[비즈한국] ソウル市が土地取引許可区域を拡大指定してからの1ヶ月間、当該地域のマンション取引量は大幅に減少した一方、売買価格はむしろ上昇したことが、BizHankookの取材により確認された。ソウル市は今年2月に江南圏の土地取引許可区域指定を解除したが、取引量と住宅価格が急騰したため、3月に解除決定をわずか1ヶ月で撤回し、土地取引許可区域を拡大指定した。その後、当該地域の取引量は約92%減少し、実質的に市場から姿を消したが、平均売買価格は約29%上昇し、上昇基調を維持している様子だ。
BizHankookが国土交通部の実取引価格データ（24日基準）を分析した結果、ソウル市が土地取引許可区域を拡大指定した3月24日から4月23日までの1ヶ月間、ソウル江南区、瑞草区、松坡区、龍山区のマンション取引量は234件となり、前月（の1ヶ月間）の2780件から92%も減少した。この期間の地域別マンション取引量は、江南区87件（-849件、-91%）、瑞草区36件（-679件、-95%）、松坡区89件（-970件、-92%）、龍山区22件（-282件、-93%）で、瑞草区の減少率が最も大きかった。不動産取引の申告期限は契約締結日から30日以内であり、4月23日の売買契約は今月23日までに申告しなければならない。
その一方で、これら地域のマンション平均売買価格は、同期間に約29%上昇した。土地取引許可区域の拡大指定直後の1ヶ月間、ソウル江南区、瑞草区、松坡区、龍山区のマンション平均売買価格は30億8468万ウォンとなり、指定直前の1ヶ月間（23億8941万ウォン）と比較して6億9527万ウォン（29%）上昇した。この期間の地域別マンション平均売買価格は、瑞草区22億1233万ウォン（-22%）、松坡区20億8067万ウォン（+12%）、龍山区23億1000万ウォン（-3%）を記録する中、特に江南区は46億6863万ウォン（+76%）と上昇幅が顕著だった。
ソウル市の土地取引許可区域は2ヶ月前に拡大された。国土交通部とソウル市は3月19日に住宅市場安定化方案を発表し、同月24日から来る9月30日までの6ヶ月間、ソウル江南区、瑞草区、松坡区、龍山区のマンション全体（110.65㎢）を土地取引許可区域として拡大指定すると発表した。1ヶ月前に土地取引許可区域指定から解除された蚕室（チャムシル）・三成（サムソン）・大峙（テチ）・清潭（チョンダム）洞が含まれたのはもちろん、解除地域があった自治体や近隣の龍山区全体にまで指定範囲が拡大された。
土地取引許可区域の拡大指定は、実質的に1ヶ月での政策転換であった。先立ってソウル市は2月13日に江南圏の土地取引許可区域を解除した。国際交流複合地区近隣の江南区大峙・三成・清潭洞と松坡区蚕室洞のマンション305ヶ所のうち291ヶ所が対象であった。現在再建築を推進しているこの地域のマンション14ヶ所は、投機の可能性があるとして解除地域から除外された。同日、ソウル市は「迅速統合企画」再建築・再開発事業地123ヶ所のうち、組合設立認可を終えた6ヶ所についても土地取引許可区域の指定を即時解除した。
しかし、土地取引許可区域の解除直後、解除地域を中心に取引量と住宅価格が跳ね上がった。BizHankookが2月13日から3月14日までの30日間、土地取引区域解除地域であるソウル三成・大峙・清潭・蚕室洞のマンション売買取引（16日申告完了基準）を分析した結果、この地域のマンション売買取引は162件で、解除前の30日間と比較して85件（110%）増加した。解除前に同一団地・同一面積で最高値を更新した取引は90件で、全体の49%を占めた。結局、ソウル市は住宅価格の上昇を理由に、土地取引許可区域を再指定・拡大した。
土地取引許可区域の拡大指定にもかかわらず住宅価格が上昇基調を維持したため、政府は追加指定も検討している。政府は23日、第16回不動産市場および供給状況点検タスクフォース（TF）を開催し、「必要に応じて調整対象地域、投機過熱地区、土地取引許可区域の追加指定など、市場安定措置を講じる」と明かした。この会議には企画財政部、国土交通部、金融委員会、ソウル市、韓国銀行、金融監督院などが参加し、参加者らは土地取引許可区域である龍山と江南3区（江南・瑞草・松坡区）など、ソウル地域の住宅価格変動性がわずかに拡大したと指摘した。
土地取引許可制とは、投機取引が横行したり、地価が急激に上昇する地域、あるいはその恐れがある地域において、一定規模以上の土地を取引する際に基礎自治体長の許可を受けるようにした制度である。住宅の場合は2年以上の実居住を目的とする売買のみが許可されるため、賃貸やチョンセ（保証金預け入れ制度）を伴う「ギャップ投資」は事実上不可能だ。現在、ソウル市の土地取引許可区域は、△江南・瑞草・松坡・龍山区のマンション（110.65㎢） △国際交流複合地区の14マンション（1.36㎢） △江南区狎鴎亭洞、永登浦区汝矣島洞、陽川区木洞、城東区聖水洞などの主要再建築・再開発団地（4.58㎢）など、合計164.06㎢（ソウル市面積の27%）の規模となっている。