[비즈한국] 7月23日、大統領自らが主宰する不動産政策国民大討論会が開かれる。討論会が始まる前から、政界はすでに熱を帯びている。野党は「結論が決まっている『やらせ討論会』だ」とし、与党は「国民の集団的知性が怖いのか」とやり返す。しかし、私はこの攻防を見守りながら、別の心配が先立つ。答えが決まっているかどうかを議論する前に、質問自体が間違った設定になっているのではないかという懸念だ。
大統領がSNSを通じて事前に公開した6つの争点を見てみよう。適切な保有税の水準、実居住1住宅と非居住・多住宅の差等課税、その差等の幅、超高額の実居住住宅の別扱い、超高額住宅の基準線、保有税と取引税の関係、保有税収の用途。争点を事前に公開し、国民の意見を求めたこと自体は評価に値する。かつてのように密室で対策を作り、ある日突然発表する方式よりもはるかに進歩した態度だ。
しかし、6つの質問を並べてみると一つの共通点が見えてくる。すべて税金の話だ。いくら徴収するのか、誰からより多く徴収するのか、集めたお金をどこに使うのか。質問のフレームが最初から「課税」に合わせられている。ここに答えをいくら精巧に書き込んでも、国民が本当に知りたい問いへの答えは出てこない。国民の質問は単純だ。「私が住む家はいつ、どこに、どれくらい出るのか」。
税金は市場の結果に課されるものであり、市場の原因を作るものではない。価格は需要と供給が出会う地点で決定される。税金や融資規制は需要の「形態」を一時的に変えることはできても、「住みたい場所に住む家が足りない」という「構造」は、一戸たりとも変えることはできない。原因を放置したまま結果にのみ請求書を送る政策は、いくら精巧に設計しても結局は市場に敗北する。
税金で住宅価格を抑えた歴史はない
不動産市場を20年以上データで追跡してきた者として断言できることが一つある。大韓民国の不動産史上、税金と規制で住宅価格を抑えることに成功した例は一度もないという事実だ。盧武鉉（ノ・ムヒョン）政権は総合不動産税を作り譲渡税を重課したが、任期中にソウルの住宅価格は急騰した。文在寅（ムン・ジェイン）政権は20回余りの対策で保有税、取引税、融資を全方位的に締め付けたが、結果は我々の知る通りだ。逆に住宅価格が安定していた時期はいつか。2010年代の初中盤、ポグムジャリ住宅や慰礼（ウィレ）・渼沙（ミサ）など大規模な入居が押し寄せていた時だ。税率が低かったからではなく、物量が多かったために市場が安定したのだ。
需要抑制政策が失敗するメカニズムは明確だ。保有税を上げれば多住宅者が家を売るだろうと期待するが、取引税（譲渡税）が重ければ売った瞬間に税金爆弾を受けるため、持ちこたえることを選ぶ。売り物件は消え、保有税の負担は伝貰（チョンセ）や月払いの家賃に転嫁される。結局、借家人、つまり最も保護すべき無住宅の庶民が最終的な請求書を受け取る。そして、規制が強まるほど人々は複数戸を整理し、最も良い一戸へと買い替える。政府がそれほど問題視する「賢い一戸」への集中は、市場の強欲が作ったものではなく、規制が設計した合理的な選択の結果だ。モグラ叩きのように一つを叩けば、モグラは消えるのではなく隣の穴から出てくる。規制地域を指定すれば非規制地域へ需要が移動する風船効果を、私たちは直近1年の間にもまざまざと目撃したではないか。
真の危機は納税通知書ではなく、入居物量の崖だ
いま市場の真の時限爆弾は税金の納税通知書ではない。入居物量のグラフだ。民間調査機関の集計を見ると、基準によって偏差はあるものの、方向は一つとして同じだ。ソウルのマンション入居物量は、2025年の3万～4万世帯台から2026年には半数程度にまで落ち込み、2027年には1万世帯前後まで減少するという見通しが支配的だ。統計機関ごとに賃貸を含むかどうかが異なるため数字は違うが、どのような基準で見ても2026～2027年のソウルは、過去10年で最悪の供給の崖に向かっている。
住宅はインスタントラーメンではない。今日、認可を下しても入居まで5年以上かかる。いま目の前の供給の崖は、すでに数年前に予定されていた未来であり、いま何をするかが2030年代初頭の市場を決定する。工事費の高騰で組合と施工社が各地で対立し、PF（プロジェクトファイナンス）の不良で建設会社が新規事業を畳んでいるいま、政府が討論会で保有税の実効税率の国際比較表を置いて議論するのはのん気な話だ。家が足りずに上がる市場で税金を上げるのは、熱がある患者に解熱剤の代わりに請求書を突きつけるようなものだ。
融資規制も同じだ。昨年の6・27対策以降、住宅担保融資の限度は絶えず締め付けられ、今年7月には東灘・器興・九里・光州が規制地域に指定される、いわゆる「トリプル規制」まで加わった。その結果はどうだったか。現金を持つ富裕層は何の影響も受けず、融資が不可欠な実需要者、つまり社会初年生や新婚夫婦、買い替え需要だけが市場への参入を阻まれた。融資規制は住宅価格を抑える政策ではなく、「誰が家を買えるのか」を現金保有量によって再編する政策だ。そして規制地域を指定するたびに、需要は死ぬことなく隣の町へと移動した。規制の手が押さえた場所のすぐ隣で、非規制地域の価格が跳ね上がる光景を、私たちは今年の上半期にもリアルタイムで見てきた。
