[비즈한국] 9月11日、就任100日の記者会見の場で、李在明大統領は最近の政府の住宅供給策について、「称賛も批判もないということは、上手くいっているということだろう」と述べた。表面上は「政治的な波紋のない安定した対策」のように聞こえる。しかし、不動産市場は拍手やヤジではなく、工程（認可・許認可－着工－分譲－竣工）の流れ、プロジェクトファイナンス（PF）の延滞と借り換え、未分譲および竣工後未分譲の蓄積、家計信用と総負債元利金返済比率（DSR）の摩擦といった冷徹な指標によって動くものだ。
大統領の自画自賛は、「価格の急騰さえ防げばよい」というような短期的な心理フレームを強化するものだ。しかし、今、韓国の住宅市場を危うくしているのは価格そのものではなく、価格を支えるシステムの歪みである。政策の評価基準を世論の温度計からシステムの計器盤へと切り替えない限り、政府がいくら「上手くいっている」と語っても、現場はますます不安定になるばかりだ。
政府は9月7日に「住宅供給拡大策」を発表し、2030年までに首都圏で135万戸（年27万戸）の着工を提示した。また、公共宅地はLH（韓国土地住宅公社）が直接施行して速度を上げるとし、老朽化した公共庁舎や学校用地、遊休の国有・公有地などの都心リソースを転換して供給を増やすと語った。方向性は正しい。しかし、数字は単なる約束に過ぎない。供給とは図面上の総量ではなく、生産体制の持続可能性に左右される。金（資金調達構造）、人（施工能力）、規制（許認可・環境・交通影響）、需要（分譲・転換）という四つの車輪が同時に回って初めて、約束が実績となる。現状の環境下では、これらの車輪のどれ一つとして自動的には回らない。
第一に、工程の入り口が揺らいでいる。7月の住宅統計を見ると、首都圏の分譲は一時的に増加したが、累積実績は前年比で後退しており、何よりも「悪性」と分類される竣工後未分譲が再び増加した。入り口（許認可・着工）が不正確で出口（竣工後未分譲）が積み上がる構造は、1～3年後の地域別供給の断崖と価格変動性を同時に高めるボトルネックに行き着く。数字上の供給を叫んでも、現場では「着工する金がない、売れる確信がない、許認可がいつ終わるかわからない」という三つの文句が人や機材を停止させる。このギャップを埋められなければ、「年27万戸」は図表の中にのみ存在する計画として終わる。
第二に、PFストレスの残り火が消えていない。裁判所の再生開始決定が早まるほど、建設各社の流動性危機は制度圏全体の負担へと広がった。今年に入って中堅・中小建設会社の法定管理（会社更生法適用）の申請が相次ぎ、かつてワークアウトを卒業した企業までが再び再生手続きへと戻った。これは単なる個々の企業の失敗ではなく、未分譲と原価上昇、売上認識の遅延が絡み合った構造的な亀裂の兆候だ。PFをめぐる先順位・中順位・後順位のリスクが精巧に再配置されない限り、いくら許認可を出し容積率を引き上げても、「着工ボタン」は押されない。市場は数字よりも貸借対照表を見ている。
第三に、家計の息が上がっている。韓国銀行の統計によると、第2四半期末時点の家計信用残高は1952兆8000億ウォンと史上最大だ。一部地域の価格反騰と相まって住宅ローンが再び膨らんでおり、「取引回復なき負債膨張」が進むという奇妙な局面にある。このような環境下で政府が繰り返す「需要抑制」のメッセージはパラドックスを生む。無差別な抑制は短期的な急騰を防ぐことはできても、実需の買い替えや転換を阻み、取引の血管を詰まらせる。取引の経路が詰まれば、PFの回収、未分譲の解消、賃貸への転換のすべてが阻害され、結果としてシステムの疲労が蓄積するだけだ。ソフトランディングは抑制ではなく、選別的な緩衝によって可能となる。
第四に、賃貸市場の質的悪化が体感景気を蝕んでいる。チョンセ（伝貰）から月払い賃貸への転換が構造的に加速する中、保証事故の傷痕は残り、竣工後未分譲の増加は賃貸市場の歪みを助長する。保証料・危険団地警報・迅速買収と公共賃貸リートへの転換といった「保証－供給－賃貸」の連鎖的な設計を強化しない限り、政府がいかに「価格を安定的に管理している」と主張しても、庶民の住居の体感状況は悪化する可能性が高い。価格平均の「安定」と生活現場の「不安」がすれ違う乖離が、すでに表れている。
第五に、首都圏偏重型の処方箋の欠落が大きくなっている。政府が首都圏に火力を集中させるのは政治・行政的には理解できる選択だが、非首都圏の許認可・着工不振が長引くほど、広域経済圏の空洞化は加速する。住居とは、産業・交通・教育・定住が結合したパッケージである。住宅だけを供給し、雇用や学校、生活SOCの同時拡充が伴わなければ、人口はより速く首都圏へと吸い込まれていく。政府が「新都市を無限に作ることはできない」と語ったように、解決策は新都市の数の増減ではなく、広域圏単位の立地戦略の再設計にある。首都圏の「総量」発表とともに、非首都圏の生存を可能にする交通・産業団地・教育軸の再編の青写真が同時に提示されるべきだった。現在のメッセージは、約束と青写真の間で宙に浮いている。
