[비즈한국] 2025年4月4日、大韓民国憲法裁判所が大統領に対する弾劾を認容し、政治情勢は一大激変の時期を迎えることとなった。国政の最高責任者が弾劾によって退陣する事態は国内外に大きな衝撃を与えており、特に不確実性に敏感な不動産市場にも少なからぬ影響を及ぼすものと予想される。
政治的混乱の中で、国民の視線は自然と2カ月後の6月3日に予定されている早期大統領選挙に集中している。与党と野党はそれぞれ新たな指導者を選出し、国民の信頼を得るために様々な政策公約を掲げる準備を進めている。
その中でも不動産政策は、間違いなく核心公約として位置づけられる可能性が高い。不動産は国民の多数が敏感に実感する分野であり、世代、階層、地域別の利害関係が最も鋭く交差する問題だからだ。
現在の不動産市場は、複合的な変化の流れの中にある。しばらく続いた金利引き上げ局面が落ち着き、一部の地域では取引量が増加し、価格が反転する姿も観測されている。同時に、地方の中小都市を中心に人口減少と供給過多による価格下落傾向が続いており、若年層や無住宅の庶民にとってマイホーム購入は依然として遠い夢のままである。
ソウル江南（カンナム）圏を中心に規制が再導入され、賃貸借市場では「全税（チョンセ）」から「月税（ウォルセ・家賃）」への移行が加速するなど、市場の構造的変化が進行中だ。こうした状況下で、不動産公約は単なる人気取りのための接近ではなく、現在の不均衡を解消し、未来の持続可能性を担保できる戦略として提示されるべきである。
第一に、住宅供給の拡大は依然として重要な課題である。しかし、これからは単純な量の拡大ではなく、需要に合わせた地域均衡発展型の供給でなければならない。首都圏、特にソウルへの需要集中現象を解消するためには、釜山（プサン）、大邱（テグ）、光州（クァンジュ）、大田（テジョン）など、主要拠点都市の住宅、交通、雇用のインフラを強化しなければならない。これを通じて人口の再配置を誘導し、地域間の不均衡を解消する必要がある。
首都圏内部においても、第1期ニュータウンの再建築や老朽化した都心の再開発など、既存の都心の整備を通じて質の高い住環境を整えることが重要だ。あわせて若年層、新婚夫婦、高齢者などライフサイクルに合わせた公的賃貸住宅の供給を大幅に拡大し、実需者中心の市場を作ることが必要である。
第二に、不動産税制の改編は必ず公平性と実効性を考慮して推進されなければならない。過去数年間の税制変化は予測可能性が低く、結果として国民の信頼を失った。今後の公約は、租税正義を回復しつつも実需者の負担は減らす方向に設計されるべきである。1世帯1住宅者の総合不動産税の緩和、初めて住宅を購入する人に対する取得税の減免、長期保有者に対する譲渡所得税の減免などを通じて中産層や実需者の負担を軽減する一方、投機目的の多住宅者に対しては厳正な課税を継続することで、市場の過熱を防止する必要がある。
第三に、賃貸借市場の安定のための制度改善が急務である。契約更新請求権制と全月税上限制は、賃借人の住居安定のための重要な制度だが、施行過程で予期せぬ副作用も発生している。次期政府は市場の現実を反映し、賃借人と賃貸人の間でバランスの取れた権利保護案を提示しなければならない。
例えば、契約更新時の賃料引き上げ率を地域の物価上昇率に連動させる方式や、賃借人に一定期間以上居住した場合に優先購入権を付与する方式なども検討に値する。同時に、公共が直接乗り出す公的賃貸住宅の比重を高め、品質を改善することで、民間市場だけに依存しない賃貸住宅政策を実現しなければならない。
第四に、金融支援の拡大は住宅の「ハシゴ」を復元するための核心政策である。若年層と新婚夫婦には長期固定金利の低利融資を提供し、一定所得以下の無住宅者にはディディムドル融資など政策金融のハードルを下げなければならない。最近議論されている「基本融資」制度は、国民が誰でも最低限の信用基盤の上で低利資金を活用できるようにする新しいアプローチである。これは単なる金融支援を超え、国民の経済的自立を助ける福祉政策として機能し得る。
第五に、不動産市場の透明性と信頼を高めるための制度的装置の準備が必要である。実取引価格の公開をより迅速かつ詳細に行うことで情報の非対称性を減らし、すべての不動産取引に対して電子契約を義務付けることで、不法取引や脱税を防止できる。また、国土交通部や地方自治体が不動産市場の主要指標を定期的に発表し、予測モデルを国民に公開することで、政策信頼度を高め市場の安定性を確保すべきである。
最後に、持続可能な都市のための再生と環境に優しい開発を核心に据えるべきである。短期的な利益を目的とした乱開発は、中長期的には都市の競争力を損ない、国民の生活の質を低下させる要因となる。したがって、老朽化した都心地域の取り壊しや再建築を政府レベルで体系的に支援し、民間主導の都市再生事業にも税制や金融のインセンティブを付与することで、官民協力モデルを構築しなければならない。同時に、エネルギー効率が高いグリーン建築物の拡大、環境に優しい材料の使用誘導、炭素排出の最小化など、環境を考慮した不動産政策がこれからの時代精神を反映するだろう。
結論として、2025年6月3日に行われる早期大統領選挙は、単なる政権交代以上の意味を持つ。それは新しい社会契約を結ぶプロセスであり、特に不動産のような生活密着型政策に対して、国民は非常に敏感に反応するだろう。
与野党は短期的な効果を狙った人気取りの公約に留まらず、大韓民国の住居構造全体を再設計するという覚悟で不動産公約を準備しなければならない。国民の生活の質を向上させ、経済の健全な循環を達成するために、これからは政治が不動産を利用するのではなく、不動産が国民のための手段として機能する時代にならなければならない。それこそが、今回の大統領選挙が残すべき最も有意義な遺産となるはずだ。
筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世界踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産の絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』『大韓民国不動産使用説明書（2020）』などがある。