[비즈한국] 企業は時として、金銭的な側面だけでは説明がつかない決断を下す。その背景に隠された法律や制度を知れば、より詳細な内情を理解することができる。「知っておくと役立つビジネス法務（知益法）」は、ビジネスの流れを理解するヒントを紹介する。
借金を返せなかったり、投資に失敗したりした場合、刑事罰を受けるのだろうか？もし刑事罰を受けるなら、どのような犯罪が成立するのか？筆者が学生時代から抱いていた疑問である。
ボイスフィッシング（オレオレ詐欺）のように欺罔（ぎもう）行為が明白であれば、詐欺罪で刑事罰を受けることに異論はない。しかし、お金を返せなかったり契約を履行できなかったという事実だけでは、刑事罰の対象にはならない。これは民事上の責任の事由に過ぎず、刑事責任を問うものではないからだが、一般の常識とは少し異なる点のようだ。相談を受けていると、「相手が意図的に弁済を回避したり契約を履行しない場合、詐欺罪で告訴できるか」という問い合わせを多く受けるからだ。
法理的に見れば、最初から返済するつもりがなかった、あるいは返済能力がなかった場合には、欺罔の故意が認められて詐欺罪が成立する。しかし、弁済の意思や能力が最初からなかったことを立証するのは容易ではない。実際の事件で詐欺罪として起訴されるケースは多くなく、刑事事件において被疑者や被告人は十中八九、無罪を主張することになる。
民事上の債務不履行に過ぎないのか、それとも刑事罰の対象となる詐欺罪に該当するのかが激しく議論された最新の事例が、まさに「全勢（チョンセ）詐欺」である。時価の上昇を目的として、住宅の売買価格と全勢保証金の差額（ギャップ）が小さい物件を選び、住宅購入と同時に全勢の借り手を探すいわゆる「ギャップ投資」は、過去から現在に至るまで容易に見られる投資手法だ。
筆者が幼い頃、「10回引っ越せば家が1軒手に入る」という言葉があった。全勢契約を付帯させて家を売買し続ければ、自分の家が1軒持てるという意味だが、レバレッジという言葉を使わなかっただけで、他人の金を使って住宅を購入できることは誰もが経験的に知っていた。
そのため、誰かが「ギャップ投資で家を買った」と言えば、投資が上手だと褒めるべきことであり、賃借人の金を勝手に使ったと非難しない雰囲気がある。不動産価格が絶えず上昇する韓国の実情や、賃借人の金で住宅を購入していた過去の慣行を鑑みて、ギャップ投資を自然な投資手法として認識しているのだ。
では、レバレッジをかけすぎてギャップ投資に失敗した場合はどうなるのか？本人が投資に失敗して損をするのは当然だが、さらに賃借人との関係において詐欺罪になる余地はあるのだろうか？
住宅価格が上がると予想して各地で融資を受け、賃貸借保証金も受け取った。融資の返済期間と賃貸借期間が残っているため、その金で他の住宅を購入し、この行動を繰り返した。ところが予想に反して住宅価格が上がらなかったり、過度な融資を受けたり保証金を受け取った場合、債務が住宅の時価を上回ることになり、これを「空っぽ住宅（カントン住宅）」と呼ぶ。空っぽ住宅は過去にもよく見られた。
住宅賃貸借保護法は、少額の賃借人に対しては最優先弁済権を認め、住宅の引き渡しを受けて居住し、転入届を終えた場合には対抗力と優先弁済権を認める。このように賃借人保護のために特別法を制定したという事実は、賃借人が空っぽ住宅に入居して保証金を失うケースが過去から多かったことを示している。
賃借人が空っぽ住宅に入居して保証金を失った場合、過去には民事責任のみを問い、刑事罰の対象とは見なしていなかった。筆者が10年ほど前、大韓法律救助公団に勤務していた際、担当した民事事件の多くが賃貸借保証金の返還請求訴訟およびこれに関連する執行事件だったが、当時は空っぽ住宅を作った賃貸人を詐欺で刑事告訴するケースは稀だった。周囲でもそのような処理をしているのを見たことがなかった。
最近、全勢詐欺と呼ばれる事件は、空っぽ住宅と何ら変わりない（文書を偽造したり、保証金を返さないために架空の人物やホームレスを賃貸人として立てて賃貸借契約を締結した後に保証金をだまし取るなどの明白な詐欺は別とする）。
検察は報道資料の中で、全勢詐欺事件を次のように説明した。これを見ると、規模が大きくなったという点での違いがあるだけで、昔から行われてきた「自転車操業によるギャップ投資」と何ら変わらない。
- Aは事業を拡大する過程で、何ら返還対策がないまま保証金の一部をヴィラの新築などの事業資金として無分別に使用し、全勢金を自転車操業で回していたが、連鎖的に続く全勢金返還の要請にもはや応じられなくなり、賃借人たちから集団告訴されたことで本件に至った。
被疑者や被告人は、合法的なギャップ投資であり、単に事業に失敗しただけで賃借人を欺いてはいないと主張するが、このような事案において大田（テジョン）地方裁判所2023高単1976などの判決は、以下のように「正常なギャップ投資」と「ギャップ投資を利用した全勢詐欺」を区分し、後者の場合は詐欺罪による刑事罰の対象になると判示した。
- この事件の全勢詐欺犯行は、正常な「不動産ギャップ投資」には該当しない。通常の不動産ギャップ投資は、全勢の賃借人が既に存在するか、売買の残金支払い前に賃借人を探すことを前提として住宅を買い取り、売買代金の一部を全勢保証金で代替・充当し、残りの差額分だけで住宅を購入するものだ。これは不動産の売買価格が上昇することを前提としているため、住宅価格が下落して全勢保証金の合計額を下回る場合、所有者（賃貸人）の資力が不足していれば、保証金の全部または一部を返還できない危険がある。
- 一方、不動産ギャップ投資を利用した全勢詐欺はこれと異なり、不動産ギャップ投資の手法で不動産を購入するものの、正常に価格上昇を待つことなく、最初から全勢保証金の合計額を住宅価格よりも高く設定し、全勢保証金の全額をだまし取るものである。
全勢詐欺が社会に出たばかりの若者などに与える悪影響は計り知れず、処罰が必要である。経済的な観点からも、ギャップ投資に成功すれば利益は全て賃貸人が受け取り、失敗すれば損害とリスクを賃借人に転嫁するのは妥当ではない。ただし法理的には、「合法的なギャップ投資」と「詐欺罪が成立する全勢詐欺」を区分するのは容易ではなく、全勢詐欺を広く認めるべきだという見解は、罪刑法定主義と対立せざるを得ない。
本コラムで全勢詐欺に関する法理、検察と裁判所の判断を検証した理由は以下の通りである。最近発生したオンラインプラットフォームの精算遅延・未払い事態の本質が、「自転車操業によるギャップ投資」という全勢詐欺と何ら変わりないからだ。プラットフォームの精算遅延事態に関する法的な議論が進めば、既存の全勢詐欺に関する議論も再び引用されると予測している。