[비즈한국] BGFの洪政赫（ホン・ジョンヒョク）社長が92億ウォンで購入したソウル漢南洞（ハンナムドン）の超高級マンションにおいて、売主である施行会社が債権最高額72億ウォンの根抵当権を設定していたことが確認された。住宅売買取引において、金融機関ではなく売主が根抵当権者となるケースだ。ただし、残金の猶予の有無や実際の債務内容は確認されていない。
ビジネス韓国の取材によると、洪政赫BGF社長は今年4月、専用面積269㎡規模のソウル龍山区漢南洞にあるマンション「ル・ガーデン・ザ・メイン漢南」を92億ウォンで購入した。洪社長は昨年7月に売買契約を締結した後、約8ヶ月を経て所有権移転を完了した。当該世帯は、規模の異なる16世帯からなるこのマンションの中で2番目に大きい面積のタイプである。また、施行会社名義で残っていた団地内最後の在庫でもあった。
注目されるのは、所有権移転と同時に設定された根抵当権だ。マンションを売却した施行会社は、今年4月の残金決済日に、洪社長を債務者とする債権最高額72億ウォンの根抵当権を設定した。通常、銀行側は貸出額の120％前後で債権最高額を設定する。この慣行を単純に適用すれば、担保された債務元金は約60億ウォンと推定される。ただし、実際の債務規模や性格などは確認されていない。
「ル・ガーデン・ザ・メイン漢南」は、ソウル龍山区漢南洞の「UNビレッジ」に建てられた超高級マンションだ。2019年6月、漢江沿いの丘に地下2階～地上6階、1棟（16世帯）の規模で建設された。周辺は「漢南ザ・ヒル」「ナインワン漢南」「パーク漢南」など超高級マンションが密集するソウルを代表する富裕層エリアである。漢江の眺望とプライバシー保護、少数世帯という希少性が強みとして挙げられる。16世帯すべてが専用面積213～274㎡の大型住宅だ。
施行会社側は、今回の取引および根抵当権設定の背景などを尋ねるビジネス韓国の質問に対し、回答を差し控えるとの立場のみを伝えた。
近年、不動産融資規制が相次いで強化され、高級住宅の資金調達条件も一段と厳しくなっている。政府は昨年6月、首都圏および規制地域の住宅購入目的の住宅担保融資（LTV）を最大6億ウォンに制限したのに続き、10月からは時価15億ウォン超25億ウォン以下の住宅は4億ウォン、25億ウォン超の住宅は2億ウォンへと限度額を引き下げた。同年の9月には、規制地域であった江南3区と龍山区において、無住宅者のLTVを50％から40％に引き下げている。
住宅担保融資以外の資金調達ルートも狭まった。昨年6月には首都圏および規制地域での所有権移転条件付きの全税（チョンセ）融資が禁止され、信用融資は年収以内に制限された。9月には、同地域の住宅を担保にした住宅売買・賃貸事業者向けの融資に対し、原則としてLTV 0％が適用された。こうした規制の中で、売主が残金の一部を猶予し、根抵当権を設定する方式が代替案として浮上している。
代表的な事例としては、李在明（イ・ジェミョン）大統領夫妻の盆唐（プンダン）マンション売却が挙げられる。李大統領と金恵慶（キム・ヘギョン）夫人は16日、京畿道城南市水内洞の陽地村にある専用面積164.25㎡のマンションを29億ウォンで売却した。同日、当該世帯には買主を債務者、李大統領夫妻を根抵当権者とする債権最高額17億7000万ウォンの根抵当権が設定された。売買代金の一部支払いを猶予する「売主金融」の事例として知られている。
法務法人「法道」のオム・ジョンスク代表弁護士は、「当事者間の合意に基づき、残金債務を貸付債務に転換して根抵当権を設定すること自体には法的な問題はない。住宅売買の過程で残金の支払いを猶予し根抵当権を設定するこうした方式は、一般的ではないが以前から存在した取引形態だ」としつつも、「ただし、金銭債務が発生した以上、利率などの具体的な条件は明確に決めておく必要がある」と述べた。