[비즈한국] 9月29日、韓国の国土交通部は「老朽計画都市特別法」に基づく第1期ニュータウン（新都市）整備の先導地区公募結果を発表した。今回の公募では99区域、計15万3000戸規模の提案書が受理され、当初の選定規模である2万6000戸（最大3万9000戸）に対し、約5.9倍という高い関心が寄せられた。
中でも盆唐（プンダン）は、47区域から5万9000戸の応募があり、選定規模の8000戸（最大1万2000戸）に対して7.4倍の競争率を記録し、大きな注目を集めた。
今回の発表は第1期ニュータウン再整備に向けた第一歩を踏み出した有意義な成果と評価されるが、盆唐のような特定地域に偏った結果は、今後の地域間の不均衡問題や投資家の選択に重要な示唆を与える。
本コラムでは、盆唐が最も有利な状況にある中、他地域がどのように対応すべきか、そして投資家がどのような決断を下すべきかを中心に整理したい。
盆唐ニュータウンは第1期ニュータウンの中でも最も注目されている地域だ。今回の公募では盆唐の47区域が提案書を提出しており、これらの区域の平均住民同意率は90.7%という非常に高い水準を記録した。
その背景には、居住選好度とインフラの優秀さがある。盆唐は初期計画当時からソウル江南に近い立地や、交通・商業インフラの発展により常に居住選好度が高く、現在も若年層から中高年層まで魅力的な地域と評価されている。
また、盆唐は整備事業に対する住民の参加意識も高い。地域の住民は、迅速な再整備を通じて住環境の改善と資産価値の上昇を期待しており、それが高い同意率として表れた。その結果、今回の公募において盆唐は、選定の可能性が最も高い地域と評価されている。
しかし、一山（イルサン）、坪村（ピョンチョン）、中東（チュンドン）、山本（サンボン）などの他地域は、盆唐に比べると相対的に劣勢にある。一山は22区域から提案書が提出され、平均同意率は84.3%と決して低くはないが、盆唐には及ばない。坪村、中東、山本も同意率はそれぞれ86.4%、80.9%、77.6%となった。
これらの地域は、住環境やインフラ面で盆唐よりも競争力が低いと評価されている。特に山本は、相対的に交通網が十分に発達しておらず、居住選好度も盆唐や一山に比べると低い。
では、これらの地域は先導地区指定および今後の再建築推進プロセスにおいて、どのような努力をすべきだろうか？
第一に、住民参加の拡大だ。住民同意率は整備事業の成否を左右する重要な要素である。各地域は盆唐のように住民の参加を促し、整備事業の必要性を積極的に周知する必要がある。特に、迅速な再整備が実現した場合、住環境の改善だけでなく、資産価値上昇のメリットがあることを強調すべきだ。
第二に、地域別の特化戦略の開発だ。盆唐とは異なる差別化された戦略が必要となる。例えば一山は、広域交通網の拡充に加え、エコ都市としての強みを打ち出すことができる。また、中東や山本は、域内の教育・文化インフラを改善することで、若年層や新婚夫婦をターゲットにした戦略が効果的だろう。
第三に、地方自治体との連携強化だ。自治体は住民の意見集約や公共寄与策において重要な役割を果たすべきである。予備事業施行者として信託会社や韓国土地住宅公社（LH）を早期に指定し、迅速な計画策定を支援するなどの積極的な行政支援が必要となる。
投資家の立場から、この第1期ニュータウン関連でどのような意思決定をすべきか。
投資家は今回の第1期ニュータウン再整備公募の結果を注意深く見守る必要がある。再整備事業は資産価値上昇の機会を提供するが、その分リスク管理も重要だ。投資家が考慮すべき重要な意思決定要素は以下の通りである。
第一に、地域別の投資環境を分析すべきである。盆唐が最も有利な地域であることは間違いないが、競争が激化する可能性が高い。一方で、一山や坪村のような地域は、相対的に参入障壁が低く初期投資費用を抑えられる可能性があり、再整備が完了すれば高い収益が期待できる。各地域の居住選好度、インフラ発展の可能性、再整備事業の進行速度などを総合的に考慮した投資が必要だ。
第二に、長期的な観点で投資することだ。第1期ニュータウン再整備は長期プロジェクトである。短期的な利益を期待するよりも、中長期的な視点からアプローチすることが重要だ。特に投資の際は、住環境の改善とインフラ拡充が完了する時点を予測し、長期的に資産価値が上昇する可能性が高い地域を選別しなければならない。
第三に、リスク管理と分散投資だ。すべての地域が成功裏に再整備されるという保証はない。そのためリスク管理が重要であり、特定の地域だけに集中投資するのではなく、盆唐、一山、坪村など複数の地域に分散投資する戦略が効果的だ。また、政府の政策変化や経済状況の変動にも柔軟に対応できるよう、投資ポートフォリオを構築すべきである。
第1期ニュータウン再整備事業は、単なる住環境の改善を超え、都市の機能を再定義する重要なプロジェクトである。盆唐を中心とした再整備事業が目に見える成果を上げるためには、住民参加と自治体の積極的な支援が不可欠であり、これを通じて地域別の均衡ある発展を図る必要がある。
投資家もまた、このような変化の中で戦略的な判断と長期的な観点での投資を行うべきだ。
今後、第1期ニュータウン整備がどのように展開されるか、その結果次第で韓国不動産市場の構図にも大きな変化が予想されるため、不動産に関心がある層であれば、実際に投資に参加しなくとも、この進捗プロセスに注目すべきである。ビジネス韓国の「不動産インサイト」コラムでは、定期的に分析コラムを提供する予定である。
筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけ上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。