[BizHanKook] 2026年10月末現在、今年の全国マンション売買価格の累積上昇率1位は江南（カンナム）ではない。光明（クァンミョン）だ。23%を超えている。龍仁（ヨンイン）水枝（スジ）が22%、水原（スウォン）霊通（ヨントン）が20%を突破し、安養（アンヤン）東安（トンアン）と城南（ソンナム）中原（チュンウォン）が19%台でこれに続いている。一方で江南区の今年の累積上昇率は実質的に0%、横ばいだ。高い街と上がる街は違う。これこそが、今年の市場が教えてくれた最も高い授業料である。
それでは、2027年上半期の地図はどのように描かれるだろうか。筆者は4つの名前を挙げる。京畿（キョンギ）、仁川（インチョン）、世宗（セジョン）、釜山（プサン）だ。根拠は希望や勘ではなく、今年6回にわたり確認されたひとつの公式に基づいている。
公式—伝貰は売買の草稿（下書き）である
今年の市場で最も信頼度が高かった先行指標は、金利でも心理指数でもなく、伝貰価格だった。伝貰が急騰すればギャップが圧縮され、ギャップが圧縮されれば売買価格の上昇に火がつく。この順序は2026年の1年間で、東灘（トンタン）、九里（クリ）、器興（キフン）、烏山（オサン）、処仁（チョイン）、義王（ウィワン）で6回確認された。特に龍仁処仁は、伝貰急騰リストに載ってからわずか1週間で売買価格の上昇率が2倍に高まり、義王は2週間で0.03%から0.55%へと上昇幅が拡大した。
伝貰統計の力は、その純度にある。伝貰には投機需要も、社内融資も、親からの資金援助もない。純粋な実需要のみが反映される。だからこそ、伝貰が上がる地域の売買上昇はバブルではなく予告であり、伝貰リストは半年後の売買リストの草稿となる。2027年上半期を展望することは、結局のところ今どこで伝貰が膨らんでいるかを読み解く作業に他ならない。
京畿—給与と整備事業という2つのエンジン
京畿道は展望ではなく現在進行形だ。10月の最終週、東灘0.98%、餅店（ピョンジョム）0.92%、水原勧善（クォンソン）0.88%。週間の上昇率が1%に迫る数値が3か所で同時に現れた市場は、今年、京畿南部以外にはない。注目すべきは上昇の性質だ。KB不動産は東灘の上昇理由に「サムスン電子の社内融資を活用した購入問い合わせの増加」を、水原八達（パルタル）には「半導体大企業の従業員需要」を公式文書に明記した。統計機関が会社名や融資名を明示する市場、つまり総負債返済比率（DSR）の外側の流動性が動く市場なのだ。金利低下による上昇相場は金利が塞がれば終わるが、給与が押し上げる相場は雇用が崩れない限り終わらない。半導体ベルトの雇用と給与は、2027年も市場の最も堅固な需要基盤となる。
第2のエンジンは第1期ニュータウンの整備事業だ。軍浦（クンポ）山本（サンボン）、城南盆唐（プンダン）、安養坪村（ピョンチョン）、富川（プチョン）中洞（チュンドン）が先行地区の事業日程に合わせて区域ごとに上昇傾向を見せており、盆唐は10月に入り伝貰価格まで0.39%と上昇幅が拡大し始めた。ここに江南の調整による反射需要が加わる。今年、江南の税制による価格調整は市場エネルギーを消滅させたのではなく、京畿南部へと移動させた。
この構図が上半期中に変わる理由は見当たらない。ただし、一つだけ区別しなければならない。京畿だからといって全てが上がるわけではない。供給が積み上がっている利川（イチョン）と安城（アンソン）は、同じ半導体の好材料を持ちながらも、売買と伝貰が共に下落している。2027年の京畿は「半導体ベルトと整備事業軸」の年であり、京畿全体が上がる年ではない。
仁川—6回見た映画の7回目の上映館
仁川の売買はまだ生ぬるい。週間の変動率は0.02〜0.03%、今年の累積は0.4%だ。しかし、伝貰の地図は全く異なる様相を見せている。仁川の伝貰価格上昇率は10月の1ヶ月間で0.08%から0.15%へと4週連続で拡大し、永宗（ヨンジョン）では0.43%まで高まった。延寿（ヨンス）の伝貰累積は7%を超え、松島（ソンド）の伝貰価格率は臨界点に近づいており、富平（プピョン）は売買と伝貰が共に上昇へと転換した。売買累積0.4%と伝貰累積3.7%の隔たり、これこそがまさにギャップの圧縮だ。
