[비즈한국] 大規模なチョンセ（伝貰）詐欺の余波により、チョンセ市場では住宅都市保証公社（HUG）の「チョンセ保証金返還保証（保証保険）」への加入が必須条件となった。賃貸人（大家）たちは条件を満たすために、チョンセの代わりに月払い家賃（ウォルセ）や、保証金を預けて家賃も払う半チョンセの形で部屋を提供している。政府は保証金の返還不能がチョンセ詐欺の原因だと見て要件を強化したが、チョンセ保証金を下げざるを得なくなった賃貸人たちの不満は大きい。チョンセ詐欺への懸念の中で、高いコストを負担してでも「安全な住まい」を探そうとする賃借人の負担も小さくない。
ソウル市江西区に住むフリーランスのA氏は、賃貸借契約の満了を控えチョンセ物件を探したが、結局あきらめた。半地下、狭小住宅、辺鄙な場所を除外すると、チョンセ保証金が2億ウォン台半ばを大きく上回ったからだ。大金を失うことを懸念したA氏は、70万ウォン台の家賃を「安全のためのコスト」と考え、再びワンルームの月払い契約を結んだ。
ソウル市麻浦区で引越し先を探していた会社員のB氏は悩んでいる。入居しようとするオフィステル（住居用オフィス）に、家賃15万〜20万ウォン、保証金1億4000万ウォン台という「半チョンセ（家賃とチョンセを合わせた形態）」の物件しかなかったためだ。B氏は固定費を減らそうと全額チョンセへの変更を打診したが、「保証保険の兼ね合いで不可能」との回答を受けた。
保証保険の加入要件を満たすために、チョンセ保証金を下げて家賃を上乗せする賃貸人が増えている。チョンセ詐欺の余波で保証保険加入が必須条件となったためだ。こうした傾向に伴い、月払いの保証金も上昇している。不動産プラットフォーム「ダバン」によると、11月のソウルにおける連立・多世帯住宅の月払い保証金は平均1億ウォンを突破し、1億530万ウォンとなった。今年1月の7585万ウォンと比較すると約40％の上昇水準だ。家賃も安くない。保証金1000万ウォンを基準とした場合、11月のソウル平均家賃は84万ウォンに達した。チョンセ詐欺を避けたい賃借人の立場からすれば、チョンセ並みの高額な保証金を預けるか、毎月高い家賃を払うかの二択を迫られているようなものだ。
ソウル市内の不動産仲介業者は、「今は賃借人も月払いを好む。しかし賃貸人は、次の入居者を入れるために保証金が必要なので、可能な限り保証保険に加入できる水準に合わせて家賃を上乗せしている」と語った。「最近、オフィステルで完全なチョンセ物件は珍しい。ほとんどが半チョンセか月払いだ」と現状を伝えた。別の仲介業者も「賃貸人はチョンセに回したくてもできない状況だ」とし、「チョンセ詐欺や規制強化などで、ここ数年で雰囲気が完全に変わってしまった」と述べた。
チョンセ保証金返還保証とは、HUGがチョンセ契約終了時に賃貸人が賃借人に返還すべきチョンセ保証金の返還を保証する商品だ。保証対象は単独・多世帯・多重・連立・多世帯住宅、老人福祉住宅、住居用オフィステル、マンションである。保証条件は、チョンセ保証金と優先債権を足した金額が、住宅価格に担保掛目（LTV）90％を乗じた金額より低くなければならない。
HUGは2023年に賃借人の保証保険加入要件を強化した。保証金の返還が容易だったことがチョンセ詐欺の増加を招いたと判断したためだ。HUGは保証保険加入時の住宅価格算定基準を公示価格の150％から140％に下げ、担保掛目も100％から90％に引き下げた。これを計算すると、チョンセ保証金が公示価格の126％以下でなければ保証保険への加入は不可能となる。当時も、公示価格が実勢価格より低いヴィラ（多世帯・連立住宅）はチョンセ保証金をさらに下げなければならず、賃貸人の反発が強かった。
最近、HUGが担保掛目を80％に引き下げる計画を検討しているとの報道が広まり、市場が再び動揺した。担保掛目が80％になれば、保証保険の加入要件は公示価格の112％まで下がる。不動産仲介業者「ジプトス」は、公示価格の112％に強化された場合、全国のヴィラの約69.1％が従来の保証金では保証保険に加入できなくなると分析した。自己資金が少ない「ギャップ投資」を行った賃貸人が、次の入居者に保証金を返還できず、さらなる被害が発生する懸念も浮上した。議論が巻き起こると、HUGは今月9日、「現時点でチョンセ保証金返還保証の担保掛目の引き下げは検討していない」と発表した。
しかし、チョンセ市場が構造的な限界に直面している以上、制度の改善は避けられないという指摘が出ている。世宗大学不動産学科のイム・ジェマン教授は、「現在のチョンセ市場は持続不可能な構造だ。その上、責任を政府がすべて負わされている状況なので、保証比率を下げざるを得ない」とし、「チョンセ価格が売買価格よりかなり低くならなければ、いわゆる『空っぽチョンセ（カン通チョンセ）』や無資本ギャップ投資を防ぐことはできない」と指摘した。
政府は賃貸人の保証金返還義務も強化した。HUGは賃貸人が加入する「賃貸保証金保証保険」の基準も、賃借人の保証保険と同様に公示価格の126％へ引き下げる案を推進中だ。賃貸事業者は賃貸保証制度への加入義務があり、未加入時には過怠料が科される。この基準変更は7月から施行予定だったが遅延しており、2025年1月1日からの施行（新規基準）に変更された。
チョンセが減少するにつれ、高額な家賃物件が増えるという見通しも出ている。HUGは最近、高額家賃の賃貸借契約における保証保険加入を制限するため、チョンセ保証制度を改編した。家賃がある場合、チョンセ・家賃転換率6.0％を適用した金額を基準として、チョンセ保証金が首都圏で7億ウォン、その他の地域で5億ウォン以下の場合のみ加入を可能にした。今年12月30日の新規申請分から変更基準が適用される。
ただしイム教授は、「懸念されているほど急激に家賃化が進むことはないだろう」としつつも、「政府はチョンセから家賃への移行による賃借人の負担を緩和する政策を作ると同時に、安全なチョンセ市場を作るための戦略を打ち出すべきだ」と指摘した。