[비즈한국] 2025年の不動産投資戦略について多くの質問をいただいている。現在の雰囲気をまとめると、ソウルなどの主要地域の不動産は、上昇しているものの何となく不安が見え隠れしており、その不安ゆえに意思決定をしなければ機会を逃すのではないかという疑問が多いようだ。
現在の不動産市場は、前政権の規制一辺倒の政策基調から大きく変わってはいない。規制地域を縮小しはしたものの、融資規制と税制規制が依然として存在する。不動産投資家にとっては、規制状況が維持されていることを意味する。
安定した経済生活を目指す人々は、今でも不動産投資を検討している。金利引き上げと融資規制によって融資余力が減り、経済の不確実性が高まっている中でも、ソウルおよび首都圏地域の不動産価格は依然として強含みを維持しているが、地方はそうではない。では、2025年に不動産市場でどのような戦略を立てるべきか。
今すぐにでも買うべきか、下落を待つべきか、賃貸で居住しながらさらなる資本を貯めるべきか。悩める投資家たちのための2025年不動産投資戦略を一緒に考えてみよう。
まずは「今買うべきか、下落を待つべきか」という問いに対する答えからだ。
現在、不動産市場で最大の悩みは、価格上昇が持続するかどうかである。ソウルをはじめとする主要首都圏地域は、供給不足と需要超過により着実な価格上昇傾向を見せてきた。第3期新都市を含む政府の住宅供給計画が進められているが、短期的な供給不足は容易には解消されないと見られる。特にソウルと核心地域に対する需要は依然として強固であり、超低金利時代が終わったにもかかわらず、不動産資産は依然として強力な投資手段として定着している。
現在、ソウルと首都圏核心地域の不動産は、依然として上昇の可能性が高いと見ている。資金に十分な余裕があるなら、相場の上昇を期待して今投資するのが良い戦略となり得る。供給不足が深刻なソウル江南圏や主要エリアは、長期的にも安定した投資先であることを意味する。未来価値のある不動産であれば、今すぐ買いに入るべきだ。
その一方で、不動産市場の不確実性を考慮すると、下落の可能性も無視できない。金利引き上げによる住宅ローン返済負担の増加、高金利の継続、世界経済の不確実性などは、不動産市場の下落圧力として作用し得る。景気後退や融資規制の強化が続けば、不動産価格が調整局面に突入する可能性もある。
下落の可能性を念頭に置いて待つ戦略も必要だ。資産余力が不足している投資家なら、下落局面で有利な条件での買い付けの機会をつかめるかもしれない。しかし、過度な期待で下落を待つあまり時期を逸するリスクも存在するため、状況を注意深くモニタリングしなければならない。際限なく下落を待つのではなく、上がる見込みのある不動産が下落するタイミングを逃さず、買う準備をして待てという意味だ。
二つ目、「ソウル、京畿道、仁川のうち、どこに投資すべきか」という質問に対する答えだ。
ソウルは強力な需要と限定的な供給により、不動産市場の核心として定着している。しかし、高い価格帯と強化された融資規制により、ソウル不動産への投資は容易ではない。特に江南3区（江南、瑞草、松坡）や龍山区のようなプレミアム地域は、資金に余裕がなければアプローチが困難だ。それにもかかわらず、ソウル核心地域の不動産は、依然として安定した資産価値の上昇が見込まれる。
核心となるソウルに投資する余力がなければ、ソウル郊外や比較的過小評価されている地域に焦点を合わせることができる。例えば、ソウル北東部地域（蘆原区、江北区、道峰区）やソウル南西部地域（冠岳区、九老区、衿川区）などは、相対的に価格帯が低く、アプローチは難しくない。無条件に相対的に相場が低い地域に投資せよという意味ではない。未来価値、すなわち需要が増加する地域を先取りする戦略が必要だという意味だ。地下鉄開通のような交通の好材料、大規模開発など、今後の相場上昇を期待できる地域でなければならない。
