[비즈한국] 江南（カンナム）3区や龍山（ヨンサン）など、ソウルで選好度の高い地域のマンションを中心に上昇傾向が拡大している。首都圏の選好地域も上昇傾向を見せているが、地方では下落傾向が続いており、地域内および地域間での二極化が進んでいる。ソウルと首都圏のマンション取引量は年初から増加傾向にある。非アパートおよび地方マンションの取引量は減少が続いており、依然として取引は活発ではない。市場では、ソウルの住宅価格がしばらく上昇すると予想している。
加えて、マンションの認可件数は昨年から減少しており、特に非アパート部門も2022年から急激に萎縮し、長期平均の26％水準まで落ち込んでいる。
マンションの着工も昨年、長期平均の64％まで急減し、現在も長期平均の88％水準に留まっている。非アパートは認可と同様に長期平均の26％水準まで減少した。
一方、マンションの竣工は2023年から増加し、2024年上半期の実績は長期平均の140％水準だが、近年の着工萎縮の影響で将来的な減少懸念が高い状況だ。非アパートは認可・着工の減少により、竣工も長期平均の40％まで減少する見通しだ。
2024年8月8日、政府ソウル庁舎で「第8回不動産関係長官会議」が開かれた。「国民の住居安定のための住宅供給拡大案」が議論された。副首相主宰のもと、国土交通部、行政安全部、国務調整室、金融委員会などの長官・次官、ソウル特別市長、金融監督院長が出席した会議だった。
この日、崔相穆（チェ・サンモク）副首相兼企画財政部長官は、不動産市場安定化の核心は需要に応える十分な住宅供給と適正水準の流動性管理にあるとし、住宅供給を画期的に拡大し、住宅需要を先制的に管理していく計画だと発表した。崔副首相は、今回の住宅供給拡大案を通じて、今後6年間でソウルと首都圏に計42万7000戸以上の住宅と新規宅地を供給する予定だと述べた。
まず、ソウル・首都圏を中心に需要が高い立地に21万戸を追加供給するとした。具体的には、ソウルおよび近隣地域のグリーンベルトを解除して8万戸規模の新規宅地を供給し、新規宅地発表時までソウル全域のグリーンベルトなどを土地取引許可区域に一時指定して投機需要を徹底的に管理する計画だという。ソウルに隣接する第3期新都市など、首都圏の公共宅地については、土地利用の効率化を通じて2万戸以上を追加することにした。また、ヴィラなどの非アパートを11万戸以上、新築買い取り賃貸として迅速に供給し、これに加えソウルは非アパート市場が正常化するまで新築買い取り賃貸を無制限に供給すると強調した。新築と既存物件を合わせた非アパートの公的買い取り賃貸は、従来の計画12万戸から少なくとも16万戸以上へ拡大するとしている。
供給計画が既に確定している21.7万戸規模の住宅を、実需者に最大限早期供給する方針だ。再建築・再開発促進特例法を制定して、再建築・再開発の推進期間を3年ほど早め、今後6年間でソウル都心などに17.6万戸の住宅を早期着工させ、首都圏の公共宅地で2025年までに着工する場合、未分譲住宅をLH（韓国土地住宅公社）が買い取るなど、4.1万戸が早期供給されるよう誘導すると提案した。
需要面では、市中の流動性と家計貸出の管理を強化し、投機需要を遮断するとしている。2024年9月1日からストレスDSR（総負債元利金返済比率）2段階を施行するなど、DSR規制を段階的に充実・拡大し、家計貸出全体の増加速度とリスク要因に対するモニタリングと分析を強化するという。このため、追加的なマクロ健全性規制策を講じるとした。
この日、朴祥禹（パク・サンウ）国土交通部長官は、住宅供給を活性化させる政策をゼロベースから再検討し、国民が安定的な住宅供給を確信できる実践的な方策を講じたと述べた。そのために再建築・再開発のパラダイムを「規制」から「支援」へと明確に転換し、推進速度も画期的に高めるとした。国民の住居の梯子役を果たしてきた非アパート市場を正常化し、第3期新都市と首都圏公共宅地の住宅供給が迅速に行われるよう公的機関が全方位的に支援するという。
呉世勲（オ・セフン）ソウル市長は、「未来世代のための自然環境保全と余暇・休息・空間確保」という基本原則は守りつつ、未来世代の住居確保のために開発制限区域の解除を通じた住宅供給拡大に賛同すると述べた。また、整備事業に対して破格のインセンティブを提供し、非アパートの供給を増やせるよう制度改善と新築買い取り賃貸の拡大を並行するとした。
8.8住宅供給拡大案を一言で評価するなら、政策実現のためにすべての前提条件が解決されたとしても、可視化されるまでに10年以上はかかるだろう。長期的な方向性はいつものことだが、悪くない。しかし、実行可能性の有無が結局は最も重要な問題になるはずだ。
ソウル市はグリーンベルトを解除すると言っている。公共の立場からは、整備事業を推進するよりも新都市を供給する方が容易な方法だと判断しているのだろう。文在寅政権も、尹錫悦政権も結局は「新都市」というカードを使い続けている。
2018年の第3期新都市発表時（6年前）の「不動産インサイト」コラムでも言及したが、いまだに第2期新都市でさえ供給されていない場所が多い。今回またグリーンベルト地域が追加されれば、第3期新都市も開発順序で後回しにされるだろう。
今推進している宅地から順次解決していけばいいのではないか？新しい宅地を開発するよりも、既存の開発地域に広域交通網をより早く、密に張り巡らせる方が効果的ではないだろうか。もはや意味のない数合わせのような供給対策は終わりにしてほしい。
もちろん、再建築や再開発の要件緩和のような都心内供給対策も今回の案には含まれていた。この通りにいけば組合は喜ぶだろう。この通りに進めてくれさえすればの話だが。しかし、果たしてこのまま進むだろうか？本当に？
整備事業に対して否定的な見方をせざるを得ない理由は、法改正や新設が必要だからだ。おそらくこの点が最大の問題になるだろう。今回の8.8対策で提案された供給案だけで計49個にのぼる。その中で、まず法的な問題を解決しなければならない内容だけでも、再建築超過利益還収制の廃止、再建築容積率インセンティブ上限の引き上げ、組合設立同意の緩和および手続き簡素化、非アパート短期登録賃貸の導入、竣工後未分譲の取得税減免などがある。主な案の内容のほとんどが法改正や新設を必要とするものだ。国会の同意や議決が必要という意味である。
規制を解く鍵を握っているのは絶対多数党である民主党だが、その法律のほとんどは前の政権で民主党が作ったものだ。立場を変えて考えてみよう。民主党が規制緩和法案を可決してくれるだろうか？
8.8住宅供給拡大案が不動産市場に影響を与えるかどうかについて、10社以上のメディアからインタビューを受けた。そのたびに私の回答は同じだった。8.8対策通りに即時施行されれば市場にポジティブな影響を与えるかもしれないが、施行のハードルが高すぎる。
もし、このままでは即時施行できないと知りながら発表した案であるなら、結局前の政権と同じ結果を招くだろう。同じ理由で、同じ結果が生まれるからだ。
筆名の「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任。ネイバーブログ「パションの世の中探訪記」とYouTube「ステューTV」を運営・進行している。著書に『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産の未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。