[비즈한국] 6月3日の早期大統領選挙を控え、大統領候補者は不動産政策を核心公約として掲げている。「供給拡大」「規制緩和」「税金の正常化」「青年・高齢者支援」といった文句が競うように登場する。しかし、市場と国民の反応は冷ややかだ。「今回も結局は口先だけだろう」という冷笑が支配的である。
なぜ不動産公約は繰り返されるたびに信頼を失っていくのか？今回の選挙候補者たちがこれまで言及してきた主要な不動産公約を整理し、過去の公約失敗事例と比較しながら、実質的な代案まで一緒に考えてみよう。
過去の不動産公約の失敗事例から確認してみよう。
文在寅政権（2017-2022）は不動産政策を国政の核心課題とした。候補時代に「住宅価格を抑える」と約束し、就任後も「8・2対策」「9・13対策」「12・16対策」など強力な需要抑制政策を次々と打ち出した。しかし、ソウルのマンション中位価格は任期中に2倍近く上昇した。供給不足と規制一辺倒の政策が、かえって市場の歪みを深刻化させたのである。
朴槿恵政権（2013-2017）は「不動産正常化」を公約したが、景気低迷の懸念に足を引っ張られた。初期には規制緩和を通じて取引活性化を誘導したが、肝心の需要回復にのみ集中し、全月租（チョンセ・ウォルセ）市場の管理に失敗して「チョンセ難」を招いた。
李明博政権（2008-2013）は「半額マンション」を代表公約として掲げたが、LH（韓国土地住宅公社）の財政悪化、敷地確保の失敗、実需者の無視などで現実化しなかった。供給公約が宣言的なスローガンにとどまった代表的な事例だ。
盧武鉉政権（2003-2008）も「不動産投機の根絶」を標榜したが、ソウル江南圏のマンション価格急騰を防ぐことはできなかった。総合不動産税の新設など租税政策は強化したが、市場需要を適切に管理できず、実質的な住宅価格の安定には失敗した。
結局、歴代政権の不動産公約は「強い意志」を掲げたものの、実際には供給不足、政策の混乱、市場の反発、社会構造の変化が反映されないという壁にぶつかり、幾度も挫折した。
過去の不動産公約が実行されなかった理由を整理してみよう。
第一に、供給目標の誇張と実行力の不足である。
歴代政権は「100万戸」「150万戸」「250万戸」といった大規模な住宅供給を約束したが、実際には土地確保、財源調達、事業性の不足など現実的な制約により、目標達成に失敗した。例えば、盧武鉉政権の100万戸、李明博政権の150万戸、朴槿恵政権の幸福住宅20万戸など、大規模な賃貸住宅公約があったが、莫大な費用負担やLH公社など公共機関の財政悪化により、公約が100%履行されたケースは稀であった。
第二に、「半額マンション」など人気取りのための公約の実現不可である。
李明博政権はソウルなど住宅価格が高い地域に「半額マンション」を供給すると約束したが、実際には土地補償価格の上昇、建築費の引き上げ、資金難などにより、分譲価格が時勢の70〜80%水準へと引き上げられた。モデル地区（江南セゴク、瑞草ウミョン）以外ではまともに実現できず、大規模な供給がむしろチョンセ価格の急騰と住宅市場の沈滞を招いた。
第三に、公共賃貸住宅・基本住宅などの実現可能性に対する論争である。
最近の大統領選で提示された「基本住宅100万戸」などの公共賃貸拡大公約も、敷地確保、財源調達、事業性などの具体的な実行策が不足しており、実現可能性について疑問が提起された。例えば、第3期新都市の全体供給量が35万戸であることを考慮すれば、首都圏で100万戸の宅地確保は事実上不可能であるとの指摘があった。
第四に、市場との乖離、規制一辺倒による副作用である。
文在寅政権は29回にわたって不動産対策を打ち出したが、住宅価格の安定には失敗した。政府が市場に過度に介入したり、賃貸借保護法などの規制を強化したりしたことで、かえって供給の萎縮、チョンセ価格の暴騰、取引の断絶などの副作用が発生した。
第五に、具体的な実行策・財源対策の不備である。
公共賃貸住宅の品質改善、民間賃貸の誘引策なども、詳細な実行策や財政計画が不足しており批判を受けた。例えば、税金減免の恩恵を約束しながらも、具体的な減免方式が欠けているケースが多かった。
結局、大規模供給の約束が持つ現実的限界、人気取り公約の実現不可能性、具体的な実行策や財源対策の不在、市場と乖離した規制一辺倒の政策の失敗、公共賃貸住宅などの長期的な財政負担と実行力不足といった繰り返される失敗が、有権者の政策不信につながったのである。
それでは、信頼される不動産政策のために、今回の大統領選ではこのような公約が出ることを期待する。
第一に、供給拡大の「実現可能性」の確保である。供給目標を現実的に提示し、土地確保・許認可・財源調達など具体的な実行計画を公開すべきだ。都心の高密度開発、容積率の引き上げなどは、地域社会との対話・合意、インフラ拡充と並行しなければならない。
第二に、規制と市場機能の均衡である。投機の抑制と実需者の保護、市場の自律的な供給機能を調和させて設計すべきだ。再建築超過利益還収制、賃貸借2法、分譲価格上限制、土地取引許可制度などの住宅規制といった「規制のための制度」は廃止し、二度と復活しないよう強力にくぎを刺さなければならない。
第三に、中長期的な「百年の大計」としてアプローチすべきである。短期的な成果に執着する選挙用の政策ではなく、公共賃貸住宅の比率拡大（少なくとも20%を目標）、住宅保険制度の導入など、長期的なロードマップが必要だ。政権交代とは無関係に一貫して推進できる政策設計と法制化が重要である。
不動産政策は短期間で解決できる複合的な課題だ。選挙のたびに繰り返される「供給拡大」「規制緩和」というスローガンだけでは、市場の信頼を得ることは難しい。実現可能な目標、具体的な実行計画、長期的な視点、市場との対話、政策の一貫性確保こそが、今回の大統領選で候補者たちが必ず提示すべき「本物」の不動産公約である。
筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中探訪記」とYouTube「スチュTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。