京畿道と仁川地域は、代替投資先として注目に値する。特に交通網の拡充（GTX路線など）と大規模な新都市開発が進められている京畿道および仁川地域は、将来的にソウルへのアクセス性が強化されることで、投資価値が上昇する可能性が非常に高い。
京畿道は依然として供給が多く、価格帯はソウルより低く、仁川も地下鉄開通などにより交通インフラが改善される予定だ。
京畿道ではGTX路線が予定されている坡州、高陽、楊州、議政府などが注目に値する。特にGTX-B、GTX-C路線はソウルへのアクセス性をさらに改善する予定であるため、駅近の不動産に先制的に投資することが有効だろう。
仁川の場合、松島国際都市は自足機能とグローバル企業の誘致を基盤とした先端都市開発により、中長期的に有望な投資先と評価されている。GTX-Bの開通も好材料となるだろう。延寿区、弥鄒忽区、富平区に注目すべき理由はここにある。
「賃貸で居住し続けながら種銭（元手）を十分に貯めるべきか」という質問も多い。
不動産市場の不確実性と高金利時代のため、賃貸で居住しながら資産をさらに貯める戦略も検討の余地がある。無理に融資を受けて不動産を購入するより、賃貸借市場にとどまりながら種銭をさらに拡充するほうが安定している可能性がある。
賃貸借市場は最近、チョンセ（保証金預け入れ型賃貸）の不安定さが見られるが、月払い家賃市場はチョンセに比べて安定している方だ。資本が十分でなければ、賃貸生活を維持しながら資産を増やす機会が必要だ。種銭を貯める戦略は、長期的に安定した資産を購入できる機会を与えてくれ、景気後退が発生したり不動産市場が調整局面に入った場合、購入時期を有利に捉えることができる。
しかし重要なのは、種銭を貯めるだけで終わらせてはいけないということだ。機会が到来したと判断すれば、果敢に現時点で投資しなければならない。こうした投資準備ができていないのであれば、種銭を貯めることだけでは何の意味もない行為だ。
2025年の不動産投資戦略をまとめてみよう。
ソウル核心地域は安定した投資先と評価されるが、資本余力が不足している場合、ソウル郊外地域や京畿道、仁川地域を代替投資先にするのが有利だ。特に交通網の拡充と新都市開発が予定されている京畿道および仁川の不動産は、中長期的な上昇が予想される。
融資規制と金利引き上げにより、無理な投資よりも安定した資本拡充と併せて、賃貸借市場を活用することも安全な戦略となり得る。しかし、不動産市場の調整局面をただ漫然と待つことは無意味だ。資産を貯める過程であっても、投資機会が見えるならば即座に買い付ける迅速さが必要だ。
GTX路線、新都市開発、地下鉄延長などの交通の好材料を中心に、未来価値を先取りすることが2025年の不動産市場における核心戦略となるだろう。特にソウルへのアクセス性が強化される地域に集中投資するのが有利である。
多住宅の投資が難しいなら、賃貸収益型の不動産にも関心を持つべきだ。特に京畿道と仁川の小型マンションや、都心内のワンルームマンション（オフィステル）は、職住近接性が高い地域であれば安定した賃貸収益を期待できる。
2025年の不動産市場は依然として多くの不確実性を抱えているが、ソウルおよび首都圏の核心地域は、需要と供給の不均衡により安定した上昇基調を維持する可能性が高い。併せて、地方の主要地域も需給が解消された地域は注目する必要がある。それだけ不動産市場を綿密に分析し、地域別の投資戦略を策定して、長期的な相場上昇と安定した資産増殖を目指して勉強することが成功する投資の鍵だ。特に『ビジネス韓国』の『不動産インサイト』コラムを、一週たりとも欠かさず熟読することを推奨する。
筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。ネイバーブログ「パションの世の中探索記」とYouTube「スチューTV」を運営・配信している。著書に『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけ上がる(2020)』『大韓民国不動産取扱説明書(2020)』などがある。