[비즈한국] 今年第3四半期のソウルのマンション賃貸借契約において、チョンセ（伝貰）契約の割合が60%を超え、住宅市場の重要な変化を予感させている。国土交通部の実取引価格システム分析によると、チョンセ取引の割合は62.5%に達しており、これはここ数四半期の傾向と比較して有意な上昇トレンドを示している。
また、賃借人が賃貸借契約満了後、従来の賃貸人と再契約する「更新契約」の割合も増加したが、契約更新請求権（更新権）の使用比率はむしろ減少するという奇妙な現象が起きている。これはチョンセ需要の増加と金融ローン環境の変化が複合的に作用した結果と解釈される。
こうした状況の中、2024年以降の不動産展望のために現在の市場状況を整理してみたい。結局、不動産ローン規制などの不動産政策が住宅市場に与える影響を考察し、これを解決するための長期的かつ持続可能な対策について考えてみよう。
まずは現在の不動産市況を整理する。
第一に、市況としてチョンセ契約の割合が増加しているという点である。その背景を見てみよう。
ソウルのマンションチョンセ契約割合が第3四半期に入って60%を超えたことは、単にチョンセ需要が増えたことを超え、住宅市場全体における構造的な変化を反映している。チョンセ契約割合が増加した主な要因は大きく2つに分けられる。
1つ目の要因はチョンセ需要の増加だ。ソウルのマンション価格が高騰し、売買を通じて住宅を購入することがますます難しくなっている。これに伴い、住宅を所有していない多くの市民がチョンセを選択するようになる。住宅売買の代わりにチョンセへ切り替える需要が高まり、チョンセ契約の割合が増加したのだ。これは住居の安定を求める中産層や若年層の間で顕著であり、彼らがチョンセを選択することでチョンセ価格の上昇が加速する悪循環が形成されている。
2つ目の要因は金融市場の変化だ。市中銀行のローン金利が、チョンセから月払い家賃へ転換する際の利率よりも低くなった状況下で、ローンを組んでチョンセを選択する需要が増えた。これは特に十分な資産を持たない層が、銀行ローンを通じてチョンセ資金を調達する傾向を強めた。このような金融環境の変化は、ローン規制にもかかわらずチョンセ需要を高める重要な要因として作用している。
第二に、市況として更新契約の割合が増加し、更新権の使用が減少しているという点である。
チョンセ価格が高騰する中で、従来の賃貸人との再契約を通じて安定した住居を維持しようとする賃借人が増えた。チョンセ価格が上昇した分、新規契約を結ぶよりも従来の契約を維持する方が賃借人にとって経済的に有利だという判断に基づいた結果である。
その一方で、契約更新請求権の使用比率は継続的に減少している。契約更新請求権とは、賃借人が従来の賃貸人に対して2年間の追加居住を要求できる権利で、賃料の引き上げ率は5%に制限される。しかし、この制度は同一の賃貸人との契約期間内に1回しか使用できないため、すでに更新権を行使した賃借人は再契約時に再び使用することができない。
賃貸人の立場から見ても、賃借人を入れ替える場合は仲介手数料、壁紙や床材の張り替えなど付帯費用が発生するため、新規契約よりも既存の賃借人との更新契約を維持する方が有利であると判断することになる。これに伴い、更新権を使用せずに再契約が行われるケースが増加している。
第三に、ローン規制の混乱と実需者保護の問題である。
最近、金融当局が家計負債の急増を抑えるためにローン規制を強化しており、ローン市場に混乱が生じている。実需者と投機需要を区分する基準が曖昧になり、実需者でさえもローンを借りるために証明書類を準備しなければならない状況が発生している。銀行ごとに実需者を定義する基準が異なるため、同じ人物であっても、ある銀行ではローンが借りられ、別の銀行では借りられないという事例も発生している。
こうした状況下で消費者は不安を感じており、実際に実需者のローンへのアクセス性が大きく低下している。ローン規制は住宅価格の安定を目的に導入されたが、むしろ住宅購入を希望する実需者の経済的負担を加重させるという副作用として現れている。
第四に、市況として政策の混乱と不動産市場の二極化がある。
ローン規制に加え、政府の不動産政策は実需者保護を目的として多様な例外規定を新設している。しかし、これらの規定が頻繁に修正されることで不動産市場に混乱を招いている。特にローン規制が強化される中で、首都圏の住宅取引が急増し、結果として住宅価格が上昇するという逆説的な状況が発生した。
このような不動産市場の二極化は、住宅弱者にさらなる負担を強いており、地域間の不動産価格格差も深刻化している。特にソウルと地方間の価格格差が拡大し、首都圏を中心とした住宅市場の過熱が加速している。
このように4つの点から現在の不動産市況を整理し、今後懸念される問題点をまとめた。
結論として、2023年第3四半期のソウルにおけるマンションチョンセ契約割合の増加と更新契約割合の拡大は、住宅市場の複雑な構造的変化を表している。チョンセ需要の増加、金融市場の変化、ローン規制の強化などがこうした変化をもたらし、賃借人と賃貸人との間の契約慣行にも大きな影響を与えた。特に更新権使用比率の減少は、将来的に賃借人の住居安定性を脅かす潜在的な問題として指摘される。
ローン規制と不動産政策の混乱は、「実需者保護」という本来の目的を達成できておらず、むしろ不動産市場の二極化と住宅価格の上昇を煽っている。これを受けて政府は、ローン規制と政策をより緻密に設計し、実需者や住宅弱者に対する支援を強化する必要がある。
究極的に住宅市場の安定化は、長期的な供給拡大と政策的一貫性を通じて達成される。供給拡大は住宅価格を安定させる最も効果的な方法であり、政策的一貫性は市場の混乱を減らし、実需者の負担を緩和できる。政府はこうした長期的な対策を講じ、住宅市場の構造的な問題を解決することに集中すべきである。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。ネイバーブログ「パションの世の中探索記」とYouTube「スチュTV」を運営・配信している。著書に『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所しか上がらない(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。