[비즈한국] 政府が大きな仕掛けを打った。7月14日から16日までの3日間、国土交通部、金融委員会、財政経済部がリレー形式で公開討論会を開催し、来る23日には大統領が自ら主宰する「不動産国民大討論会」が予定されている。政策発表を前に国民の面前で争点を公開し議論する方式は異例だ。形式だけを見れば明らかに一歩前進である。しかし、市場が知りたいのは形式ではなく結論だ。
討論会が開かれる背景から振り返ってみよう。6・27貸出規制により買い手は一部落ち着いたが、ソウルの住宅価格と伝貰（チョンセ）・月払い家賃の不安は依然として続いている。華城東灘（ファソン・ドンタン）・器興（キフン）・九里（クリ）が規制地域として追加指定されるほど、首都圏の風船効果も続いた。規制を繰り返しても市場が沈静化しないため、政府としては下半期の総合対策を打ち出す前に名分と方向性を再構築すべき時期にあるのだ。
したがって今回の討論会は、単なる意見集約の場ではない。下半期の不動産政策が税制強化に向かうのか、それとも供給補完と賃貸借の安定に向かうのかを見極めるリトマス試験紙である。3日間の事前討論会ですでに多くのことが語られた。3回の討論会を復習してみれば、23日の風景とその後に出る対策の輪郭がかなりの程度見えてくる。
初日、供給—“規制が供給を阻んでいる”
14日、国土交通部が主導した住宅供給討論会の雰囲気を一言で要約すればこうだ。「供給を増やすと言いながら、なぜ供給の資金源を塞いでいるのか」。討論会場では、整備事業の組合員や専門家たちから突き上げが続いた。核心は3つだった。移住費貸出、容積率、賃貸義務比率である。
特に移住費貸出の問題は切迫していた。昨年の10・15対策でソウル全域が規制地域に指定されたことで、移住費貸出の担保掛目（LTV）が70%から40%に下がり、多住宅者は貸出そのものが遮断された。再開発区域のある住民代表は「老朽化した住居地には現金で移住できる人はほとんどいない」と訴えた。管理処分認可まで受けておきながら、移住ができずに事業が止まっているのだ。供給の最後の関門でボトルネックが生じているということだ。
容積率問題も同様だ。公共整備事業にのみ法的上限の1.3倍まで容積率を引き上げる法案が国会に係留中だが、民間整備事業にも拡大すべきだという要求が出た。工事費が高騰する状況で事業性を確保する手段は、結局容積率しかないからだ。政府は2030年までに首都圏で135万戸の着工を公言したが、現場からは「長期的な住居福祉ロードマップすらない」という厳しい声が上がった。
注目すべき提案もあった。準工業地域など都心の低利用敷地の用途を転換し、公共が先制的に土地を備蓄して、整備事業と新規宅地に続く「第3の供給軸」を作ろうというものだ。反対側からは、公共賃貸住宅の比率を大幅に拡大し、半導体好況に伴う超過税収をその財源として充てるべきだという主張も出た。方法論は分かれたが、供給の総量と同じくらい重要なのが「スピード」であることに異論はなかった。計画物量がどれだけ多くても、着工と入居につながらなければ市場は反応しない。供給討論会の結論は明白だった。供給の敵は需要ではなく、規制であった。
2日目、金融—実需保護と市場刺激の間の高次方程式
15日の金融委員会討論会は、3つの争点に圧縮された。青年・無住宅の実需者向け貸出規制、伝貰貸出、そして再び登場した移住費貸出である。初日とは異なり、この日は賛否が拮抗した。
実需者向け貸出を緩和すべきだとする側は、6・27貸出規制以降、本来家を買うべき無住宅者や新婚夫婦の「サダリ（成長の梯子）」が絶たれたと指摘した。反対側は、今貸出を緩和すれば、安定の兆しを見せている市場に再び火をつけることになりかねないと反論した。伝貰貸出をめぐっても、庶民の住居安定に不可欠な装置だとする擁護論と、伝貰価格を押し上げギャップ投資の燃料になっているという批判論が衝突した。移住費貸出もまた、「家計貸出ではなく、供給のための事業費として見るべきだ」という主張と、「投機需要と直結する」という反論がぶつかった。高額住宅の貸出に「マクロ健全性管理負担金」を課そうという新しい提案まで出た。
金融討論会が示したのは、金融当局が直面しているジレンマだ。家計負債の総量は締めなければならず、実需者は保護しなければならず、供給資金は回さなければならない。これらすべてを同時に達成する貸出政策は存在しない。結局は優先順位の問題であり、その優先順位を決める場が23日になるだろう。
3日目、税制—保有税強化という方向性はすでに決まっている
16日の財政経済部討論会は、3日間で最も重みが置かれた場だった。そして最も方向性が明確だった。総合不動産税の課税基準を、現行の「住宅数」から「保有住宅の価額」中心に変えるべきだという意見が相次いだ。30億ウォンの物件を1つ持つ人よりも、10億ウォンの物件を3つ持つ人の方が重い税金を払う現行構造が、「賢い1軒」への偏重を生んだという診断だ。発表者は、2016年以降、ソウル南東部のマンション価格が166%上昇する間、消費者物価は25%の上昇にとどまったという数値を提示し、租税公平性議論の出発点とした。
