[비즈한국] ソウル市が土地取引許可区域の指定解除決定を、わずか1ヶ月で撤回した。当初、区域指定から解除された蚕室（チャムシル）・三成（サムソン）・大峙（テチ）・清潭（チョンダム）洞はもちろん、これら地域の自治体である江南（カンナム）・瑞草（ソチョ）・松坡（ソンパ）区、および隣接する自治体である龍山（ヨンサン）区全体にまで土地取引許可区域を拡大することにした。区域解除の決定後、解除地域と漢江（ハンガン）沿いを中心にアパート取引が過熱の様相を見せているとの判断によるものだが、わずか1ヶ月で覆された政策決定に市場は混乱に陥っている。
ソウル市、土地取引許可区域の解除から1ヶ月で拡大指定へ
これに先立ち、ソウル市は先月13日、江南圏の土地取引許可区域を解除した。国際交流複合地区近隣の江南区大峙・三成・清潭洞と松坡区蚕室洞のアパート305団地のうち291団地が対象だった。現在、再建築を推進している同地域の14団地は投機の可能性があるとして解除地域から除外された。同日、ソウル市は迅速統合企画による再建築・再開発事業地123カ所のうち、組合設立認可を終えた6カ所についても土地取引許可区域指定を即時解除した。
解除後、土地取引許可区域の解除地域を中心に取引量と住宅価格が急騰した。BizHankookが先月13日から今月14日までの30日間、土地取引区域解除地域であるソウル三成・大峙・清潭・蚕室洞のアパート売買取引（16日申告完了基準）を分析した結果、同地域の売買取引は162件で、解除前30日と比較して85件（110%）増加した。解除前に同団地・同面積の最高値を更新した取引は90件で、全体の49%を占めた。韓国不動産院の統計によると、3月第3週のソウルアパート価格は0.25%上昇し、4週間にわたって上昇幅を拡大している。
結局、土地取引許可区域の解除決定は1ヶ月で撤回された。国土交通部とソウル市は19日、住宅市場安定化方案を発表し、今月24日から9月30日までの6ヶ月間、ソウル江南区、瑞草区、松坡区、龍山区のアパート全域（110.65㎢）を土地取引許可区域として拡大指定すると発表した。1ヶ月前に土地取引許可区域指定から解除された蚕室・三成・大峙・清潭洞が含まれるのはもちろん、以前の解除地域の自治体と隣接する龍山区全体にまで指定範囲が拡大された。
ソウル市は「今年2月の土地取引許可区域解除後、一時的な価格上昇が予想されたため、市場状況を綿密にモニタリングしてきた。しかし、最近になって解除地域や漢江沿い地域を中心にアパートの取引量が急増するなど、過熱の兆候が見られると判断した。市はこれを異常な兆候と見なし、解除された地域の取引量増加と価格上昇が投機的な取引につながる可能性が高まると判断した」と指定の背景を明かした。
「手のひらを返すような政策」市場は混乱、バルーン効果への懸念も
市場は不動産政策の翻意により混乱に陥っている。ソウル江南区三成洞で営業するある不動産仲介業者は「区域解除後にアパート購入契約を結んだ顧客から、区域再指定の発表後に『自分が家を高値掴みしたようで眠れない』と苦悩を吐露する電話がかかってきた。契約金だけで3億～4億ウォンに迫るため、契約解除など考えられない。人生の重大な決断に影響を与える不動産政策が、手のひらを返すように変わることは到底理解できない」と語った。
ソウル松坡区蚕室洞で営業するある不動産仲介業者は「土地取引許可区域指定の発表があった19日から2日以内に、保有していた専用面積84㎡の物件4件の売り出し価格が2億ウォン（7%）ほど下がった。近隣の仲介業者では1億ウォンほど値下がりした物件が発表当日に売買取引を終えた」とし、「広さを広げて引っ越そうとしている顧客のうち、家が売れる前に購入契約を先に締結してしまった人が、持っている物件が売れず週末まで非常に焦っている状況だ」と伝えた。
ソウル瑞草区瑞草洞で営業するある不動産仲介業者は「土地取引許可区域に新規指定されたことで大騒ぎになった。区域指定日までに家を売ってほしいという依頼が、発表当日だけで2件あった。今後は賃借人が退去に協力してくれなければ家を売れないため、急いで物件を手放そうとしているようだ」と付け加えた。
金仁萬（キム・インマン）金仁萬不動産経済研究所長は「土地取引許可区域の指定日である24日までは市場が混乱するだろう。賃貸借契約が付いた物件は指定日までに売却の機会を掴もうと売り出し価格を下げるだろうし、指定後は一帯の物件が減って希少価値が高まり、時折最高値が出る状況が演出されるだろう」とし、「すでに麻浦（マポ）・城東（ソンドン）・銅雀（トンジャク）区は住宅価格上昇の期待感でざわついているが、何よりも土地取引許可区域外に住宅価格上昇が波及する『バルーン効果』が懸念される。ソウル市が政策への信頼を損ない、副作用だけを残す悪手を打った」と指摘した。
土地取引許可制とは、投機的な取引が横行したり地価が急激に上昇する地域、またはその懸念がある地域において、一定規模以上の土地を取引する際に基礎自治体長の許可を得るようにした制度である。住宅は2年以上実際に居住する目的の売買のみ許可されるため、賃貸やチョンセ（賃借人が保証金を預ける制度）を利用して家を購入する『ギャップ投資』は事実上不可能だ。現在、ソウル市の土地取引許可区域は、国際交流複合地区の14のアパート（1.36㎢）、江南区狎鴎亭（アックジョン）洞、永登浦（ヨンドンポ）区汝矣島（ヨイド）洞、陽川（ヤンチョン）区木（モク）洞、城東区聖水（ソンス）洞などの主要再建築・再開発団地（4.58㎢）など、計52.79㎢（全体の9%）規模となっている。