[비즈한국] 政府がピロティ（建物を柱で支え、地上部分を空洞にした構造）を設置し、最上階に1フロアを増築するリモデルリングを、追加安全規制の対象に含めたことで、リモデルリングを進める団地が1年もの間、混乱に陥っている。これまで国土交通部は、ピロティ設置に伴う垂直増築を、2次安全診断や安全性検討といった追加安全規制が適用される「垂直増築型リモデルリング」とは見なしていなかったが、昨年8月に法制処が関連法令の解釈を提示したことで方針を転換した。リモデルリング団地側は、ピロティ設置に適用される過度な安全規制を緩和してほしいと不満の声を上げている。
リモデルリングとは、老朽化した建築物を大規模修繕したり、一部を増築したりする行為を指す。住宅法に基づき、竣工から15年が経過した共同住宅は、世帯数を最大15%増やしながら改修することができる。増築方式には、既存建物の横に新しい建物を継ぎ足す「水平増築」と、既存アパートの骨組みの上に新しい骨組みを重ねて階数を最大2〜3階分高くする「垂直増築」がある。一般的に垂直増築の方が世帯数増加の効果は高いが、建物の荷重が増える分、安全規制が強化される。リモデルリングの安全診断では、水平増築はC等級以上、垂直増築はB等級以上の判定を受ける必要がある。
議論の対象となったピロティとは、建物を地上から柱で持ち上げて作られる空間を指す。通常は住民の通路や駐車場、共用施設として利用される。これまでリモデルリングを推進する団地では、耐力壁以外の1階世帯の壁を取り払ってピロティを作り、ピロティ設置によって消滅した世帯数を建物の最上階に1フロア増築することで補う手法をとってきた。いわゆる「世帯数が増加しない垂直増築型リモデルリング」である。国土交通部はこれまで、こうしたピロティ設置に伴う垂直増築を、住宅法上の追加安全規制を受ける「垂直増築型リモデルリング」とは見なしていなかった。
しかし、法制処が昨年7月、「ピロティ設置に伴う垂直増築も住宅法上の垂直増築型リモデルリングに該当する」との法令解釈を示した。住宅法に基づき垂直増築型リモデルリングを行うには、まず(1)1次安全診断でB等級以上の評価を受けて「垂直増築リモデルリング可能」との判定を得なければならない。その後、建築審査段階で(2)1次安全性検討を受け、リモデルリング許可申請段階で(3)2次安全性検討を受け、リモデルリング許可後には(4)2次安全診断を受けて設計変更の有無を最終確認する必要がある。ピロティ設置に伴う垂直増築に、4段階のハードルが設けられたことになる。
ピロティ設置に伴う垂直増築への安全規制強化を受け、ピロティを断念する団地も現れた。ソウル市内のAリモデルリング組合長は、「当団地の棟の半分は安全診断結果がC等級だった。ピロティを含むリモデルリング設計を進めていたが、C等級の団地ではピロティ設置が不可能との解釈を見て、ピロティ自体を廃止することにした。設計変更だけで4カ月もかかった」と語った。ソウル市内のBリモデルリング組合長も「ピロティを検討していたが、組合設立の頃に法令解釈の結果が出て、ピロティなしの水平増築に変更した。当団地もB等級とC等級の棟が混在している」と付け加えた。
これまで反対の解釈をしていた国土部は、法令解釈の変更後も自治体に対して明確な指針を出さなかった。国土部は昨年8月、法制処の法令解釈結果と国土部の解釈変更内容を自治体に伝えつつ、「従来の解釈に基づいて組合設立認可を受け、世帯数が増加しない垂直増築型リモデルリングを推進している団地は、自治体ごとの事業許認可や審査の過程で、解釈の趣旨を考慮して安全確認手続きを施行せよ。ただし、必要に応じて安全性検討や構造審査などの適切な安全確保策を検討・施行できる」と明らかにした。
すると、各自治体は異なった対応を見せた。法令解釈の趣旨を考慮し、既存の組合設立認可を得た団地は各自治体で安全確認手続きを施行せよという文言のためだ。ソウル市の場合、昨年10月に「組合設立認可の有無にかかわらず、安全診断および安全性検討などを履行しなければならない」と自治区に通達した一方、京畿道軍浦（グンポ）市は、国土部の解釈変更前にリモデルリング組合設立認可を受けた団地に対し、1・2次安全性検討の代わりに市が定める「安全性諮問」を受ける形に緩和する方針を管轄組合に通知した。
法制処の法令解釈の直撃を受けたソウル市のリモデルリング団地からは不満が噴出している。ソウル市内のCリモデルリング組合長は、「アパートの構造上、棟間の動線や開放感を確保するためにピロティを設置し、1フロアの垂直増築を準備している。法令解釈が変わったことで、1・2次の安全性検討と2次安全診断を準備しなければならず、費用と事業の遅延が懸念される」と述べた。ソウル市内のDリモデルリング組合長は、「解釈の趣旨は理解するが、自治体によって運用が異なるのは不公平だ。アパートの安全性が地域によって変わるものではないだろう」と反問した。
これに対し、国土部住宅整備課の関係者は、「これまでの法令解釈に誤りがあった。誤った解釈を信じて事業を進めていたリモデルリング団地に、法令解釈を一律的に強制適用することはできなかった。信頼保護の観点から、認可権者である自治体が判断する余地を残した」とし、「（変更された法令解釈に基づき行われる）安全性検討の場合、民間設計の適切性を公共が最終確認するため、住民が実際に居住する住宅の安全性がさらに確保される側面がある」と説明した。
ピロティ設置と最上階の垂直増築に対する追加安全規制が過剰だという声もある。ピロティ設置過程では1階の耐力壁は維持され、最上階に増築される世帯が建物の荷重に与える負荷はそれほど大きくないという指摘だ。既存の竣工団地の事例から見ても、一般的なリモデルリング審査手続きでピロティおよび1フロア増築に伴う安全性は検証可能だという主張である。韓国リモデルリング協会によると、現在竣工したリモデルリング団地のうち、住宅法上の垂直増築型リモデルリングの安全規制を受けずにピロティを設置し、最上階を増築した団地は約10カ所に上る。
韓国リモデルリング協会のイ・ドンフン政策法規委員長は、「ピロティを作るために取り壊す1階の壁は非耐力壁であり、軽量資材の使用量が増えているため、最上階に1フロアを増築しても構造的な問題は発生しないというのが専門家の評価だ。仮に問題が生じたとしても、着工前に行う建築審査や構造審査のような一般的なリモデルリング許認可手続きの中で十分に検討できる。これまで10数カ所の団地が問題なく竣工してきた実績がある以上、告示によってピロティ増築に伴う1フロアの垂直増築と、2〜3フロアの垂直増築を切り分け、安全規制を緩和する必要がある」と主張した。