[비즈한국] 地方不動産市場は、現在多くの専門家が投資リスクを警告している領域ですが、危機とチャンスが同時に存在しています。未販売物件の増加と時価の調整は不安要素として作用しますが、むしろこのような時期に投資すれば、長期的観点から大きなチャンスを掴める可能性もあるという意味です。
2023年の大邱（テグ）寿城区における投資家の成功例のように、市場の一時的な沈滞は、好立地の不動産を低価格で購入する機会を提供してくれます。地方不動産市場のセオリーを理解して投資を行うことは、長期的に高い収益を上げる戦略となるはずです。
まず、地方不動産市場の危機要因を分析してみましょう。
第一に、未販売物件の増加と需要不足の要因です。
地方不動産市場の代表的なリスク要因として未販売物件の増加が挙げられます。未販売は住宅供給が需要を超過していることを示し、価格下落の主な原因となります。2024年以降、大邱、釜山（プサン）、蔚山（ウルサン）などの地方大都市やその他の地方都市は、過度な供給と経済鈍化により未販売物件が急増しました。需要が供給に追いつかない状況下では、特に人気のない地域において未販売が容易に解消されず、市場の回復が遅れる可能性があります。
第二に、地域経済の鈍化と人口減少の要因です。
地方経済の成長鈍化と人口減少は、不動産需要に直接的な影響を及ぼします。特に若年層や労働人口が職を求めて首都圏へ移動することで、地方の人口は自然と減少しています。
これにより住宅需要が減少し、商業施設も経済的活力を失い、商圏と住宅地の価値が同時に減少するリスクが高まっています。
第三に、制度圏の専門家たちは地方投資に反対しています。
制度圏の専門家たちの多くが地方不動産投資を敬遠する理由は、地方不動産市場の価格回復サイクルが長く、リスクが高いためです。投資家の間では、一般的に安定性のある首都圏不動産に対する選好度が高い傾向にあります。これは不確実な経済状況の中で安定的な収益を追求するためですが、初期投資額が比較的少なく、安定した収益を得ることが難しい地方の場合、そのリスクが相対的に大きいことも事実です。
それでは、こうしたリスクや危機はチャンスになり得ないのでしょうか。地方不動産のチャンス要因を整理してみましょう。
第一に、投資の基本原則である「安い時に買う」ということです。
投資の基本原則の一つは、市場が調整される時、つまり安い時に購入することです。不動産投資も同様に、市場が調整期に入った際に好立地で価値ある物件を低価格で購入する戦略が効果的です。例えば、2023年に大邱寿城区の人気マンションが調整された際、安値で購入して現在高い収益を上げている事例が数多くあります。好立地のマンションは結局回復局面に向かうため、価格が下がった時に購入して長期保有する戦略が効果的であることを示しています。
第二に、立地の重要性、つまり地域内の核心立地物件は調整期に購入すればよいということです。
地方不動産市場においても、立地の良い核心地域のマンションは依然として高い需要を維持しており、これは市場回復の可能性が高いことを意味します。例えば大田（テジョン）西区や儒城区は、学区と生活の利便性に優れており、地域内の需要が堅調に維持されています。このように地方でもインフラが整った核心立地のマンションは、市場変動の中でも回復の可能性が高いのです。
第三に、地方は首都圏と比べて相対的に安価な投資資金で済むということです。首都圏不動産に比べて相対的に安い価格で購入できる点も、地方不動産の強みとなります。これにより初期投資額の負担を軽減でき、少額の資本でも収益を上げる機会を得ることができます。
例えば、釜山海雲台区の人気マンションが相場調整を経て安くなった時に投資した人たちは、同じ資本で首都圏の小規模住宅を購入するよりも、広い面積とより良い立地の住居を確保することができました。
第四に、政策の変化と規制緩和への期待です。地方不動産市場は、最近の政府の政策変更による規制緩和の可能性が高まっています。特に地域経済活性化のための様々な開発計画が発表され、地方不動産市場の回復に対する期待が高まっています。
地方主要都市に対する規制緩和と不動産開発支援が続けば、地方不動産市場の回復を促進する環境が整う可能性があります。
こうした地方不動産の危機とチャンス要因をしっかりと勉強し、投資戦略を立ててみましょう。危機の中に潜むチャンスを活かすには、非常に良い時期が訪れているからです。
まずは、長期保有を念頭に置いた投資を行いましょう。
地方不動産市場は変動性が大きいだけに、短期よりも長期投資を念頭に置いてアプローチするのが賢明です。不動産市場が回復するまでの時間を考慮し、価格調整期を安値購入のチャンスとして捉え、長期保有する計画を立てるべきです。
特にインフラ拡張が予定されている地域や核心立地で購入して長期保有すれば、地域の発展に合わせて相場が回復し、安定した収益を期待できます。
二つ目に、地方の収益型不動産への関心も必要です。
地方ではマンション売買のほかにも、収益型不動産（店舗、ワンルームマンション等）から安定した賃貸収益を期待できます。地方主要都市でも、商業地区内の店舗やワンルームマンションの収益率が高く、投資家にとって魅力的な選択肢となり得ます。
特に地方の主要商業中心地や観光地に近い地域で、店舗やワンルームマンションなどの収益型不動産を購入すれば、安定した家賃収入を見込めます。
三つ目に、居住と投資を兼ねた戦略です。
地方での投資は、実際に住むことと投資を兼ねる戦略が有利です。特に立地の良いマンションを選んで実際に居住しながら、将来的に相場が回復した際に売却を検討することで、リスクを最小化できるためです。
例えば、蔚山南区のように学区とインフラが優れた地域に、実需兼投資目的でマンションを購入することは、将来の価値上昇の可能性が高いといえます。
地方は深く勉強しなければ、実際の価値を正確に把握することは困難です。したがって、しっかりとした不動産専門家のコンテンツや現地の情報を絶えず把握しなければなりません。地方不動産市場は地域別の特性が強いため、現地の専門家や不動産業者のアドバイスと情報を活用することが必要です。これと共に、地方不動産市場に関する最新情報をこまめにチェックし、立地、インフラの変化、政策の変化などを注視する必要があります。
地方不動産市場の危機の中でチャンスを掴むためには、バランスの取れた投資アプローチが求められます。
2025年の地方不動産市場はやや萎縮した様相を見せていますが、好立地とインフラが確保された地域には依然としてチャンスが存在します。大邱寿城区の事例のように核心立地に対する需要は堅調に存在しており、こうした時期に低い価格で参入し、長期的な視点で投資するのが効果的です。
地方不動産投資は首都圏とは異なるアプローチが必要ですが、「安い時に買う」という投資の基本原則に従い、核心地域での安値購入のチャンスをうまく活用すれば、長期的に高い収益を期待できるでしょう。ただし、地域特性により変動性が大きいため、徹底した市場調査と長期的な観点に基づいた慎重な投資が必要です。深く勉強しましょう！
筆名「パション（Pachon）」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ『パションの世の中踏査記』とYouTube『スチューTV』を運営・配信している。著書に『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』『大韓民国不動産使用説明書（2020）』などがある。