[비즈한국] 「10・15不動産対策が市場にどのような影響を及ぼすのか？」という問いを前に、複雑に絡み合った糸を一つずつ解くように、紐解いてみよう。この対策は単に規制の強度を高めた政策ではなく、時間と空間の上で市場と政府の力が互いに衝突し、調整し合う複合的な物語である。
1. 新たな規制が投げかけた最初の衝撃
2025年10月中旬、政府はソウル全域と京畿道の一部地域を対象に「3重規制」のカードを切った。調整対象地域・投機過熱地区の指定に加え、土地取引許可区域というメスを突きつけた。同時に、住宅ローン（LTV）は70％から40％に縮小され、全勢（チョンセ）融資の利子の一部はDSR（総負債元利金償還比率）に含まれることになった。税制面も強化され、多住宅者の負担は急激に高まった。
これらすべての変化が象徴するのは、単純な調整ではない。政府は明確に示した。「これからは市場が政策の領域である」と。これは、もはや不動産を自由に取引したり、投資手段として活用したりする余地を狭めるという宣言だ。しかし、こう問いたい。規制を強化すれば、市場はいつまで素直に服従するだろうか？
2. 表面の下を流れる時間の隙間
政策は即座の反応を生む。融資のハードルが上がれば買い手は一旦立ち止まる。許可制ができれば取引は複雑になる。仲介業者は契約をためらい、売り手は物件を引き揚げる。そうして取引量は急減する。
しかし、この急減が直ちに価格下落につながるかは懐疑的だ。なぜなら、住宅とは「住むべき空間」であり「定住資産」だからだ。今すぐ売らなければならない理由がない人は売らない。価格が下がるのを待つ理由もない。市場は一息つく準備を始める。
だが、時は流れる。数ヶ月、数年が経てば、最初の規制の衝撃は徐々に綻びを生む。全勢市場の不安が頭をもたげ、入居物件不足が現実となる。規制をかいくぐろうとする需要は隙間へ流れ込み、規制を突破できる「現金中心」の需要は依然として生き残る。そうして価格反発の動力が育まれる。
この時間の隙間（政策の衝撃と市場反応の間の時差）こそが、10・15対策が持つ最も強力な軸である。短期的には規制が市場を抑え込めても、中長期的には結局、市場の論理が再び動く力を生み出すのだ。
3. 取引の停止と実質的な価格調整の不在
市場を観察する際、最初に目に入るのは、取引のない市場だ。不動産店の扉は開いていても、人の気配が途絶えたような空気が流れる。買い手も、売り手も、ひとまずは様子見という態度に立ち返る。
この時、しばしば「価格の押し目」という表現が話題になるが、実際は少し異なる。一部の緊急物件が出回り、小幅な価格調整が発生することはある。しかし、極めて限定的で局所的な現象だ。市場全体が一緒に揺らぐわけではない。なぜなら多くの住宅所有者は、売却を急ぐ理由がないからだ。価格が大きく下落することを期待もしていない。
価格が「下落」する代わりに、取引が「停滞」する方がより自然な動きだ。私はこれを「幽霊市場」と呼びたい。取引は消えたが、価格はその場に残る。
4. 全勢市場、その表と裏の亀裂
取引が止まった場所は、全勢市場が揺らぐことでより鮮明になる。規制はギャップ投資（全勢価格と売買価格の差を利用した投資）を困難にする。融資基準が厳しくなり、実居住義務が増えれば、全勢保証金を抱えた売買構造は崩れる。物件が市場から消え始める。「出せる」全勢物件が急減するのだ。
その結果、全勢価格は上がり、全勢価格比率（全勢価格÷売買価格）が上昇する。全勢価格比率が上昇すれば、これが売買価格の再連結線となる。買い手の一部は、全勢よりも売買の方へ目を向けるようになる。
全勢市場には一種の「圧力機」が生まれる。規制によって蓄積された需要は全勢に押し寄せ、全勢価格が上がることで売買市場にも反響を与えるのだ。
5. 供給の約束と実現の隙間
政府や自治体は、規制と同時に供給緩和のメッセージを打ち出す。再建築のスピードを上げる、容積率特例を拡大する、竣工時期を前倒しにするという公約が聞こえてくる。
しかし、供給は即座には出てこない。再整備事業の許可、設計、着工、竣工までの建設サイクルは長い。5年、7年、時には10年単位で流れる。
その間、土地取引許可区域の指定や税制規制は、事業遅延を促進させる方向に作用する可能性がある。一部の組合は事業性悪化を理由に、スピードを落としたり見送ったりする余地さえ生まれる。
結局、政府が供給カードを切ったとしても、市場はそれを信じるまで待つだろう。供給の約束と実現の隙間が広がるほど、希少性のプレミアムが高まり、価格上昇圧力はさらに強まる。
6. 構造的二極化と「生き残る者」の市場
この対策が市場に残す恐ろしい爪痕は、まさに二極化だ。規制が強い地域と弱い地域、高額住宅と中低額住宅、現金保有者と融資依存者の間で格差が広がる。
高額住宅は、規制からある程度の防壁を備えている。融資が難しくても、一部の現金中心の需要が存在するからだ。一方、中低額住宅は融資が重要であり、規制に対してより敏感だ。中低額住宅の需要が萎縮する可能性の方が大きい。
また、規制の複雑さとコストを負担できない事業者、資金事情が不安な組合は、市場から淘汰される可能性が高い。一方、資金力があり安定した事業者、良い立地の資産を持つ側は、競争優位を維持する。結局、市場は強い者を中心に再編される余地が大きい。
7. ナラティブを超えて：市場と政策の果てなき押し引き
今、私たちは政策と市場が互いに押し引きする時期にいる。政府は「需要を抑制する」と規制を強化し、それによって上昇期待を折ろうとしている。しかし、市場はすぐに反応する。規制を迂回したり突破したりする道を探り、時間が経つほど規制の有効性は弱まることもある。
私はこの押し引きが、今後はさらに激しくなると見ている。政府は追加の補完策を打ち出し、市場は規制の隙を突くだろう。政治日程や選挙の圧力が政策転換の変数として介入するだろう。その間、市場参加者は慎重にバランスを取らなければならない。短期的な衝撃に過敏反応してはならない。しかし、中長期的な方向性も無視できない。
8. 押し目か転換点か
10・15対策は、もしかすると市場に投げかけられた巨大な試験用紙なのかもしれない。「規制は市場に勝てるのか？」という問いを前に、私たちは皆、答えを探し歩いている最中だ。
今は押し目の時期かもしれない。しかし、方向性が完全に変わったわけではない。時間が経てば規制効果は徐々に和らぎ、価格反発の火種は再び生き返るだろう。ただし、その反発がすべての地域、すべての階層に均等に訪れるわけではない。中心地中心、現金力中心、強力な事業者中心の上昇が、より顕著になるだろう。
市場参加者であれば、過度な楽観も過度な悲観も警戒してほしい。目の前の衝撃に耐えながらも、中心を失わないバランスの取れた戦略を立てることを望む。そうして一歩一歩、市場と政策の間の押し引きを見守りながら道を探していくことが、政府の規制対策と向き合う正しい姿勢となるだろう。
筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ「パションの世の中探索記」とYouTube「ステュTV」を運営・進行している。著書に『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』などがある。