[비즈한국] ソウルの住宅価格が大幅に上昇し、首都圏の住宅市場を見る基準も変えるべき時期が来た。かつては「ソウルか、京畿道か」が住宅選びの重要な基準だったが、今後は行政区よりも生活圏と需要の質を中心に判断しなければならない。
ソウルの核心的な居住地域は、依然として大韓民国で最も強い需要を保持している。江南（カンナム）・瑞草（ソチョ）・松坡（ソンパ）・龍山（ヨンサン）・城東（ソンドン）・麻浦（マポ）など、主要地域の競争力が容易に損なわれることはないだろう。問題は価格だ。立地の良いソウルのマンションは、すでに相当な資産を持つ世帯でなければ近づきがたい水準に達している。
だからといって、予算に合わせるためにソウルの中で立地のグレードを下げ続ける戦略が必ずしも正解とは限らない。むしろ今後は、ソウルの相対的な下位地域と京畿道の核心地域を直接比較する必要がある。
これまで住宅市場では「それでもソウル」という認識が強かった。しかし、ソウルという行政区そのものが住宅の未来価値を保証してくれるわけではない。同じソウルの中でも、職場へのアクセス性、交通、教育環境、居住商品性によって格差は拡大している。
ソウル郊外の老朽マンションを高い価格で購入し、単にソウルという理由だけでさらなる価格上昇を期待するよりも、板橋（パンギョ）・盆唐（プンダン）・水枝（スジ）・光教（クァンギョ）・霊通（ヨントン）・東灘（トンタン）・光明（クァンミョン）など、需要が検証された京畿道の核心生活圏を選択するほうが合理的であるケースが増えている。
したがって、今や「ソウルと京畿道のどちらに住むか」ではなく、「ソウルの平凡な立地と京畿道の優れた立地のどちらを選択するか」を問うべきだ。
特に今後3年は、こうした判断がより重要になる可能性が高い。最近の京畿道の住宅市場の動きを見ると、すべての地域が同時に上昇しているわけではない。職場、交通、教育、新築居住環境を整えた一部の地域に需要が集中している。水原（スウォン）霊通、龍仁（ヨンイン）水枝、東灘、光明などで見られる強い価格推移は、これを如実に示している。
このような現象は、京畿道を一つの市場として見てはならないことを意味する。京畿道はソウルよりも地域ごとの格差がはるかに大きい。盆唐と首都圏の外縁部地域を同一の基準で評価できない理由がここにある。
今後の首都圏市場は、ソウルと京畿道の競争というよりは「核心生活圏と非核心生活圏の競争」になる可能性が高い。
住宅価格を決定する要素も、より明確になっている。江南や板橋といった主要業務地区までどれだけ迅速にアクセスできるか、良質な雇用が近隣に存在するか、優れた教育環境と生活インフラを整えているか、新築マンションまたは整備事業を通じた商品性改善の可能性があるかどうかが重要だ。
こうした基準で見れば、行政区の境界は過去よりも意味をなさなくなる。実際の生活圏は、すでにソウルと京畿道の境界を越えて形成されているからだ。
規制地域に対する見方も変える必要がある。一般的に不動産投資家は、特定の地域が規制地域に指定されると投資魅力が大幅に低下したと判断する。もちろん、融資や税金、取引条件などで制約が発生するため、短期的には取引量と価格上昇スピードが鈍化する可能性がある。
しかし、規制地域になったという事実だけで、当該地域の競争力を低く評価してはならない。ほとんどの規制は、価格上昇と取引増加、需要集中が発生した後に導入される。言い換えれば、規制地域とは逆説的に需要がすでに検証された地域である可能性が高い。
重要なのは規制の有無ではなく、規制を受けた後も実需が維持されるかどうかだ。交通、職場、教育環境など、地域の根本的な競争力が維持されるならば、規制は需要を消滅させるよりも短期的には移動させる役割を果たす可能性が大きい。特定の地域の融資規制が強化されたり価格が大幅に上昇したりすれば、需要は隣接する生活圏へと移動する。
この過程で、非規制地域にも新たなチャンスが発生する。ただし、単に規制を受けていないという理由だけで非規制地域を選択してはならない。重要なのは、強い地域から流出する需要を受け入れることができる場所かどうかだ。
