、4月第1週（5日基準）のソウルマンション売買価格指数は前週比0.05%上昇した。ソウルのマンション価格上昇率は、2月第1週から0.1%→0.09%→0.08%→0.08%→0.07%→0.07%→0.06%→0.06%→0.05%→0.05%と、上昇の勢いが弱まる傾向にある。
マンション売買量は半分に減った。ソウル不動産情報広場によると、2月のソウルでのマンション売買取引は前年同月比53.5%（4444件）減少した3857件となった。これまで受け付けられた3月のマンション売買取引は2470件で、昨年3月より44.1%（1949件）減少した。住宅売買取引は契約から30日以内に届け出る必要があるため、3月の取引量統計は4月末までに増加する可能性がある。
韓国不動産院側は「市中金利の上昇や税負担の強化、2・4供給対策の具体化などにより買収意欲が萎縮し、様子見姿勢が継続しているため、先週の（ソウルマンション価格の）上昇幅が維持された」と説明した。
呉世勲新ソウル市長、再建築・再開発の活性化で住宅を追加供給
このような中、呉世勲新ソウル市長の政策動向が今後のソウルの住宅価格を分ける変数になると予想される。呉市長はソウル市長補欠選挙の第一の公約として「スピード住宅供給」を掲げた。5年間でソウルに新規住宅28万5000戸の供給を推進するという内容だ。マンションの階数と容積率規制を緩和し、再開発・再建築事業を活性化させることが供給の核心となっている。
呉世勲市長が掲げた住宅供給案は、△区域指定基準の緩和を通じた整備区域の再指定（10万戸）、△「整備指数制」廃止を通じた新規整備区域の指定（3.5万戸）、△容積率および階数規制緩和を通じた一般分譲物量の確保（5万戸）、△小型再建築事業による都心型タウンハウス導入（3万戸）、△民間土地賃借型公的住宅の導入（7万戸）である。
呉市長は公約発表時に「政府主導の供給対策に固執する態度では、かえって迅速な住宅供給が難しい」とし、「民間市場の活力を利用し、市民が望む場所、望む形で住宅を供給する」と明らかにした。
専門家「長期的な住宅価格の安定に期待」vs「短期的には急騰を懸念」
専門家は整備事業の活性化公約に対して、期待と懸念を同時に示した。再開発・再建築事業で住宅（一般分譲）の供給が増えれば、長期的には住宅価格の下落が期待できるが、整備区域の指定や規制緩和が開発の好材料と受け取られ、実際の供給までに住宅価格が急騰する可能性があるためだ。
不動産114のユン・ジヘ首席研究員は「長い目で見れば再開発・再建築による供給拡大は必要だが、短期的には市場が規制緩和を開発の好材料と捉え、住宅価格が上がる可能性がある。ソウルだけで毎年5万戸以上の供給が必要だという分析があるが、その水準を超える大量供給が行われなければ、価格の変動幅だけが大きくなり、供給不足は解消されない可能性がある」と述べた。
大韓不動産学会のソ・ジンヒョン会長（京仁女子大学経営学科教授）も「ソウル市は今後、再建築中心の住宅供給が行われるとみられる。短期的には規制緩和の恩恵を受ける再開発・再建築マンションの価格は上昇するだろうが、将来的に実際の供給が行われれば、住宅価格の安定効果が現れるだろう。当分の間は供給が行われないため、ソウルの住宅価格は右肩上がりになるだろう」と話した。
住宅価格正常化市民行動代表であるソン・ギギュン・ソンギギュン経済研究所長は「再建築マンションの価格は、全体のマンション価格の先行指標と見なされてきた。ソウル市が整備事業の規制を緩和すれば、再建築対象マンションの資産価値が上がり、実際の供給まで価格が上がることになる。再建築を通じた住宅供給効果が、その間の期待感で上がった住宅価格を上回るかは未知数だ。ソウル医療院の敷地のように、ソウル市が保有する土地を宅地として活用し、住宅価格を直ちに刺激することなく供給を増やすべきだ」と指摘した。