[비즈한국] 7月18日、政府ソウル庁舎にて第7回不動産関係閣僚会議が開催された。この会議では、最近の住宅価格の推移および供給状況といった市場動向を評価し、今後の方向性が提示された。政府は、現在の不動産市場について市場全体が過熱している状況ではないとしつつも、ソウル・首都圏を中心に住宅価格の上昇傾向が拡大していることから、現況を厳重に受け止め、モニタリングを強化していると述べた。あわせて、国民の住居安定を民生の核心課題と位置づけ、関係省庁との連携のもと、不動産市場の安定に総力を挙げつつ、以下のように対応すると発表した。
まず、若年層や無住宅の庶民が安心できるよう、住宅供給を確実に増やすと発表した。交通などの居住環境が良好な第3期新都市などを中心に、時価より割安な価格で2029年までに23万6000戸を分譲し、今年下半期にはグリーンベルト（開発制限区域）解除などを通じて首都圏の新規宅地も2万戸以上追加供給すると言及した。
都心の再建築・再開発を通じた住宅供給も活性化させる。現政権に入り整備区域の指定が大幅に増え、都心の住宅供給が過去の平均比で2倍以上拡大したとし、整備事業のスピードおよび事業性を向上させるための制度改善案を策定し、現場ごとのカスタマイズされた紛争調整も拡大するとした。不動産PF（プロジェクトファイナンス）については、正常な事業場に対して計24兆ウォンのPFローン保証が実行されるなど流動性が供給されており、最近PFの事業性評価が完了したことに合わせ、事業性の低い事業場に対する迅速な再構築を誘導していると評価した。
あわせて、チョンセ（伝貰）市場の安定のため、非アパートの供給を促進するとした。公共買取り賃貸住宅の供給を計画の12万戸より少なくとも1万戸以上追加供給し、このうち5万4000戸を今年下半期に首都圏へ集中供給する。新築の小型非アパート購入時の税制支援や、住宅の住宅申し込み（チョンヤク）時に無住宅と認められる小型住宅の範囲拡大などを通じ、民間による供給拡大を誘導する計画だ。
家計債務の下方安定化も強化する。2024年9月に予定されている「ストレスDSR（総負債元利金返済比率）」第2段階を施行し、住宅政策金融に対する管理監督も強化する。住宅ローン全般に対するモニタリングに加え、必要に応じて健全性規制の強化策も講じる。
以上の措置を迅速に履行・点検するため、関係省庁による次官級TFを毎週稼働し、追加の住宅供給拡大案も8月中に発表する予定である。
国土交通省は、第1期新都市の整備先導地区公募、ドゥンドゥン・チョンセ住宅（公共買取り賃貸住宅）への入居など、住宅供給拡大に向けた取り組みの結果、ソウル・首都圏のマンション着工数が今年1〜5月基準で前年比増加し、ソウルでのマンション入居量も2024年に3万8000戸、2025年に4万8000戸と、ここ10年の平均より多いと発表した。需要の高い再建築・再開発エリアでは、2024年に2万戸、2025年に3万3000戸が供給されるという。2024年9月の仁川桂陽（インチョン・ケヤン）を皮切りに、第3期新都市などの公共宅地から計23万6000戸の本申し込みが行われると強調した。
ギャップ投資（自己資金を少なく抑え、チョンセ保証金を利用して購入する投資）が増え、地方からのソウルマンション遠征投資が増加しているといった、すでに市場が過熱しているとの分析に対しては、資金計画書によるとチョンセ保証金を引き継いで売買取引を行ったギャップ投資の割合は37%と、例年に比べて大幅に低い水準であると説明した。参考までに過去数年間のソウルマンションのギャップ投資割合を整理すると、2021年60.1%、2022年57.0%、2023年38.9%、2024年5月現在で37.3%のレベルである。
したがって、ソウルのマンション購入者のうちソウル以外の居住者の割合は20%程度と過去に比べて低いため、ギャップ投資による投機需要は限定的だと説明した。しかし、最近は選好地域や新築団地などを中心に価格上昇が続いていることから、投資需要の急増の有無についてはモニタリングを続けると発表した。
住宅市場安定化に向けた総力対応の発表内容を整理してみよう。
1. ソウルを中心とした上昇市場であることを確認した
2. それが供給不足から生じた結果であることも認めた
3. だからこそ、供給をより早く、より多く行う
4. しかし、ソウル地域のマンションは短期間での供給ができない
5. そのため、再建築・再開発よりも第3期新都市や非アパートの供給を強力に推進しようとしている
6. そして、グリーンベルトを解除して新規宅地を2カ所指定する
7. 2029年までには十分な量を供給するので、あまり心配しすぎないこと
8. 今懸命に取り組んではいるが、物理的なスピードには限界がある
9. つまり、供給が十分に行き渡るまではパニック・バイイング（駆け込み購入）は控えてほしい
ここまでが主な閣僚会議の発表内容だ。発表資料を3回熟読してみた。他の地域はともかく、ソウルの需要を解消できる供給対策なのかは疑問だ。ソウルの物件を購入しようとする地方の需要層がさらに増える一方のようにも思える。
短期的には騰落があるかもしれないが、取引量と価格が同時に上がる上昇相場のパターンが見られるのは事実だ。分譲価格が上がり続けているため、むしろ築古物件の人気が高まっている。物件減少によるソウルマンションの上昇傾向は、特別な事象がない限り継続せざるを得ないだろう。過去3年間、住宅購入の意思決定を見送っていた需要が、住宅市場に積極的に参加しているのだ。
供給不足への不安感、チョンセ価格の上昇などにより購入心理の強化が発生しており、こうした不安感が拡大するほど取引量が増加するため、集中する需要を分散させる必要がある。結論として、ソウルに集まる需要を地方へ分散させるほかないだろう。この方法以外に、すぐに有効な政策はないと思われる。
筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任。ネイバーブログ「パションの世の中探訪記」とYouTube「スチューTV」を運営・配信している。著書に『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。