[비즈한국] 政権交代後、不動産政策の方向性は一見、市場フレンドリーな基調に転換しているように見える。新政権は「規制緩和」と「供給拡大」を前面に掲げているが、その中には投機抑制装置や実需誘導のための巧妙なスイッチ型戦略が内包されている。
例えば、融資規制は超強力に維持する一方で、整備事業の活性化や税制緩和を段階的に並行することで、需要と供給のバランスを調整しようとする試みがうかがえる。住宅価格が過熱した場合には、地域密着型の規制（規制地域の再指定、転売制限の強化など）が作動する可能性が高い。
税制面で政府は「税金で住宅価格を抑え込まない」という基調を再確認しており、保有税や譲渡所得税の重課に対する追加引き上げは留保された状態だ。むしろ取引活性化のための措置が重点的に議論されており、代表的な例として譲渡所得税の重課猶予（2026年5月まで）、地方の1住宅者に対する総合不動産税の特例引き上げ（3億→4億ウォン）、多住宅者に対する総合不動産税の重課緩和などがある。
その一方で、金融規制は一層強化されている。2024年6月27日の家計債務管理案に基づき、首都圏および規制地域の住宅担保融資の上限は、所得や住宅価格に関係なく一律6億ウォンに固定され、ギャップ投資性の融資も事実上遮断された。
これに加え、2025年7月から「第3段階ストレスDSR（総負債元利金返済比率）」が導入され、DSR 40%の規制が融資額1億ウォン超の借入者にまで拡大し、ストレス金利+1.5%が適用されることで、融資余力はさらに制限される予定だ。結果的に政府は、税制は緩やかに、金融は固く引き締めるという「税金緩和・レバレッジ遮断」モデルを駆使しているといえる。
整備事業の活性化は、供給サイドの課題を解消するための核心戦略だ。特に第3期ニュータウンの着工遅延（全体の供給量の6.3%のみ着工）と、2026年のソウルマンション入居予定量の急減（-32.9%）という供給空白を埋めるため、都心整備事業のスピードアップとともに、買入賃貸の拡大（11万戸推進）が並行される見通しだ。こうした流れは、供給主導政策への構造的な転換を意味する。
政府は譲渡所得税の重課排除を2026年5月まで1年延長しており、その後これを恒常化するかどうかを検討している。取得税と保有税については、地方の1住宅者への特例拡大と多住宅者に対する取得税重課の緩和が国会で議論されている。
総合不動産税は廃止の可能性まで言及されているが、1住宅者の完全免税案は物件の塩漬けや公平性論争を招くため、慎重にアプローチしている。これらを総合すると、税制は「取引税緩和→流通量増加→価格安定化」の方向に向かうと予測される。
供給の崖と金利低下は「希少性プレミアム」を刺激する可能性が高い。特に江南（カンナム）と漢江（ハンガン）ベルトを中心に、整備事業の期待地域では売り物件が不足しており、これは局地的な上昇の前兆と解釈される。これに対し政府は、振り子のように作動する復元的な規制を準備している。
具体的には、投機過熱地区・土地取引許可区域の再指定、転売制限・実居住義務期間の弾力的な調整、DSR・住宅担保融資上限の再強化および保証比率の縮小などが含まれる。政府はこうしたスイッチを周期的に作動させ、市場心理を調節しようとする戦略を展開している。
今後2〜3年の不動産市場は、全面的な緩和でも全面的な統制でもない状態が続くだろう。新政権は税制と規制は緩和するが金融は締め付け、市場の自律性は許容するがレバレッジ投資は抑制するという二重の戦略をとっている。
2026年に供給の崖が現実化する時点からは、整備事業を中心とした供給拡大基調が価格反発の圧力を生み、それに対応して融資および取引規制が再び作動する「振り子の復元」が繰り返されるだろう。したがって、今後2〜3年の不動産市場は、一貫した方向性ではなく、需要と供給、政策シグナルに合わせてスイッチが流動的に作動する局面に突入することになる。
市場モニタリングの観点から注目すべき流れは以下の通りだ。基準金利の引き下げが断行されれば、予定されていた供給量に支障が生じる可能性があり、これはソウルの住宅取引量の反発につながる可能性がある。こうした取引量の増加は価格上昇の先行指標として作用し、それに応じて政府の規制スイッチが約3〜6カ月の時差をもって作動する可能性がある。また、整備事業の分担金と容積率に関するガイドラインが確定する2026年第2四半期以降には、価格の変動性がさらに拡大すると予想される。
