[비즈한국] 土地取引許可区域内の土地に関する所有権、地上権を移転または設定する契約（予約を含む）を締結したり、許可を受けた事項を変更しようとする当事者は、共同で市長、郡守または区庁長の許可を受けなければならない。
土地取引許可区域の指定権者は国土交通部長官、または広域自治体長である。ソウル市は国土交通部長官やソウル市長が指定できる。許可指定期間は5年以内の期間を定める。土地取引契約の許可対象となる土地面積は以下の通りである。
土地取引許可の申請は、取引当事者（売主・買主）が共同で申請するのが原則だが、委任状を持っている代理人の場合も可能である。土地取引許可の手続きおよび義務期間は以下の通りである。
土地取引許可を受けなくてもよい場合もある。対価のない相続・贈与、許可対象面積未満の土地、「公益事業のための土地等の取得および補償に関する法律」による協議取得・収用・使用、競売による取得、国有財産を一般競争入札で処分する場合、共有財産を一般競争入札で処分する場合、分譲の際に保留地等を売却する場合、建築物を分譲する場合などである。
もし土地取引許可や変更許可を受けずに契約を締結したり、不正な方法で許可を受けた場合は、2年以下の懲役または契約締結当時の当該土地価格（個別公示地価）の100分の30に相当する金額以下の罰金が科される。また、3カ月の履行期間が付与され、取得価額（申告された実取引価格）の10％の範囲内で、利用義務期間が終了するまで毎年履行強制金が課される。
現在、ソウル特別市の土地取引許可区域の現状をまとめると以下の通りである。
土地取引許可区域がメディアに大きく取り上げられたのは、2020年6月に国際交流複合地区および近隣地域の江南区三成洞、大峙洞、清潭洞、松坡区蚕室洞を指定した時だった。大峙洞と蚕室洞はマンション密集地域であったため、ほとんどすべてのマンションが土地取引許可の対象となった。土地取引許可区域の指定以降、1住宅以上所有者の追加購入は不可能になった。
その結果、取引は急減した。しかし、相場が下がることはなかった。微々たるものだが取引は着実に続いており、最高値を更新し続けている。松坡区蚕室洞の住公5団地では、2021年2月に35坪型が26億8100万ウォンで最高値で取引された。2021年3月には「エルス」の33坪型が24億5000万ウォンで最高値で取引された。
4月7日のソウル市長補欠選挙で呉世勲（オ・セフン）市長が当選した。10年ほど前に積極的に推進されていた漢江沿いの再建築マンションが注目を集め始めた。江南区の狎鴎亭現代アパート、永登浦区の汝矣島のアパート、松坡区の蚕室住公5団地などがそれである。実際に売買物件は減少し、一部残っていた物件も売れてしまった。
これに対し呉世勲ソウル市長は、ソウルの主要再建築団地の価格が上昇していることに懸念を表明し、土地取引許可区域の指定などを直ちに検討するよう指示したという。再建築の速度が遅くても価格の安定が重要であるという趣旨だと説明した。そのため、土地取引許可区域の指定などを直ちに検討し、不動産市場の撹乱行為を防止するための対策を作るよう指示した。また、来る6月22日までだった三成洞、大峙洞、清潭洞、蚕室洞など既存の土地取引許可区域の期間延長も検討するとしている。ソウル市が推進する「スピード供給」の目標は不動産の下方安定化であり、供給を増やそうとしたはずだが、このためかえって価格を上げるという矛盾が生じるのは正しくないという判断だという。
ソウル市の発表内容を見ていて溜息が出た。このようにするのであれば、これまでの4年間の文在寅政権の不動産政策をなぜ真っ向から批判したのか。同じ政策であれば、同じ結果が繰り返されるだけである。短期的な上昇を理由に供給の速度を遅らせることは、以前の政策と全く同じだ。短期的な政策ではなく中長期的な政策でなければ、不動産市場は安定しないからだ。
蚕室住公5団地とエルスは土地取引許可区域ではないから最高値を更新し続けているのか？ 土地取引許可区域の存在理由は、文字通り短期投機勢力の流入を抑制するためである。今、最高値を払って購入している層は実需者だ。彼らを不安にさせているからこそ、高いと分かっていても購入しているのだ。今は土地取引許可区域の指定が必要なのではなく、いかにして供給に速度を出せるかを悩むべきではないだろうか？
現政権が、これまでの政府の短期的な不動産政策とは異なる、中長期的な不動産市場の安定に向けた政策を推進することを期待する。政府であれソウル市であれ、同様である。
ペンネーム「パション」として有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログとYouTubeチャンネル「パションの世の中探訪記」を運営している。著書に『大韓民国不動産未来地図』（2021）、『これからは上がる場所だけが上がる』（2020）、『大韓民国不動産使用説明書』（2020）、『首都圏の優良不動産探訪記』（2019）、『ソウルでなくても上がる場所は上がる』（2018）、『今でも買うべきアパートはある』（2018）、『大韓民国不動産投資』（2017）、『ソウル不動産の未来』（2017）などがある。