不動産市場で繰り返し現れる現象の一つが需要の移動である。核心地域の価格が大幅に上昇すれば隣接地域に需要が移動し、再びその地域の価格が上昇すれば次の生活圏へと拡散していく。
したがって、非規制地域では「安い地域」を探すことよりも、「強い地域からの需要が次に移動する可能性が高い地域」を探すべきだ。板橋が高騰したときにどの地域を選択すべきか、盆唐や水枝の価格負担が大きくなったときに需要がどこへ移動するのか、霊通や東灘の価格上昇後にどの生活圏が代替地となるのかが重要である。
今後3年の首都圏住宅市場を肯定的に見るもう一つの理由は供給である。政府は首都圏の住宅供給拡大を継続的に発表している。長期的に不可欠な政策だ。しかし、住宅供給にはかなりの時間が必要だ。宅地の確保、認可、補償、着工を経て、実際の入居に至るまでには数年の月日がかかる。
政策で発表される供給量と、実際に市場で使用できる住宅の間にはかなりの時差が存在する。特に人々が好む地域のマンション供給はより制限的だ。首都圏全体の供給量が十分であっても、ソウルへのアクセス性に優れた地域や、板橋・江南などの主要業務地域へ通勤可能な場所の供給が不足していれば、核心地域の需給問題は解決しない。
不動産市場で重要なのは、単純な供給総量ではない。需要が存在する場所に供給が行われているかを確認する必要がある。ソウルに必要な住宅を首都圏郊外に供給したからといって、ソウルの居住需要が完全に移転するわけではない。水原の不足した住宅を他都市の供給で代替するのも困難だ。
人々が求めているのは、単なる新築マンションではない。職場への移動が便利で、子供を育てるのに適しており、生活インフラが整っており、将来的に他人も買いたいと思うような住宅だ。したがって、今後の首都圏市場の核心は「住宅供給不足」よりも「選好地域の良質な住宅不足」という表現の方がより正確である。
こうした市場では、京畿道を選択する際にも明確な基準が必要だ。
第一は職場である。板橋、江南圏の業務地区、サムスン電子と半導体産業団地など、高い所得を創出する産業と結びついた地域は、長期的に強い住宅需要を形成する。
第二は交通である。GTXをはじめとする広域交通網という名前そのものよりも、実際の通勤時間がどれだけ短縮されるかが重要だ。
第三は教育と生活環境である。長期的に住宅価格を支える最も強力な需要層は、安定した所得を持つ世帯単位の需要だ。
第四は居住の商品性である。同じ立地であれば新築選好が強まっており、中古であっても再建築・再開発・リノベーションなどを通じて商品性が改善できるかが重要だ。
最後は価格である。いくら良い地域であっても、期待がすでに価格にほとんど反映されていれば、投資魅力は低下せざるを得ない。
結局、良い不動産を選ぶことは、単に良い地域を買うことではない。今後、より多くの人が選好するようになる場所を、まだ合理的な価格のうちに選択するプロセスなのだ。
今や「ソウル・プレミアム」だけで住宅を選ぶという思考から脱却する必要がある。もちろん、資金力に余裕があるならば、ソウル核心地域は依然として最も安定した選択肢の一つだ。しかし、ソウル核心地域を買えない状況で、必ずソウルという行政区内だけで答えを見つける必要はない。
高所得の職場が存在し、交通網が改善されつつあり、教育と生活インフラが整っており、若い人口と実需が継続的に流入する京畿道の核心地域であれば、ソウルの一部地域よりも高い競争力を持つことができる。最近、霊通と水枝、東灘、光明などで見られる動きは、こうした変化を示す一つのシグナルだ。
今後、首都圏の住宅市場を分析する際には、ソウル25の自治区だけを並べて比較してはならない。ソウルと京畿道を一つの生活圏の地図の上に置いて見なければならない。人々がどこで所得を得て、どこへ通勤し、どの地域で子供を育てたがっているのか、そして今後、産業と交通網がどの方向に拡張されるのかを併せて見る必要がある。
今後3年間、首都圏の住宅需要は容易に減少しにくく、選好地域の供給は短期間に大幅に増やすことも難しい。このような環境下では、需要が集中する京畿道核心地域の価値が再評価される可能性が高い。
「ソウル」という住所そのものを買う時代から、人々が選択したいと思う「生活圏」を買う時代へと市場の基準は移行している。そして今、その変化の中心に京畿道がある。