[비즈한국] ソウル江南（カンナム）圏の再建大型案件として注目される開浦（ケポ）の慶南（キョンナム）、友星（ウソン）3次、現代（ヒョンデ）1次（頭文字をとって「キョン・ウ・ヒョン」）の各アパートが、3団地を統合して整備する「統合再建」に関する説明会を開く。この団地は2018年11月に統合再建で合意して以来、現在に至るまで各団地間の利害関係を調整できず、整備事業の第一歩となる整備区域指定に至っていない。老朽化した再建団地が、隣接する団地と統合する再建を試みる理由は何だろうか。ビジネス韓国がソウル市内の統合再建の動向を探った。
統合再建推進6年目、キョン・ウ・ヒョンが説明会を開催
整備業界によると、ソウル江南区開浦洞の慶南、友星3次、現代1次（キョン・ウ・ヒョン）の迅速統合再建推進委員会は、来る23日に統合再建に関する緊急説明会を開く。この説明会には、ソウル瑞草（ソチョ）区の新盤浦（シンバンポ）3次、慶南、新盤浦23次、宇情（ウジョン）エシェル1・2次など5つの団地を統合した「ワンベイリー」のハン・ヒョンギ元副組合長（元アクロリバーパーク組合長）と、各団地の住民が参加する予定だ。
キョン・ウ・ヒョンは1984年に並んで竣工された、開浦洞で初の民間アパートである。個別団地の規模は慶南678世帯、友星3次405世帯、現代1次416世帯と小さいが、3団地を合わせると全体の世帯数は1499世帯に達する。キョン・ウ・ヒョンの住民は2018年11月に3団地での統合再建に合意して事業を推進したが、整備計画の策定過程で推定分担金を巡る紛争が起き、整備区域指定まで進むことができなかった。
キョン・ウ・ヒョンの迅速統合再建推進委員会側は「6年間事業が停滞し、推定分担金の公開後に深刻な内紛で中断の危機に瀕したキョン・ウ・ヒョン統合再建の問題点と解決策を提示する」と明らかにした。
「大団地で事業性を高める」ソウルで統合再建が加速
統合再建とは、複数の住宅団地を一つにまとめて整備する再建方式を指す。個別団地を再建するよりも生産規模が大きくなるため、コストを削減できる「規模の経済」の効果が期待できる。再建過程において、資材価格や機材レンタル料、人件費などの工事費が大量発注によって抑えられ、竣工後もより多くの世帯で団地内の施設およびサービス費用を分担するため、管理費が削減される効果がある。
最近、統合再建に成功した団地が次々と姿を現している。ソウル瑞草区の新盤浦18次と24次を統合した「ラミアン新盤浦リオセント」（475世帯）は、2019年6月に統合再建団地として初めて竣工した。続いて、ソウル瑞草区の新盤浦3次、慶南、新盤浦23次、宇情エシェル1・2次など5団地を統合した「ラミアン・ワンベイリー」（2990世帯）が昨年8月に竣工し、統合再建への期待感が高まった。同団地は9月に専用面積84㎡が60億ウォンで取引され、「国民平型」の最高値を更新した。
統合再建団地は今後も増える見込みだ。これまで別々の組合を作って再建事業を推進していたソウル江南区の大峙（テチ）友星1次・双龍（サンヨン）2次アパートは、昨年9月に統合再建に合意し、10月に計1332世帯規模の統合再建整備計画変更案を提示した。ラミアン・ワンベイリーに近い新盤浦ハンシン8・9・10・11・17次と緑園（ノグォン）ハンシンアパート、ベニハウスなどを統合再建した「メイプル・ジャイ」は、計3307世帯規模で来年6月の竣工を控えている。
建設業界の関係者は「団地を統合して再建すれば、規模の経済で工事費を抑えられる。斜線制限などの制約条件がなくなるため建物を多く建てることができ、個別団地ごとに必要だった地下駐車場の擁壁や土留め壁も一部不要になる。広がった団地内では設計や造園、コミュニティ施設の規模や形態を多様化できる。一言で言えば、事業性が高まるということだ」と説明した。
「立地と容積率の差」鍵は団地ごとの利害調整
統合再建の鍵は、団地ごとの利害関係を調整することにある。団地ごとに再建の事業性を左右する立地や容積率などが少しずつ異なるからだ。統合した団地間で再建コストと利益を算術的に分ければ、公平性の問題が提起されかねない。かつてメイプル・ジャイの南側で統合を試みた新盤浦20次とハンシンタウン、ソウル永登浦（ヨンドンポ）区で統合を推進した木花（モッカ）、三富（サムブ）は、こうした差を埋められずに決裂した。キョン・ウ・ヒョンの場合も、慶南の1次と2次で容積率がそれぞれ158％と203％と異なっている。
「独立精算制」は、団地ごとの利害関係を調整する効果的な手法として挙げられる。一つの事業施行区域内にある建物が、開発利益と費用を個別に精算する再建方式のことである。独立採算制や別算制とも呼ばれる。通常、アパート団地内で利害関係が異なる商店街が組合内部で協議会を設け、アパートとは分離して費用と利益を精算する手法がとられてきたが、最近ではワンベイリーなどの統合再建団地でも、利害の違いによる紛争を防ぐために団地ごとの独立精算制を導入している。
「その場再建（原地再建）」も、団地ごとの利害をすり合わせる方法の一つだ。再建後、従来の個別団地があった場所にそのまま入居する方式である。通常、漢江（ハンガン）沿いや駅近など、住民が好む位置が決まっているため、再建過程での対立を減らすためにこの方式が使われることも多い。統合再建に成功したラミアン・リオセントやワンベイリーも、大枠ではこの方式を採用した。キョン・ウ・ヒョンの場合、慶南が北側にある地下鉄3号線・水仁盆唐（スインブンダン）線の道谷（トゴク）駅に近いという利点がある。
トゥミ不動産コンサルティングのキム・ジェギョン所長は「統合再建で何よりも重要なのは、個別団地の利害関係を調整し、同意を取り付けることだ」とし、「事業推進の過程では技術的に完璧な利益配分が難しい場合もあり、特定の団地が譲歩しなければ統合は難航する可能性が高い。大団地のプレミアムや工事費削減効果が、全ての個別団地で等しく発揮されるという保証はない」と語った。