[비즈한국] 大韓民国においてアパート（マンション）の人気には特別な意味がある。実住居としての価値と投資価値の両方を兼ね備えているからだ。韓国においてアパートは最も人気のある住宅商品である。これには様々な社会的・経済的要因が関係している。いくつかの要因を整理してみよう。
まず、便利な生活インフラである。アパート団地は通常、生活利便施設が充実した場所に立地している。例えば、ソウルや釜山などの大都市では、ショッピングモール、学校、病院などに近い場所に位置し、生活の利便性が高い団地が人気を集めている。
これは特に多忙な現代人やファミリー層にとって重要な要素となる。また、公共交通機関へのアクセスが良く、会社員にとっても大きなメリットとなる。その代表的な例が、現時点で最高値を更新し続けているソウル市瑞草区盤浦洞内の主要アパートである。「盤浦ザイ」、「レミアン・ファスティジ」、「アクロリバーパーク」、「ワンベイリー」などが良い事例だろう。
第二に、セキュリティと安全の側面である。アパート団地には警備システム、CCTV、出入管理システムなどのセキュリティ施設が完備されている。これは犯罪予防に効果的であり、特に娘を持つ家庭で重要視される要素だ。高層アパートの場合、居住者以外の外部者が立ち入りにくい構造になっており、より安全な環境を提供する。
第三に、アパートは管理会社や管理事務所を通じて共用施設や外部空間のメンテナンスが行われるため、戸建て住宅とは異なり、居住者が個別に手入れをする必要がないという利点がある。定期的な清掃、ゴミの収集、修繕作業などが体系的に行われ、快適な生活が可能になるという意味だ。
こうした利点から、アパートを好む世帯が毎年増加している。政府の立場から見ても、アパートは重要な役割を担っている。大韓民国は高い人口密度と限られた国土面積のため、空間効率性が重要な課題である。高層アパートは限られた面積に多くの人を収容できるため、住宅供給問題の解決に寄与している。
アパートへの選好度が高いため、アパート投資は安定的で魅力的な収益が期待できる投資対象としても人気が高い。
アパートは特に大都市において居住または賃貸需要が絶えず存在するため、安定的な投資収益が期待できる。例えば、ソウルなどの大都市は人口密度が高く、職場や学校が集中しているため賃貸需要が多い。このような安定性は、長期的な収益を追求する投資家にとって魅力的な投資先となり得る。
アパートは長期的に資産価値が上昇する可能性が高い。特に開発の好材料や交通網の改善が予定されている地域のアパートは、将来価値が高まる可能性がある。例えば、ソウルの江南区や龍山区のような核心地域は、雇用増による需要増加や再建築・再開発といった住居環境の改善が進むため、資産価値の上昇が予想される。
特に住居地ではなかった地域への定住人口増加のような構造的要因も、アパートの価値を高める要素として作用するだろう。
しかし、アパート投資を「思考停止」で行ってはいけない。多様な分析を経てアプローチする必要がある。例えば、相場の上昇期には価格が高騰しすぎている可能性があるため、短期投資家にとっては毒になる恐れがある。
不動産の特性上、需給が合わない場合は短期間で上昇し短期間で下落するという予測不可能な状況がしばしば発生するため、投資には慎重を期す必要がある。
短期的な騰落に一喜一憂するのではなく、最終的に価格上昇が予想される地域に中長期投資を行うことで、将来の収益を期待して投資すべきである。
したがって、市場の下落期を利用して将来価値のある物件を安く購入する戦略こそが、最高の不動産投資戦略と言える。また、将来価値が高い資産に初期投資する方法もあり、再建築・再開発投資がその一つとなる。時間に投資する分、事後的に高い収益率を期待できる。
アパートは大韓民国で最も人気のある住居形態であり、便利な生活インフラ、セキュリティ、効率的な空間活用など、様々な理由で人気を集めている。また、安定的な収益、資産価値上昇の可能性などの理由から、アパートは魅力的な投資先として活用できる。しかし、投資には常にリスクが伴うため、市場動向を綿密に分析し、将来価値を念頭に置いて立地、商品、価格競争力を把握することが非常に重要である。アパート投資は中長期的な観点から慎重にアプローチしなければならない理由はここにある。
2024年8月現在のアパート市況を考慮して投資地域と商品を選ぶなら、次のような地域と戦略を検討できるだろう。
「ソウルであれば全て上昇する」ように見えるが、そうではないことを念頭に置く必要がある。ソウルの中心地、特に江南圏、龍山区、蚕室などの核心立地は、依然として高い投資価値を保持している。こうした地域は安定的な需要と将来価値の上昇が期待され、特に新築アパートや再建築が活発な団地は今後も注目されるだろう。
最近は工事費の上昇や商業施設の細分化（店舗分割）問題で停滞しているが、再建築・再開発が予定されている地域は将来価値が高まる可能性が今後も大きい。ただし、こうした投資先は徹底した将来価値を中心とした事業性検討が不可欠であり、再建築組合の規定や政策変更を注意深く見守る必要がある。
最近、1〜2人世帯の増加といった人口構造の変化により、小型アパートの需要が増加している。特にソウル市内におけるアパート供給不足問題と相まって、投資魅力度が高まっている。しかし、小型の需要が増加しただけであり、大勢（トレンド）ではないことも確認しておくべきだ。
今は市場の雰囲気が良くないが、釜山、大邱、光州、大田などの地方大都市でも特定の地域は肯定的な投資対象である。もちろん、ソウルや首都圏に比べて相対的に将来価値の側面でリスクが高い可能性があるため、慎重なアプローチが必要である。
アパート投資は地域別、立地別に差別化されたアプローチが必要である。この「不動産インサイト」のコラムが投資判断の役に立つことを願っている。
筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『ソウル不動産絶対原則（2023）』、『仁川不動産の未来（2022）』、『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』、『大韓民国不動産未来地図（2021）』、『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』、『大韓民国不動産使用説明書（2020）』などがある。