東灘から義王まで6回見た映画の導入部と全く同じシーンだ。伝貰が先に膨らみ、ギャップが狭まり、ある時点で売買価格の上昇が本格化する。仁川の買い手優位指数が28と低い水準であることも、逆説的にポジティブだ。今年、心理指数が底にある地域で価格が先に切り返す光景を我々は繰り返し目撃してきた。2027年上半期、首都圏で最も大きな「認識転換」が起こる候補地は仁川だ。順序としては、延寿と富平が先陣を切るだろう。
世宗—3年間の冬の公式終了手順
世宗は4つの中で最も劇的な転換点に立っている。10月の最終週、世宗の売買はKB基準でプラスに転換した。韓国不動産院の週間価格指数でも上昇傾向が確認された。実取引価格よりも時勢指数が先に反発しているというだけでは底とは断定できないが、市場の変化が表れている点は注目に値する。
さらに重要なのは伝貰だ。世宗の伝貰価格上昇率は10月の最終週に0.40%へ跳ね上がり、全国の市道で1位となり、今年の累積は6.8%に達する。売買累積0.7%との隔たりが、薪のように積み上がっている。3年間下落基調だった都市で伝貰がこれほどのスピードで膨らんでいるということは、居住需要は既に戻っており、あとは購入の決断を残すのみであることを意味する。行政首都の問題は変数ではなく、ボーナスとして残しておけばよい。政策的な好材料がなくても、需給だけで底打ちの条件は整っているからだ。筆者は今年ずっと「売買が2週連続プラスになるまで世宗の底打ち論は保留」という原則を守ってきたが、その原則が今週、半分満たされた。残りの半分が確認される瞬間が、世宗の公式的な春となる。
釜山—下落幅が消滅した場所に光が来る
釜山は4つの中で最も初期の段階であり、それゆえに最も長い目で見守る必要がある市場だ。しかし、信号は明確だ。第一に、下落が消滅しつつある。釜山の週間変動率は-0.01%から0.00%の間で、下落する地域の数が毎週減っている。下がっていた場所が止まるのは、底形成の第1段階だ。第二に、伝貰が先に切り返した。釜山の伝貰累積は3.3%で売買（0.2%）を大きく上回っており、海雲台（ヘウンデ）と蓮堤（ヨンジェ）の伝貰価格が着実に上がっている。第三に、買い手優位指数が17.6という極端な悲観論であることだ。誰もが見向きもしない価格帯で需給が先に改善されるのは、冬の終わりによく繰り返されるパターンだ。
ここに先行事例がある。同じ産業ベルトに属する蔚山（ウルサン）は、造船・自動車産業の好況を追い風に、今年の累積で3.6%上昇し、広域市で1位となった。受注好況の温もりが蔚山で確認されたならば、次は港湾と修理造船、そして豊富な生活インフラを備えた釜山の番だ。2027年上半期の釜山は「上昇」そのものというよりは、「上昇転換を確認する」市場になるだろう。海雲台、水営（スヨン）、東莱（トンネ）など、釜山東部の高級エリアの伝貰価格率と取引量が、その確認指標となる。
結び—4地域に共通する分母
京畿は給与が、仁川は伝貰が、世宗は売買価格の反発が、釜山は縮小した下落幅がそれぞれの根拠だ。しかし、4つを貫く共通分母はひとつ。心理ではなく需給が語っているということだ。今年、心理指数と価格が乖離した9週間の間、間違っていたのはいつも心理の方だった。恐怖は指数に刻まれるが、給与と伝貰の満期は登記簿に刻まれる。
もちろん条件はある。追加の規制が出ればタイムラグが生じる。ただし、今年の記録を付け加えておく。規制の薬効は10週間であり、規制は需要を消滅させることなく、ただ住所を変えただけだった。その10週間の圧力が作ったバネが、東灘の0.98%の上昇だ。2027年上半期に同じシーンが繰り返されるなら、押さえつけられている場所ではなく、圧力が解かれる場所を事前に記録しておく方が勝つ。
価格はニュースを追わない。給与と物件と伝貰の満期を追う。その3つが今指し示している場所が、京畿、仁川、世宗、釜山である。