[비즈한국] 呉世勲ソウル市長の就任により、「漢江ルネッサンス」事業が再び注目を集めている。呉市長の不動産公約の核となる部分のいくつかが、漢江ルネッサンスから出発しているからだ。不動産市場は第2の「ラミアン・チェリトゥス」が登場するのではないかという期待感でざわついている。
再び注目される呉世勲市長の「漢江ルネッサンス」事業
呉世勲市長は選挙期間中、「就任後1週間以内に再建築規制を解除する」と述べるなど、規制緩和に対する強い意志を示した。35階建て制限の廃止、容積率緩和などの規制緩和政策によって、ソウル市の住宅価格安定化を実現すると自信を見せた。呉市長が打ち出した規制緩和政策は、前回の在任当時に彼が力を入れていた「漢江ルネッサンス」事業の一環である。2011年に故朴元淳（パク・ウォンスン）前市長の就任により白紙化されたものが、10年ぶりに復活することになる。
漢江ルネッサンス事業は、呉市長が2006年から2011年までの任期中、核心的な政策として推進したものだ。漢江を経済的価値創出の足掛かりにするという企画意図の下、多様な事業が進行された。大韓弁護士協会環境問題研究委員、ソウル市緑のソウル市民委員会監査、環境運動連合中央執行委員などを歴任した呉市長は、2006年の当選当時、「環境専門家」として通っていた。漢江ルネッサンス事業も、そうした性格から始まったものだ。
2006年9月26日に発表された漢江ルネッサンス第1段階には、漢江を自然共生型にするための政策が盛り込まれている。△生態復元、△アクセス性向上、△文化・観光基盤の造成、△水辺景観の改善、△水上利用の活性化という5つの分野に分け、市民がより気軽に漢江へアクセスできるよう構想した。
2009年には漢江の公共性回復を本格的に推進した。漢江沿いを市民空間に変え、漢江沿いのスカイラインを変えるというのが核心だ。アパートの階数制限緩和もこの時に打ち出された政策である。呉市長は当時、「これまで私有化されていた漢江沿いを市民の空間に変え、漢江沿いのスカイラインを画期的に作り変える」と発表した。漢江沿いに中低層アパートが隙間なく立ち並び、住人だけが漢江の景色を独占していた状態を、スリムな超高層アパート団地を許可することで市民に還元するという意図である。
ソウル市は漢江沿いを「戦略整備区域」「誘導整備区域」「一般管理区域」の3つに区分した。聖水（ソンス）、合井（ハプチョン）、二村（イチョン）、狎鴎亭（アックジョン）、汝矣島（ヨイド）などの戦略整備区域では土地利用の変革を積極的に実行し、望遠（マンウォン）、堂山（タンサン）、盤浦（パンポ）、蚕室（チャムシル）、紫陽（チャヤン）などの誘導整備区域では中長期的な中・小規模開発を計画した。その他の地域は一般管理区域とし、大きな変化がない地域として残した。
建物の高さも「高さ緩和区域」「高さ誘導区域」「高さ管理区域」に区分し、高さ緩和区域（汝矣島、狎鴎亭、蚕室など）には最高階数の制限を設けず、住居部分に許可される最高階数は50階前後、平均階数は40階前後に定めた。高さ誘導区域（聖水、二村、盤浦、九宜・紫陽、堂山など）のうち、背後に眺望を遮る対象がない地域については、最高階数50階、平均階数30階前後へと緩和した。
第2の「ラミアン・チェリトゥス」実現には政府・ソウル市議会との調整が急務
ソウル市龍山区二村洞に位置する「ラミアン・チェリトゥス」は、漢江ルネッサンス事業の恩恵を受けた唯一のアパート団地だ。漢江沿いで最高階数56階を誇るラミアン・チェリトゥスは、15階建てのレックスマンションアパートを再建築し、2015年に竣工した。
レックスアパートは最高36階、496世帯規模で再建築される予定だったが、呉市長の漢江公共性回復政策により、56階建ての高さで再建築された。当時ソウル市は、漢江沿いにアパートを建てる事業者が敷地の25%以上を寄付採納（公共寄与）する場合、削減された建築面積分を容積率引き上げによって補填することにした。
レックスアパート再建築組合は、全敷地3万903平方メートル（約9364坪）の25%にあたる7726平方メートル（約2341坪）の土地をソウル市に無償で提供する代わりに、超高層建築の許可を得た。容積率は当初の190%から330%へと大幅に引き上げられた。
レックスアパートの事例を見て他の再建築団地の期待感も高まっていたが、2011年に呉世勲市長が辞任したことで漢江ルネッサンス事業は全面的に無効化された。超高層アパートを期待していた住民の失望感も大きかった。特にレックスアパートから10メートルしか離れていない王宮アパートは、呉市長の任期中に47階建てのアパートへの再建築を推進していたが、15階の高さ制限により、入居者から大きな反発を招いた。
現在、漢江沿いのアパートには35階の階数制限が適用されている。もし呉世勲市長が漢江ルネッサンス事業を復活させて50階まで緩和すれば、第2、第3のラミアン・チェリトゥスが登場する可能性は非常に高い。しかし、乗り越えるべき壁も多い。漢江ルネッサンス事業は、当時のソウル市の財政難で足踏みし、住民の意見聴取を疎かにしたことで対立を招いたこともある。
現時点では、政府との調整が最も急務である。ソウル市長の権限だけで解除できる再建築規制には限界があるからだ。大韓建設政策研究院のイ・ウンヒョン責任研究員は、「35階規制の緩和や容積率の引き上げなどは、政府と一定部分の協議が必要と予想されるため、調整の余地がある」としつつも、「ただし、35階ルールが撤廃されるからといって、無条件に高層ビルを許可するのは避けるべきだ。都市景観を損なわない範囲内で、多様な条件を詳細に検討した後に許可値を調整しなければならない」とアドバイスした。
大韓不動産学会会長（京仁女子大学教授）のソ・ジンヒョン氏も、「ソウル不動産は供給のシグナルによって既存不動産が安定基調に入ると思われるが、再建築・再開発の場合は規制緩和への期待感から上昇基調が維持されるだろう」と述べ、「各種規制緩和のためにはソウル市議会の同意と議決が重要だ。議会との協力により規制緩和を導き出すことが必要になるだろう」と見通した。