[비즈한국] 2021年4月21日、ソウル市は主要な大規模再建築・再開発事業地域4か所を「土地取引許可区域」に指定し、投機需要の遮断に総力を挙げると発表した。
今回の措置で追加された許可区域の現況と位置図は以下の通りである。
ソウル市は、この4地域（狎鴎亭、汝矣島、木洞、聖水）を追加指定した理由について、「取引価格の上昇が懸念されるため、迅速かつ慎重に投機需要を徹底的に遮断し、住宅供給拡大は滞りなく推進する」と発表した。
今回の措置は4月21日にソウル市都市計画委員会の審議を通過し、4月27日から1年間発効される。今後、同様の傾向が見られる地域が発生した場合には、追加指定も検討する旨を付け加えた。
これにより、2021年4月27日から4地域内の住居地域18㎡、商業地域20㎡を超える不動産取引には、区庁長の許可が必要となる。投資目的であれば許可は下りず、実居住目的の取引のみが許可される予定である。
しかし、今回の土地取引許可区域の追加指定は、これまでの土地取引許可区域指定とは全く異なる意味として捉える必要がある。
これまでの指定は、対象地域の不動産相場が継続的に右肩上がりとなる市場において、追加的な上昇を食い止めるために、たとえ一時的であっても、文字通り取引を停止させて取引頻度を最大限に低下させることが究極の目的であった。対して、今回の4月21日の4地域追加指定は、取引停止が主目的ではなく、対象地域内での再建築・再開発を確実にやり遂げることを最終目標と見ることができる。
2020年6月に土地取引許可区域として指定した際は「洞（ドン）」単位の指定であった。江南区の清潭洞、三成洞、大峙洞、松坡区の蚕室洞を指定し、この洞全体のすべての不動産が対象となった。再建築マンションはもちろん、既存のマンションだけでなく、再開発とは無関係の多世帯住宅やヴィラまで全てが含まれていた。
しかし、今回指定されたのは洞全体ではなく、具体的な団地指定である。上記の地図から分かるように、100%再建築対象の団地、そして再開発予想区域となっている。
ここで一つファクトチェックをしよう。再建築・再開発の段階がすでにかなり進んでいる団地や区域は、あえて土地取引許可区域として縛らなくても取引頻度は多くない。なぜなら、売買可能な対象条件（買収だけでなく売却条件も追加されるため）がより厳しくなったこともあるが、何よりもすでに相場が高いからだ。段階が進むごとに相場は急激に上昇する。その分、取引可能な物件数は激減する。
この段階では、短期売買差益目的、いわゆる投機目的でのアプローチは困難だ。土地取引許可区域に指定しようがしまいが、当該区域内の不動産取引状況には大きな差はないという意味である。先週のコラムで説明した通り、すでに土地取引許可区域に指定されていた松坡区蚕室洞の「蚕室週公5団地」の最高値更新だけを見ても、そのような推測ができる。
発表された報道資料にある取引許可区域の団地を見てみよう。位置図には汝矣島にある全てのマンションを区分しており、区域図にはそのマンションのうち再建築対象団地のみを取引許可区域として指定している。
例えば汝矣島で水色に区分された団地、つまり汝矣島ザイ、トランプワールド2、ロッテキャッスルアイビー、錦湖リチェンシア、リバータワー、ライフコンビなどの既存の築年数が経過した物件は、許可区域から除外された。
では、なぜソウル市は再建築・再開発区域だけを選んで土地取引許可区域に指定したのだろうか？ソウル市が本格的にスピード感を持って開発を進めるという意思が込められている。
「これからは本格的に開発を推進する。土地取引許可区域に指定したので、短期投資勢力、つまり投機屋はそもそも参入できない。だから今後価格が上がったとしても、それは実需要の正常な取引であるだけで、ソウル市の開発推進の影響ではない」とあらかじめ宣言しておいたのだ。
短期的な相場上昇に対する批判をあらかじめ封じ込めたのである。政治的にも経済的にも、緻密で賢明な措置と言わざるを得ない。
今後、追加的に土地取引許可区域として指定される地域や団地が発表されれば、同じ意味を持つだろう。そうでなければ、呉世勲（オ・セフン）市長の公約通り、再建築・再開発のスピードを上げることができないからだ。
それでは、市民は何をすべきか？現在のソウルは一般的な投資が可能な市場ではない。実需の市場である。多くの制度圏の専門家や政府は依然として投機需要が存在すると語るだろうが、今回のソウル市の措置は「ソウルは実需市場である」と規定したものである。だからこそ、このように強力なドライブを始めたのだ。
これからソウル市の再建築・再開発は本格化するだろう。他の政策的な反対がない限りは。
結局、2021年は再建築・再開発がソウル不動産市場の中心となるだろう。速いスピードで推進したとしても、急激な価格上昇や取引頻度が大幅に増加することはないだろう。前述の通り、すでに価格は十分に高く、条件もより厳しくなったからだ。
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ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログとYouTube『パションの世の中探訪記』を運営・配信している。著書に『大韓民国不動産未来地図』（2021）、『これからは上がる場所だけが上がる』（2020）、『大韓民国不動産使用説明書』（2020）、『首都圏優良不動産探訪記』（2019）、『ソウルでなくても上がる場所は上がる』（2018）、『今も買うべきマンションはある』（2018）、『大韓民国不動産投資』（2017）、『ソウル不動産の未来』（2017）などがある。