[비즈한국] 2024年にKB金融105560研究所が発表した「韓国富裕層レポート」は、韓国の高額資産家たちが不動産をどのように捉え、それに対応し、投資戦略を立てているのかについて具体的な洞察を提供した。報告書は、資産規模が10億ウォン以上の富裕層の不動産投資パターンとその変化の様相を綿密に分析しており、その結果は今後の不動産市場の方向性を予測する上で重要な示唆を与えた。本コラムでは、2024年の富裕層レポートに基づき、現在の韓国の不動産富裕層の投資観点と戦略を分析し、不動産市場の変化に伴う新たな機会を模索したい。
富裕層の資産ポートフォリオにおいて不動産が占める割合は高く、依然として核心資産として選好されている。
韓国の高額資産家にとって不動産は、依然として資産ポートフォリオの軸となっている。2024年のレポートによると、富裕層の全資産のうち約55.4%が不動産に集中しており、これは前年比で小幅に減少した数値である。しかし依然として不動産は、株式や債券などの金融資産よりも高い割合を占めており、安定的で予測可能な収益創出手段として認識されている。
特に「超高額資産家（300億ウォン以上）」の場合、資産管理の効率性を最大化するために法人を活用し、大規模な商業用不動産を所有または管理する傾向が顕著であった。これは節税効果だけでなく、資産の安定的な管理のための戦略的選択と解釈される。また、報告書ではソウル江南3区（瑞草・江南・松坡区）や龍山、瑞草、盤浦などプレミアム地域の不動産が、これらの資産家の主要投資先として残っていることを示している。
安定性と挑戦が共存する投資性向の変化
富裕層の投資性向は次第に多様化している。報告書によると、約60.8%の富裕層が自身の不動産投資知識を高く評価しており、データ分析と市場研究に基づいた戦略的投資を好んでいる。同時に、全富裕層の約24.5%は以前よりも攻撃的な投資性向を見せており、新たな市場機会を模索している。
例えば、一部の高額資産家は商業用不動産リート（REITs）のような代替投資資産に目を向けており、これは安定的なキャッシュフローを創出しながらリスクを分散させるのに役立つ。報告書では、こうした傾向が特に中長期的な経済不確実性が高まる時点で、より顕著になっていると指摘する。
①法人を通じた資産管理の増加
報告書によると、超高額資産家たちは不動産の所有および管理のための法人設立を積極的に進めている。これは税制上の優遇措置だけでなく、大規模プロジェクトを効率的に管理できる構造的な利点を提供する。しかし、政府の法人保有不動産に対する規制が強化される可能性があるため、これに対する対応戦略が必要である。
②首都圏不動産への集中
韓国の富裕層の70%以上が首都圏に居住しており、この地域内の高級マンションや商業用不動産に投資を集中させている。特にソウル江南地域は、資産家の間で依然として最も選好される投資先として残っている。しかし、首都圏に集中した投資は、地域的リスク分散という課題を残している。
③不動産代替投資の拡大
最近、富裕層の間でリート、ETF、金、宝石などの代替資産への関心が高まっている。これは伝統的な不動産投資に依存せず、資産ポートフォリオを多角化しようとする戦略と見ることができる。特に、高額資産家が商業用不動産リートを通じて安定的な収益を確保しているという点は注目に値する。
報告書は、高額資産家たちの投資態度を具体的に示している。例えば、ある超高額資産家は江南区に位置する商業用ビルを購入した後、これを法人名義に転換して運営効率を最大化した。彼はビル内のスペースの一部をスタートアップに賃貸して安定的な賃貸収益を創出し、残りの空間は本人の事業運営のために活用した。
また別の事例としては、中堅不動産投資家が地方広域市の居住用不動産を購入し、公共リートに参加したケースが挙げられる。彼は地方不動産市場における投資機会を発見し、これを通じてポートフォリオを多角化し、安定的な収益を確保した。
法人活用、地方投資など新たな戦略が浮上
2025年に富裕層が選択する戦略は何だろうか？
①法人化を通じた税務最適化
高額資産家は不動産投資に関して法人化を積極的に活用する傾向を見せている。これは税務効率性と資産管理の透明性を同時に確保できる戦略である。
②首都圏外の地方への拡大
富裕層は首都圏集中から脱し、地方広域市の成長可能性を模索する必要がある。特に大邱、光州、釜山といった主要都市における商業用不動産や新規開発プロジェクトが有望な投資先として評価されている。
③ESGと持続可能性投資
報告書は、持続可能な開発や環境に配慮した不動産プロジェクトが、高額資産家にとってますます重要な投資要素として浮上していることも示している。これは不動産投資に関する社会的責任ともつながっており、未来の市場で競争優位を確保できる重要な戦略である。
韓国の富裕層の変化と不動産市場の未来を整理してみよう。
2024年のKB金融研究所の富裕層レポートは、韓国の富裕層の不動産投資態度と戦略における重要な変化を示している。富裕層は依然として不動産を核心資産と見なしており、これを通じて資産価値を最大化しようと努力している。しかし、法人を活用した資産管理、代替投資の拡大、地方への投資多様化など、新しい戦略が浮上している。彼らの変化は、不動産市場全体にとって重要な方向性を示しており、今後の市場の流れを予測する上で重要な指標となるだろう。
ペンネーム「パション（Pashong）」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』『大韓民国不動産使用説明書（2020）』などがある。