[비즈한국] ソウルでマンションの売買契約を結んだ30代後半のAさん夫婦。Aさんは最近、住宅ローンを組むために複数の銀行を回ったが、金利が0.3%p以上も異なる状況に頭を抱えている。5年固定金利で3.6%を提示した銀行もあったが、定期積金や平均残高200万ウォン以上など、金利引き下げの条件として様々な要求事項があったためだ。金利がさらに下がるだろうと判断し、「6ヶ月変動金利」についても尋ねてみたが、どの銀行も4%台前半を提示し、「おすすめしない」と口を揃えた。
印象的だったのは、どの銀行も「最近の金利低下が反映された」としつつも、韓国銀行（中央銀行）による利下げの見通しが優勢であるにもかかわらず、「大きく下がることはなさそうだ」と話すことだ。Aさんは「銀行は口を揃えて、7月から適用される融資規制の強化に言及し、韓国銀行が利下げをしても、貸出金利を大きく下げることはなさそうだと話していた」と語った。
最近、マンション購入のために現地調査を回っている30代後半のBさん。Bさんは、残金の支払いが7月以降になると見込んで、購入予定のマンションの価格帯を下げた。約4億ウォンを保有しているBさんは、4億ウォン程度を借り入れて8億ウォン台の物件を買おうと考えていたが、最近、金融当局が規制強化を推進しているためだ。安定した大企業に勤めているものの、共働きではないため、利息が急騰すれば元利金の負担が増えることも懸念している。融資が下りなかったらどうしようという不安から、Bさんは最近7億ウォン台のマンションを探し、融資規模を縮小する案も検討中だ。
「融資を困難にする」金融当局の基調は依然として
金融当局の政策の方向性は「家計債務管理の強化」である。7月から住宅ローン（住宅担保融資）の限度などをさらに締め付ける「第3段階ストレステスト総負債元利金返済比率（DSR）」を施行するのが代表例だ。
現在、銀行圏ではDSRが40%、貯蓄銀行では50%を超えない範囲でしか融資を受けられない。ストレスDSRは、将来の金利変動リスクを反映して貸出金利に加算金利（ストレス金利）を上乗せし、融資限度を算出する方式であり、将来の金利変動リスクを反映させることで融資限度を抑え、同時に家計の融資負担を管理することができる。
第3段階ストレスDSRが導入されれば、銀行圏および第2金融圏の住宅ローン、信用融資、その他の融資金利に加算金利（ストレス金利）100%（下限）である1.5%が適用されると予測されている。すでに金融当局は昨年9月から第2段階措置を導入し、銀行圏の住宅ローン・信用融資および第2金融圏の住宅ローンに対して、首都圏1.2%、非首都圏0.75%のストレス金利を適用してきた。これは昨年2月に銀行圏の住宅ローンを対象として0.38%を適用する第1段階措置を導入して以来、継続的に強化してきたものだ。
金利は少し下げたが、銀行の融資は逆成長
銀行も悩みを深めている。5大銀行の固定型住宅ローン金利が1ヶ月間で最大0.36%p下がった。5大銀行（KB国民、新韓、ハナ、ウリ、NH農協銀行）の固定型住宅ローン金利は年3.04〜5.54%（9日基準）で、1ヶ月前の年3.40〜5.90%と比較すると、上限・下限ともに0.36%p低下した。先月初めから、固定型住宅ローン金利の算出基準となる銀行債5年物が下落し、動かなかった貸出金利も自然と下がったという分析だ。
しかし、独自の融資を拡大しなければならない銀行としては、金融当局の顔色を伺いつつ競争も強いられる状況であり、苦慮している様子だ。実際、銀行の融資は逆成長している。住宅ローンの大半は「ディディムドル融資」のような政策融資であり、銀行独自の原資による融資を増やさなければ、将来的な収益性が悪化する可能性がある。実際、4大銀行（KB国民、新韓、ハナ、ウリ）の4月末時点の独自融資残高は511兆4069億ウォンで、4ヶ月前の12月末（516兆8209億ウォン）より5兆4000億ウォン以上減少した。
ある銀行関係者は「韓国の銀行は不動産融資で収益を上げる構造だが、融資が難しくなり貸出資産が逆成長すれば、それだけ収益性が揺らぐことになる」とし、「ただし、家計融資には慎重を期すべきだという当局の方針を無視することはできないため、韓国銀行の利下げがあっても無理に金利を下げられず、様々な方面の顔色を伺っている状況だ」と見通した。
市場では、韓国銀行の金融通貨委員会が5月と6月に予定されていることから利下げを予測しているが、すぐさま住宅ローン金利の引き下げには反映されないとの観測が出ている。実際に金融通貨委員全員がフォワードガイダンス（先行指針）で「3ヶ月以内の利下げの可能性を残しておくべきだ」との意見を出したが、貸出金利を引き下げる場合、不動産価格を刺激しかねないとの判断があるためだ。
前述の銀行関係者は「新政府が発足すれば不動産政策も変わるだろうから、銀行も新政府の政策基調に合わせようとするのではないか」としつつも、「ただ、住宅価格が再び動くことだけは防ごうとするはずなので、銀行もそれまでは無理に住宅ローン商品を変化させることはないだろう」と展望した。