保有税強化の理論的根拠も提示された。韓国の保有税水準がG7などの先進国よりも低く、保有税は資源配分の面で経済学的に効率的な税金だというものだ。もちろん、これには反論が可能である。先進国の高い保有税は、低い取引税、安定的な公示システム、地方財政との連動という全体システムの中で機能している。保有税率だけを取り出して移植すれば、副作用が先に出る。
長期保有特別控除は、「保有」基準から「実居住」基準へ再編すべきだという意見が主流を占めた。長く持っていたという理由ではなく、実際に住んでいたという理由で控除を与えるべきだということだ。5年以上居住時に10%から始まり、居住期間が延びるほど控除率を高めて20年以上であれば最大40%まで控除しようという具体的な設計案まで出た。超高額住宅にまで最大80%の譲渡税控除を与える現行制度が過度であるという指摘や、2住宅に20%ポイント、3住宅以上に30%ポイントの多住宅者譲渡税重課を維持するのか、登録賃貸事業者への税制優遇を調整するのかもテーブルに乗った。
取引税については、保有税を強化する代わりに譲渡税の負担を下げ、売却物件が市場に出る退路を開くべきだという意見が多かった。具潤哲（ク・ユンチョル）副総理が「保有税も上げて譲渡税も上げれば、私に死ねというのかという話が出てくる」と言及した部分は、政府が「保有税強化・取引税緩和」という交換構造をすでに念頭に置いていることを示唆する。
3つの討論会が語ること、そして23日
3日間を貫く構図は興味深い。供給と金融の討論会では「緩和してほしい」という声が噴出し、税制討論会では「締めるべきだ」という気流が優勢だった。しかし、大統領が討論会を控えてSNSで自ら公開した争点リストを見ると、重心がどこにあるかが明確になる。適正な保有税水準、実居住1住宅と多住宅の差別化、超高額住宅の別処理、保有税と取引税の関係、保有税収の用途。7つの争点がすべて税金である。23日の大討論会は、供給・金融・税制を網羅するというが、本題は税制になるだろう。
変数は、中央政府とソウル市の足並みの乱れだ。呉世勲（オ・セフン）ソウル市長は、討論会の核心議題が税金ではなく、供給拡大と伝貰・月払い市場の安定でなければならないと公然と対立している。ソウルは新規宅地が事実上なく、整備事業が供給の唯一の軸であるが、工事費上昇や許認可の遅延、金融費用の増加により事業速度がますます鈍化しているというのがソウル市の論理だ。供給討論会にソウル市の意見は伝えられたが、市長本人は不参加だった。ソウル住宅政策の実行主体であるソウル市と対立したまま出される対策が、現場で完全に機能するかは疑問だ。野党や一部の専門家が「答えを決めた形式的なイベントになりかねない」と懸念する理由でもある。
筆者の展望はこうだ。第一に、税制は「住宅数」から「価額と実居住」中心に転換する大きな枠組みが事実上確定の段階だ。保有税を段階的に強化しつつ超高額・非居住住宅から適用し、譲渡税は売却誘導のために一部緩和するという組み合わせが有力である。討論会直後の7月末から8月初旬に発表される税制改正案に盛り込まれるだろう。第二に、供給分野では、移住費貸出の条件付き緩和、整備事業の手続き短縮など、初日に殺到した要求のうち一部が受け入れられる可能性が高い。供給拡大を叫びながら移住費を塞ぎ続けることは、政府自身も説明が難しいからだ。第三に、実需者向け貸出は、青年・無住宅者に限って微調整にとどまるだろう。
市場への波及も冷静に見極める必要がある。「住宅数」から「価額」基準への転換は、方向性自体は正しい。そもそも「賢い1軒」への偏重は市場が作ったものではなく、住宅数中心の税制が作った歪みだからだ。しかし、転換過程において超高額の基準線をどこに引くかによって、市場の反応は完全に変わる。基準線が低ければ、上位地域の1住宅者まで税負担が急増して租税抵抗が強まり、基準線より一つ下の価格帯に需要が殺到する新たな風船効果が現れかねない。逆に多住宅者への重課が実質的に緩和されれば、これまで抑えられていた地方や首都圏外郭の多住宅需要が復活する余地もある。税制の切っ先がどこを向くかによって、地域ごとの温度差はさらに広がるだろう。
肝心なのは政策の順序とスピードだ。保有税強化は短期的には売却物件を増やすより、居座りと伝貰・月払いへの転嫁を招く可能性がある。税負担が賃借人に移転されれば、ただでさえ不安定な伝貰・月払い市場が先に揺らぐ。伝貰価格は売買市場の先行指標である。税金で需要を抑え込む政策は効果が早い分、副作用も早く、供給政策は効果が遅い分、今すぐ着手しなければならない。ここ数年、我々はその教訓を高い授業料を払って学んだ。
23日の討論会が成功するためには、答えを決めた形式的なイベントではなく、供給のボトルネックを解消する具体的なスケジュール表が出てこなければならない。税制改正が本題になったとしても、市場が本当に待っているのは「いつ、どこに、どれだけ供給されるのか」という問いへの答えだ。実需者であれば、23日の言葉の宴よりも、その後発表される税制改正案と供給ロードマップの数字を確認してから動くことをお勧めする。
対策発表を前後して市場は短期的な様子見ムードに入るだろうが、様子見は戦略ではない。自分が住む地域の入居物量と伝貰価格の流れという基準を立てておき、政策がその基準を変えるのかどうかだけを判断すればよい。政策は討論では完成しない。実行によって完成する。23日、討論会場での言葉ではなく、その後の数字を見守ろう。