[비즈한국] オフィスビルはかつて、マンションの代替品として注目を集め、2020〜2021年の不動産急騰期には人気の投資先だった。しかし、金利引き上げや賃貸詐欺、住宅数算定規制により、2022年以降は市場が冷え込み始めた。
それまでマンションに比べて投資性が低いと評価されていたオフィスビルが、最近再び注目されている。ソウルの主要地域を中心に売買価格が上昇し始めており、賃貸収益率も上昇傾向にある。オフィスビル投資が有利な理由と、今が適期である理由を詳しく見ていこう。
オフィスビル投資の復活、最近投資価値が高まった理由を4つにまとめてみよう。
第一に、マンション価格の急騰と供給不足という問題だ。
ソウルと首都圏のマンション価格が急騰し、住居の代替案を探す需要がオフィスビルへと向かっている。特にソウルと首都圏のマンション供給が極端に不足している状況で、マンションの代替品としてオフィスビルが浮上しているのだ。2024年のソウルにおけるオフィスビルの入居予定戸数は4057戸で、2023年の1万4479戸の28%水準であり、来年はさらに減少する見通しだ。このように供給が不足しているため、オフィスビルの希少価値が高まり、売買価格と賃貸収益率の双方が上昇圧力を受けている。
第二に、住宅数除外の恩恵と税制緩和政策という問題だ。
最近政府が発表した「8・8対策」には、2027年までに竣工される専有面積60㎡以下の新築オフィスビルについて、住宅数の算定から除外するという内容が含まれている。これにより、取得税、総合不動産税、譲渡所得税などで優遇を受けられるため、小型オフィスビルへの投資関心が高まったのである。特に住宅数除外の恩恵を活用してオフィスビルに投資すれば、さらなる住宅購入や投資に対する柔軟性を持てるようになる。
第三に、金利低下と賃貸収益率上昇という問題だ。
最近、米国連邦準備制度（FRB）が基準金利を引き下げ、国内でも追加利下げの可能性が高まっている。銀行預金金利が年2〜3%台に過ぎない一方、オフィスビルの賃貸収益率は平均で年4〜5%台に達する。ソウルのオフィスビルの平均収益率は年4.87%で、これは5年以内の最高水準だ。また、伝貰（チョンセ）離れ現象により月払い賃貸（ウォルセ）の需要が増加しており、オフィスビルの賃貸収益率は継続して上昇する可能性が高い。
第四に、職住近接需要の増加という問題だ。
ソウルの中心ビジネスエリアである江南、汝矣島、都心圏などでは、職場に近い場所に居住したいという職住近接需要がオフィスビルに集中している。特にマンション価格が高く家賃も高い地域では、会社員が比較的安価なオフィスビルを選択する傾向が強まっている。このため、都心地域のオフィスビル需要はさらに高まるだろう。
最近のオフィスビル投資増加の理由を分析すると以下の通りだ。
第一に、上昇基調に転じた売買価格と賃貸収益率である。
ソウルのオフィスビル売買価格は、2022年以降初めて上昇傾向に転じた。マンションの供給不足と需要増加が重なり、オフィスビルの売買価格が反騰局面に入った。また、賃貸収益率も金利低下と伝貰需要の減少により、安定した上昇を見せている。今の時点でオフィスビルに投資すれば、売買価格の上昇と賃貸収益率の上昇という二つのメリットを期待できる有利な状況だ。
第二に、供給不足による希少価値の上昇である。
今年と来年のオフィスビル供給量が大幅に減少し、希少価値が際立つと予想される。供給不足は短期的な要因ではなく、地価の上昇やプロジェクトファイナンス（PF）ローンの負担増、住宅数に含まれる規制などの複合的な要因により、長期的には継続する可能性が高い。特にソウル中心地域でオフィスビルの供給が減っている状況で、現時点でオフィスビルを購入しておけば、将来さらに大きな上昇効果を期待できる。
第三に、安全資産の代替先として定着した収益型不動産であるという点だ。
金利が引き下げられることで、銀行預金や債券など安全資産の収益率が低下する可能性がある。オフィスビルは収益型不動産の中でも安定した収益を期待でき、ソウルの主要ビジネスエリアでは需要が持続的に維持されるだろう。安定した賃貸収益と資産価値の上昇を同時に期待できるオフィスビルは、低金利時代の安全資産の代替先と見なすことができる。
オフィスビル投資の有望地域を検討してみよう。
ソウル東南圏は高い職住近接需要と良好な交通網を備えており、マンション需要が高い状況で中大型オフィスビルの需要も高い。江南一帯の小型オフィスビルは高所得の会社員による需要が多く、売買価格と家賃の上昇傾向が強い。
ソウル西南圏は会社員が密集する地域で、汝矣島に近い永登浦区や交通の便が良い銅雀区周辺のオフィスビルが人気を集めている。最近の賃貸詐欺などの影響で、安全な賃貸需要がオフィスビルに移動しており、専有面積40〜80㎡の中型オフィスビルの収益率は良好だ。
麻浦、西大門、恩平区などの西北圏は、ソウル中心部に近く、かつ比較的家賃が安いため、1人世帯や新婚夫婦の需要が多い。また、ソウルの主要都心へのアクセスが優れており、交通の便が良い駅近のオフィスビルは安定した賃貸収益を期待できる。
ただし、オフィスビル投資が必ずしも安全というわけではない。オフィスビルはマンションと異なり商業用不動産であるため、投資時には周辺の商業圏と交通網を綿密に調査することが重要だ。また、中大型オフィスビルの場合、管理費が高くテナントの選好度が下がる可能性があるため、賃貸収益を目的とするなら小型オフィスビルを選択するのが良い。
現時点でオフィスビルへの投資は、上昇基調にある売買価格と賃貸収益率、金利引き下げや供給不足などの要因を考慮すると有利な選択肢となり得る。投資価値の高い地域を慎重に選定し、市場状況を精査した上で、安定した収益が期待できるオフィスビル投資に関心を持つべき時が来た。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』『大韓民国不動産取扱説明書（2020）』などがある。