[비즈한국] 北漢山の麓にある「タルトンネ（貧民街）」、ソウル貞陵谷の再開発が難航している。既存のテナントたちは「貞陵谷を離れることはできない」としてテナント対策委員会を立ち上げたほか、貞陵谷区域住宅再開発整備事業組合が設計変更を推進していることで、当初計画されていた2026年の入居も期待しにくい状況だ。
テナント側「賃貸住宅なしの開発、納得できない」
貞陵谷の再開発が確定したのは2011年のことだ。ソウル市は城北区貞陵洞757番地一帯を対象に、再開発整備区域指定案を可決した。開発制限区域（グリーンベルト）に縛られていた規制が解除され、平均4階建て、約1400世帯の連立住宅を建設するという計画だった。
2022年にはポスコE&Cが施工会社に選定された。ポスコE&Cは、国内最大級の高級タウンハウスを建設するという計画を打ち出した。北漢山の景観を活かし、既存のマンション団地とは明確に差別化されるだろうとの期待が高まっていた。
最近、貞陵谷の住民たちは「貞陵谷再開発住居テナント対策委員会」を結成した。再開発対象地の住居テナントは合計407世帯だが、このうち住居移転費を受け取ったのはわずか35世帯に過ぎない。月額家賃20万〜30万ウォンを払って暮らしてきたテナントたちは、来年1月までに貞陵谷を離れなければならない。5階以下の低層建築となるため、再開発後には賃貸住宅も供給されない。低いチョンセ（保証金）と月額家賃で生計を維持してきたタルトンネの住民にとって、「移住」は口で言うほど容易ではない。
対策委員会のキム・ウグォン委員長は、「貞陵に居住しない外部の人々が投機目的でここに入ってきた。住居移転費を受け取れないテナントたちには行き場がない。再開発とは住居環境を改善するためのものではないのか。住民たちが追い出されている。賃貸住宅もない。区役所は『直接関与できない』と言いながら、ただ『賃貸住宅を要求しろ』と繰り返すだけだ」と吐露した。
対策委員会は最低限の住居保障を求め、城北区やソウル市に対して一人デモで抗議を続けている。これに対し城北区は、「住居移転費や引越し費用などは、関連法令に基づき金額が算定される」との回答に留まっている。
組合内部で葛藤が激化…「自分の財産を守る愛の部屋」まで登場
再開発のスケジュールにも支障が出ている。昨年5月、貞陵谷再開発組合はタウンハウス型開発から計画を変更し、マンションを一部組み入れて青年向け賃貸住宅を寄付採納する形での整備計画変更を推進したが、いまだ結論が出ていない。組合内部からは、これによって竣工が遅延するのではないかという不安の声が上がっている。これを受け、10月4日には一部の組合員が「自分の財産を守る愛の部屋」を設立し、「原案」の設計通りに進めるよう要求している。事業の遅延なく、速やかにタウンハウスを建設すべきだという主張だ。
設計変更が遅れる中、一部の組合員は現執行部に問題があるとして「非常対策委員会」を結成した。非常対策委の関係者A氏は、「理解不能な理由でマンション建設を前提とした設計変更を推進している。施工会社の選定にも不可解な点がある。選定当時は厳しい基準を設けておきながら、選定後の契約時には厳しい基準が消えていた。引越し費用の支援など、当初提示された特典が契約後にすべて縮小された状況だ」と主張した。
非対委は、組合に有利だった条件が施工会社選定後に消滅したと訴える。A氏は、「当初の再開発推進時には非常に多くの建設会社が関心を示した。それほどこの地域の収益性が高いと判断されたからだ。説明会にも8つの建設会社が参加した。しかし組合側が提示した条件は厳格だった。組合が借り入れた金額の利子を施工会社が負担すべきだという条項があり、保証金額も総事業費5503億ウォンの10%を超える700億ウォンだった。そのため実際に入札に参加したのは2社だけだった。こうした問題を指摘すると、執行部はむしろ施工会社を弁護している」と憤った。
当時、入札を断念したB建設会社の関係者はビジネス韓国に対し、「保証金額は高額だったが、当社としては対応可能だった。しかし組合側から要求される交渉があり、当社が入れる環境ではないと判断して入札しなかった」と伝えた。
非対委が指摘する代表的な契約条項は、「『乙（施工会社）』が貸付金として提示した事業経費項目を『甲（組合）』が金融機関から直接借り入れる場合、それに該当する利子などの金融費用は『乙』が負担する」という内容だ。組合が借りた金の利子を施工会社が負担するというのは一般的ではない条項である。当初、貞陵谷組合は施工会社選定基準にこの条項を明示していたが、ポスコE&Cと契約を結ぶ際にはこの内容が修正された。
組合執行部は、非対委の主張はすべて憶測だと反論した。組合長のC氏は、「非対委が主張する条項は、施工側の『誤記』で入っていた内容だ。そのような内容で契約を締結すれば、銀行からの保証を受けることはできない。あり得ない条項であるため、当然修正した。原住民ではない外部者が介入しようとする試みだ。整備計画も2009年に策定された内容なので、現在に合わない部分を変更しようとしたに過ぎない。ただ、まだ結論が出た部分はない」と明らかにした。
このような議論に対し、施工会社であるポスコE&C側は「組合内部のことなので確認が難しい」と回答した。