政府が保有税引き上げの根拠として掲げる国際比較も半分だけの真実だ。韓国の保有税実効税率がOECD平均より低いという数値は正しい。しかし韓国は、取得税と譲渡税、つまり取引段階の税負担が世界最高水準の国だ。保有税が高い国々は、概して取引税が軽い。税目の一つだけを取り上げて国際平均と比較し「我々は低いから上げなければならない」と言うのは、全体的な税負担の総量を覆い隠す統計の錯視だ。総負担基準で見れば、韓国の住宅関連税収の比重はすでにOECD上位圏である。
伝貰価格がすでに答えを語っている。伝貰には投機需要がない。伝貰価格は純粋な実需要、つまり「いまその地域に住みたい人」と「いまその地域に出ている物件」の需給のみを反映する、最も正直な市場指標だ。ソウルの主要地域の伝貰価格が着実に上がっていることは、投機家ではなく実需要に対する物量が不足しているという市場の悲鳴だ。伝貰価格が上がればギャップ（売買価格との差）が縮まり、縮まったギャップは再び売買需要を刺激する。この悪循環の出発点は常に物量不足だ。
大討論会が扱うべき真の3つの議題
だからこそ、23日の大討論会に望む。税金に関する6つの設問の代わりに、次の3つをテーブルの上に乗せてほしい。
第一に、売買物量だ。市場に売り物件が出るようにしなければならない。多住宅者や非居住住宅の所有者が家を売りたくても、譲渡税の重課のせいで売れない構造をまず解くべきだ。保有税を上げるなら、少なくとも退路、つまり取引税は期間限定でも確実に開くべきだ。売る道を塞いだまま保有負担だけを上げれば、市場は物件の「売り惜しみ」と「伝貰・月払い家賃への転嫁」で答えることを、私たちはすでに高い授業料を払って学んだ。
第二に、伝貰・月払い家賃の物量だ。韓国の賃貸住宅の80％以上は公共ではなく、民間の多住宅者が供給している。多住宅者を投機家としてのみ規定し市場から排除すれば、彼らが供給していた伝貰・月払い家賃の物量も一緒に消える。その空いた場所を公共が埋める財政的余裕はあるか。なければ、登録賃貸事業者制度を復元・整備し、民間賃貸供給者に義務とインセンティブを共に付与する方がはるかに現実的だ。「賃貸住宅供給者」という順機能（ポジティブな役割）を制度の中に引き込むべきだ。
第三に、供給パイプラインだ。第3期新都市の入居時期を早める実行計画、工事費の対立で止まっているソウルの整備事業現場の着工を促進する工程管理と金融支援、再建築超過利益回収制度や安全診断など、整備事業のボトルネックを解消するロードマップ。これこそが大統領が自ら取り組むべき議題だ。ソウルで新しいマンションが出る道は事実上、再開発・再建築しかない。「建てる手」を縛っておきながら「抑える手」だけを強化する政策の組み合わせでは、5年後により大きな請求書が返ってくる。
付け加えるならば、今回の討論会が「ソウルの超高額マンション」という狭いレンズに閉じ込められないことを願う。漢南洞（ハンナムドン）の250億ウォンの取引がニュースになる一方で、地方では未分譲物件が積み上がり、竣工後も買い手が見つからない住宅が増えている。同じ国の中で過熱と沈滞が共存する市場に、全国一律の物差しで税金や融資規制を適用すれば、ソウルは抑えられず、地方だけが死ぬ。
政策は平均ではなく、地域ごとの需給に合わせて精巧に設計されるべきだ。そして、このすべての議論の真ん中には2030世代がいなければならない。首都圏で自分の家を持つには、所得を1銭も使わずに9年近く貯めなければならない時代だ。彼らに必要なのは多住宅者に向けた応報のカタルシスではなく、応募できる団地と入居できる物量、そして負担可能な融資の梯子だ。
国民を運転席に乗せるなら、目的地から正すべきだ
与党は今回の討論会について、国民を政策の観客席から運転席に乗せると言った。良い言葉だ。しかし、運転席に座らせておきながらカーナビの目的地が「税収確保」にセットされていれば、国民は望まない場所へ運転させられるだけだ。目的地は明確であるべきだ。売買・伝貰・月払い、三つの市場すべてにおいて国民が選択できる物量を増やすこと。それこそが住宅価格安定の唯一、検証された経路だ。
税制合理化の議論自体を反対するのではない。居住もしていない超高額住宅に過度な控除が適用される不合理は、正すのが正しい。ただし、順序と比重の問題だ。税金は市場安定の「主役」にはなり得ないし、なってはならない。主役は常に供給だ。23日、大統領府の討論会場で、保有税の実効税率の数字よりも2027年の入居物量グラフが先にスクリーンに映し出されることを願う。国民が知りたいのは来年の納税通知書ではなく、自分の子供が住む家がいつ建てられるかということだからだ。