いまや実需者と投資家、政策当局の双方がこの「可変性」を理解し、それぞれ戦略を再整備すべき時点に立たされている。実需者は融資のハードルが高まった状況を考慮し、既存の住宅担保融資の返済余力を綿密に点検しなければならず、DSR 40%以内で資金計画を立てることが必須である。政策当局は、供給のタイムラグを減らすために着工前の分譲許可範囲を拡大し、公的リートに民間が参加できるようにするなど、中間の供給装置をより積極的に整備すべきである。
政府は5つの政策手段を組み合わせて住宅価格の上昇に対応する可能性が高い。1つ目は調整対象地域および投機過熱地区の指定拡大だ。最近価格が急騰した漢江ベルト、GTX（首都圏広域急行鉄道）の好材料地域、第1期ニュータウンなどを中心に、調整対象地域および投機過熱地区への再指定の可能性が非常に高い。2025年3月、江南3区と龍山（ヨンサン）全域が土地取引許可区域として再指定された後、麻浦（マポ）区、城東（ソンドン）区、広津（クァンジン）区など非江南圏へ需要が移動する風船効果が現れたことがある。政府はこうした非規制地域に対して総選挙後3〜6カ月以内に迅速に規制を導入できることを公式に示唆しており、これは市場参加者にとって明確なシグナルと解釈される。
2つ目は転売制限および実居住要件の強化だ。投機過熱地区内の新規分譲物件に対する転売制限期間は、最大10年まで延長される可能性がある。同時に実居住の義務も強化される見通しだ。土地取引許可区域の解除や投機過熱地区の解除後であっても、実居住要件を履行しなかった購入者に過怠金や履行強制金を課すことで、単純投資目的の非現金需要に対する参入障壁が一層高まる可能性がある。
3つ目に、融資および流動性の抑制措置の拡大がある。6月27日に発表された家計債務規制に基づき、首都圏の住宅担保融資の上限は6億ウォンに制限され、多住宅者およびギャップ投資目的の融資は事実上全面封鎖された。また、PF（プロジェクトファイナンス）融資に対しては、事業性の評価および報告義務の強化を通じて初期の資金フローを制限しており、駆け込み需要を誘発するロールオーバーやDSRの再調整もピンポイント規制の対象として検討されている。
4つ目に、取引追跡および価格カルテル（談合）取り締まりの強化が予想される。政府が今後、実売価格の申告と同時に調査体制を強化し、ダウン契約や虚偽取引の摘発のための取り締まりを拡大する意志を表明しており、特定の地域内で発生する価格談合、YouTubeやネイバーカフェを通じた集団的な言い値の談合など、市場秩序を歪曲する行為についても集中取り締まりが予告されている。
最後には、地域ごとのカスタマイズ型規制・緩和の「スイッチ戦略」を注視する必要がある。政府は住宅価格の上昇が過熱の様相を見せる地域に対しては規制を迅速に再導入し、逆に未分譲が増えたり市場が停滞したりした地域には融資緩和および供給インセンティブを並行する、いわゆる「スイッチ戦略」を堅持するものと見られる。こうした戦略は、地域ごとに政策の弾力性を高めつつ、市場全体の均衡を図るための措置と解釈される。
このような融資および取引規制が強化されれば、短期的な急騰の勢いは鎮静化する可能性がある。しかし、ソウルと首都圏の核心地域は依然として多住宅者への規制が維持されており、新規供給が本格化するまでには相当な時差が残っている状況だ。したがって、取引萎縮、言い値の維持、プレミアムの深化が繰り返される「取引塩漬け現象」が現れる可能性が高い。
また、政府の規制・緩和スイッチは地域間の風船効果を誘発する可能性があるため、投資家は各種規制カレンダー（指定および解除の時期）、資金調達リスク、分譲権転売および実居住要件など、複合的な変数を細かく点検しなければならない。
このような状況下で、政策の変化に柔軟に対応する戦略は不可欠だ。新政権は短期的な価格急騰を抑制するために、調整対象地域および投機過熱地区の拡大、転売制限および実居住要件の強化、融資および流動性規制の強化、取引追跡および談合取り締まりを迅速に施行する可能性が高い。しかし、これらの措置は固定された規制ではなく、市場状況に応じて流動的に変化する「可変戦略」の一環として理解しなければならない。
したがって、実居住者と投資家の双方は、政策の方向性と転換時期を綿密に観察しながら、機敏に対応できる戦略を樹立すべき時である。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所所長）は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチュTV」を運営・進行している。著書に『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』などがある。