[비즈한국] 不動産プロジェクトファイナンス（PF）の不振により建設業界の被害が現実味を帯びる中、最近、DL E&C375500が、PFローンの債務不履行により公売にかけられたソウル特別市江南区の都市型生活住宅の売却価格をこれ以上下げないよう求めて裁判所に仮処分を申請したが、棄却された。同建物の施工会社であるDL E&Cは、公売の流札により最低売却価格が下落したことを受け、事業の利害関係者らが最低売却価格を1250億ウォンで合意したため、これより安く売却してはならないと主張していた。
ソウル中央地方裁判所（裁判長パク・サンオン）は、DL E&Cが新韓資産信託を相手取って起こした不動産公売手続き停止の仮処分申請を先月18日付で棄却した。これに先立ちDL E&Cは、今年2月、都市型生活住宅であるソウル市江南区の「オデット・オード道谷」の最低売却価格が公売の流札により下落したことを受け、当該物件を1250億ウォン未満で売却する随意契約を締結してはならないという趣旨で仮処分を申請していた。裁判部は「債権者に対し、申請趣旨のような仮処分決定を求める保全の必要性が高度に疎明されたとは言い難い。したがって、債権者の主張は認められない」と判断した。
紛争の対象となった「オデット・オード道谷」は、ソウル市江南区道谷洞に建てられた都市型生活住宅である。2023年7月、地下鉄良才駅の北西近郊に地下6階〜地上20階（84世帯）規模の1棟として竣工した。施行会社である道谷ドクターズは、2020年7月にDL E&Cと建物新築に関する請負契約を結び事業を推進した。両社と事業資金調達のために設立された流動化専門会社らは同日、新韓資産信託と土地信託契約を締結した。第1順位の受益者は流動化専門会社、第2順位の受益者はDL E&Cと定められた。
紛争は、この事業のプロジェクトファイナンス（PF）ローン債務不履行から始まった。流動化専門会社らは、信託契約が締結された2020年7月に金融機関から最大950億ウォンを限度としてPFローンを受けた。信託契約に基づき、施行会社の道谷ドクターズは、先行ローンの利子を弁済期日に合わせて流動化専門会社に第1順位優先受益権として支払わなければならないが、これを期限通りに支払うことができなかった。
「オデット・オード道谷」造成事業の収益源である分譲実績は低調だった。2021年4月から2022年6月まで計7室に対する分譲契約が締結されたが、残りの室は未分譲のまま残った。先行して成約した分譲契約も、分譲代金（中間金3回以上および残金）の未納を理由に昨年8月に解除された。事実上、竣工から1年以上が経過しても全室が未分譲のままとなっている。
結局、「オデット・オード道谷」は建物全体が公売にかけられた。信託契約に基づき、流動化専門会社は、施行会社からローン元利金に相当する優先受益権を期限通りに受け取れない場合、信託会社に未分譲物件の換価処分を要請できる。「オデット・オード道谷」の流動化専門会社らは昨年8月、新韓資産信託に公売の実施を要請し、新韓資産信託は昨年9月、建物全体（84世帯および付帯施設24号）に対する公売に乗り出した。公売に先立ち実施された鑑定価格は1407億ウォンだった。
昨年、「オデット・オード道谷」の公売は流札を繰り返した。昨年9月の最初の公売入札を皮切りに、同11月（2回）、12月（2回）まで計5回の公売入札が行われたが、いずれも買い手は見つからなかった。最低入札価格は、当初の鑑定価格の130％にあたる約1830億ウォンから、5回目の入札時には鑑定価格の89％にあたる1255億ウォンまで低下した。公売が流札した場合、次回の公売前まで直前の最低入札価格以上で随意契約を結ぶことも可能だったが、それさえも成立しなかった。
今年も「オデット・オード道谷」の公売は流札が続いた。新韓資産信託は流動化専門会社の要請を受け、先月それぞれ最低入札価格を1255億ウォン（鑑定価格の89％）、1130億ウォン（80％）として公売を進めたが、応札者は現れなかった。今月1日と7日の公売では、最低入札価格をそれぞれ1130億ウォン（80％）、1073億ウォン（76％）に下げたものの、同様の理由で流札となった。今年だけで4回、現時点まで計9回も公売が流札したことになる。これまでの公売最低入札価格は1830億ウォンから1073億ウォンへと、756億ウォン（41％）も低下した。
DL E&Cは今年最初の公売入札公告が出た2月に、公売手続き停止の仮処分を申請していた。信託会社が「オデット・オード道谷」を1250億ウォン未満で売却する随意契約を結ばないよう阻止するのが目的だ。DL E&Cは、公売進行に関して信託契約の当事者間で最低売却価格を1250億ウォンと定め、それ以下の価格では公売手続きを進めたり随意契約を締結したりしないことで合意したと主張した。裁判所の決定当時は、最低入札価格が1130億ウォンであった2回目の入札が流札し、随意契約が推進されていた。
実際、DL E&Cは昨年7月、「オデット・オード道谷」の7世帯に対する分譲契約取り消し当時、新韓資産信託と信託業務代行会社に対し、「本件不動産の換価処分における最低落札価格が1250億ウォン以上であるという要件が履行される場合に限り、本件各分譲契約の解除に同意する」との趣旨の公文書を送付していた。DL E&Cは今回の仮処分申請において、新韓資産信託と信託業務代行会社が当時の公文書に対して異議を唱えなかったため、最低公売価格を1250億ウォンとする合意が成立したと主張した。
しかし、裁判所はこの主張を受け入れなかった。当事者間で「オデット・オード道谷」を1250億ウォン未満で売却しないという合意があったとは認めがたいと判断した。裁判部は「債権者が送った公文書に異議を唱えなかったという事情だけで、当事者間に明確な意思の合致があったと見るのは困難」とし、「疎明された事情や、その他債権者が主張する諸事情および提出された疎明資料だけでは、本件合意の存在が高度に疎明されたとは言い難い」と判断した。
仮処分の棄却決定と最低売却価格の下落により、DL E&Cには損失も予想される。DL E&Cは今回の仮処分申請において、「合意に反する随意契約が締結される場合、信託契約上の第2順位優先受益者であるDL E&Cの優先受益権（工事代金およびこれに対する延滞利子債務の担保）が侵害され、甚大な損害が発生することになる。随意契約はいつでも締結可能であるため、速やかにその締結および履行を禁止する必要がある」と訴えていた。
新韓資産信託の関係者は、「現在、『オデット・オード道谷』の公売流札を受け、随意契約に向けた協議を進めている。多くの買収希望者から問い合わせが来ており、価格や残金決済のスケジュールなどを調整している状況だ」とし、「物件の立地が良いため、直前に流札した公売最低入札価格以上で合意できると考えている」と伝えた。DL E&Cの関係者は「現在、公売手続きが進行中のため、具体的にコメントする内容はない」と述べた。