[비즈한국] 国土交通部は、2023年9月2日にキム・ウンヘ議員が代表発議した「再建築・再開発事業促進に関する特例法」制定案と、「都市及び住居環境整備法」改正案が発議されたと9月3日に発表した。今回の法案は、8月8日に発表された住宅供給拡大策の後続法案であり、再建築および再開発事業の複雑な手続きを簡素化し、許認可管理体制を強化して事業スピードを高め、推進過程における不確実性を減らすことを主な目標としている。
特例法は、既存の都市整備法および関連法令下でやや硬直していた手続きを改善し、支援を強化する方向に政策のパラダイムを転換する契機を作ることを目的としている。主な内容は手続きの簡素化、事業の不確実性の解消、規制緩和などである。
法案は公布後3ヶ月後に施行される予定であり、通過すれば再建築・再開発事業の手続きが簡素化され、事業期間が短縮されることが期待される。野党の反対がなければ、の話だが。
2024年9月、大韓民国の再建築・再開発整備事業は住宅供給拡大と都市環境改善の中核的な役割を担っているが、依然として多くの問題が存在している。特に、複雑な手続きと規制、利害関係者間の対立、経済的負担などが事業推進の障壁となっている。これらの問題を解決しなければ、ソウルのような大都市における住宅供給不足の問題は深刻化する可能性が高い。したがって、現在の問題を分析し、これを改善するための具体的な策を模索する必要がある。
第一に、複雑で長期化する手続きである。
再建築・再開発事業の最大の問題は、複雑な行政手続きとそれに伴う事業期間の長期化だ。通常、事業開始から完工まで10年以上かかるケースがほとんどである。事業を推進する過程で何度も段階的な審議や許認可手続きを経る必要があり、各段階で関係機関間の協議が円滑に進まず、遅延することが日常茶飯事である。例えば、整備計画樹立、組合設立、事業施行計画承認、管理処分計画認可などの手続きはそれぞれ独立して処理され、互いに重複する検討過程を経ることもある。
この過程で発生する行政的な遅延は、再建築・再開発に参加する住民と組合に大きな経済的負担を与え、事業の経済性を低下させる。事業が遅延するほど工事費の上昇や金融費用の増加などが発生し、住民が負担すべき分担金も増えることになる。
これを改善するためには、手続きの簡素化と並行処理を通じて事業期間を短縮できる。今回発議された「再建築・再開発促進に関する特例法」では、基本計画と整備計画を同時に樹立できるようにし、管理処分計画と事業施行計画を並行して処理する案が導入されている。このような案を拡大し、全事業過程で重複する検討手続きを統合し、中央政府レベルでの調整機構を設けて関係機関間の意見の相違を迅速に解決することも必要である。
第二に、利害関係者間の対立問題が頻繁に発生することである。
再建築・再開発事業は、多様な利害関係者が参加する複雑な構造を持っている。事業に直接参加する組合員、施工会社、自治体のほか、非組合員、賃貸世帯の入居者、近隣住民など、多様な利害関係者の要求と利益が衝突する。特に、組合内で工事費の問題、分譲価格の算定、立ち退きや補償問題などで意見の隔たりが生じ、対立に発展しやすい。
利害関係者間の対立は事業推進を遅延させ、時には事業を頓挫させることもある。例えば、工事費の増額問題で組合と施工会社との間に紛争が発生した場合、法廷闘争に発展して事業がストップするケースも頻繁にある。また、組合役員と組合員間の信頼が崩れた場合、組合の解散や再構成といった極端な事態が発生することもある。
対立解決のためには、紛争調整機構が必要と思われる。最近政府が推進している紛争調整団の派遣制度を強化し、組合内部の問題だけでなく、施工会社との工事費紛争、住民間の対立などを迅速に仲裁できる公平な調整システムを設けるべきである。また、組合の透明性を高めるために会計監査と工事費検証手続きを義務化し、組合員が容易に理解できる方法で情報を提供しなければならない。
第三に、経済的負担の増加という点である。近年、これが最大の問題として認識されている。
再建築・再開発事業に対する経済的負担の増加が問題であるということだ。事業が長期化するほど工事費の上昇とともに組合員の分担金が増加するが、再建築の場合、特に老朽化した住宅に居住する高齢層の住民にとって大きな負担となる。分担金が過度に高くなると、一部の住民は事業参加が困難になり、これが事業の遅延や頓挫につながるケースが最近かなり増えている。
また、建築資材費や人件費が上昇し、施工会社側から工事費の増額を要求される事例も増えている。組合員はこれに反発するケースが多く、紛争へとつながっている。
経済的負担を軽減するための改善案としては、政府による積極的な財政支援と金融支援策が必要である。政府は一定基準以上の老朽住宅を対象に低利の再建築融資を提供したり、一定比率の公共賃貸住宅を供給する条件で財政支援を拡大したりできる。また、容積率緩和のようなインセンティブを通じて事業性を高め、分担金の負担を減らす方策を講じる必要がある。
2024年9月現在、大韓民国の再建築・再開発整備事業は多様な問題に直面しており、これを解決するためには手続きの簡素化、対立解消、経済的負担の軽減、公共性の強化など、総合的な改善が必要である。政府と自治体、そして利害関係者全員が協力してこれらの問題を解決できる現実的かつ効果的な案を設けてこそ、都市再生と住宅供給の問題を解決すると同時に、国民の住居安定を図ることができるだろう。住宅問題の解決には与党も野党もない。どうか協力してくれることを心から願う。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中探訪記」とYouTube「スチュTV」を運営・配信している。著書に『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』『大韓民国不動産使用説明書（2020）』などがある。