これらすべてのリスクを貫く核心は、政府が政策の効果を「価格安定」のみで判断し、「システム安定」を過小評価している点にある。「暴落も暴騰も許さない」という大統領の言明は常識的には正しいが、その言明を可能にする技術的基盤（PF構造の改編、許認可のボトルネック解消、竣工後未分譲の秩序ある吸収、保証・賃貸の再設計）は宣言よりも遅く、複雑なものだ。そのギャップを埋められないまま、「称賛も批判もない」という世論をものさしにして政策を判断すれば、「政策が市場をリードする」という信頼は薄れ、「市場の顔色をうかがう」ことだけが残る。信頼が欠如した場所では、情報の非対称性と投機的な賭けが横行する。今必要なのは市場を説得する言葉ではなく、市場を動かす数値だ。
では、何を変えるべきか。第一に、KPI（重要業績評価指標）の再構成が急務だ。メディアの反応ではなく、月別・地域別の許認可・事業承認・着工・分譲・竣工後未分譲、PF延滞／借り換え速度、取引転換率、賃貸保証事故率を公開すべきだ。数字を隠すことは恐怖を育て、数字を示すことは信頼を育てる。
第二に、PFの標準構造を制度化すべきだ。先順位（銀行・保険）、中順位（政策金融・保証）、後順位（民間資本）のリスク分担と要件を明文化し、事業性をクリアしたプロジェクトには、分譲前後での流動性ブリッジと借り換えを自動化し、「着工ボタン」を再び押せるようにすべきだ。
第三に、許認可の並列審査と期限遵守を義務化し、小規模整備やリフォームにおける標準モデルを普及させ、都心のミクロな供給を引き上げなければならない。
第四に、竣工後未分譲については条件付きの公共買収、賃貸リートへの転換トラックを常時稼働させるが、市場価格の歪みを防ぐルールを明文化すべきだ。
第五に、需要規律の再均衡が必要だ。多住宅者のレバレッジや短期転売にはより精密な抑制を、1住宅の実需の買い替え・出産・転勤・エネルギー効率改善といった生産的な取引には、DSR（総負債元利金返済比率）や取得税の選別的な緩衝を導入し、取引の血管を生かさなければならない。これら五つが同時に機能して初めて、「総量目標」が「現場の実績」となる。
政策コミュニケーションの方法も変えるべきだ。「繰り返して対策を出す」という言葉は市場に疲労感を与える。より頻繁にではなく、より精密でなければならない。各対策がどの工程のボトルネックをどれだけ減らすのか、どの財務指標を何四半期以内にどう変化させるのかが明確であるべきだ。例えば「年27万戸」は目標値であり、その目標のために着工率（許認可比）、分譲率（着工比）、竣工後未分譲の吸収速度、PF借り換え成功率のような中間指標が階段のように設計されなければならない。市場は「次の対策」を待っていない。今日公開される数値の信頼度に従って、明日の資金と人が動くのだ。
大統領は「不動産から先端産業や日常の経済活動へと資金を移す金融の大転換」を語る。それもまた方向性は正しい。しかし、住宅市場のシステム不安が解消されなければ、家計はリスクに対してより敏感になり、資金はさらに安全資産へと凝縮される。皮肉にも、住宅市場のソフトランディングは「不動産中心経済」から脱却するための必須条件である。
住宅が安定してこそ家計は長期投資に余裕を持ち、金融は技術や産業へと流れていく。ソフトランディングの技術はスローガンではなくエンジニアリングだ。金融・許認可・供給・賃貸という四つの歯車を同時に噛み合わせる精密な設計、その設計を可能にする透明な数値、そして数値の誠実なアップデートが必要なのだ。
政権は変わっても自画自賛は残る。「称賛も批判もない」という言葉は、もしかすると政権ごとに繰り返される自己暗示かもしれない。しかし、住宅市場はそのような呪文では動かない。動くのは票ではなく標本であり、スローガンではなく工程であり、施しではなく貸借対照表だ。李在明政権が真に「上手くいった」という評価を受けるには、市場が毎月注視している指標において、落ち着いた改善を見せなければならない。
許認可のボトルネックが解消され、着工のエンジンが回り、PFの残り火が消え、竣工後未分譲が減り、賃貸保証事故が減少することこそが、韓国の住宅市場が待っている唯一のニュースだ。今必要なのは、より大きな声ではなく、より正確な計器盤である。そしてその計器盤を見ながら、同じ方向に加速することだ。
「パション（Pachong）」というペンネームで有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。