[비즈한국] ソウル恩平区碌磻洞（ノッポンドン）の「ソウルイノベーションパーク」敷地は、ソウル市が所有する最大規模の活用可能な土地だ。サッカー場15個分に相当するこの場所は、2009年の買収以来15年間、ソウル市の政策実験台に上がってきた。社会的企業や公益団体の活動拠点として機能した故朴元淳（パク・ウォンスン）前市長時代のソウルイノベーションパークの幕は閉じ、今度は呉世勲（オ・セフン）市長の「ソウル創造タウン」事業が始動している。
ソウル市は民資誘致ではなく、売却というカードを取り出した。用途地域の種別引き上げを容認し、公共寄与を最大半分まで緩和するなど、企業の参入を誘導する異例の優遇策を掲げた。懸念も少なくない。一部の住民や市民団体は、敷地の売却および活用計画が企業への特権付与に偏っているとして反対の声を上げている。来年上半期の売却公告など事業手続きの開始が予告されているが、批判が相次いでおり、事業推進の難航が予想される。
「史上最大級の優遇」メディア・ウェブトゥーンなど産業施設計画が本格化
ソウル市は活用可能な市有地の中で最大規模であるソウルイノベーションパーク敷地の開発を本格化している。ウェブトゥーン、メディア、ゲーム、拡張現実（XR）分野の企業を誘致し、雇用を中心とした創造産業の拠点を作る計画だ。ソウル市が企業説明会を控えて公開した資料によると、まずは全体の78%にあたる4万8000平方メートル（約1万4500坪）を民間企業に売却する。創造産業関連の雇用と企業の誘致、売却後3年以内の詳細な開発計画策定が条件として付随する。
異例の優遇措置も目を引く。企業の初期投資負担を軽減するため、現在の第2種一般住居用途のまま低価格で売却し、ソウル市の「均衡発展事前交渉制度」を適用して有利な環境を提供する。事前交渉制度とは、従来の都市計画では開発が困難な地域を、事業施行者が望む用途と規模で開発することを許可する制度だ。企業が望む水準の用途地域引き上げや、許可用途の自律提案などを積極的に受け入れ、民間主導の開発計画策定を可能にする方針だ。
容積率は法的上限の1.2倍まで引き上げ、公共寄与は最大2分の1まで緩和する。民間開発によって発生する公共寄与金は、創造企業が必要とする施設に再投資して成長を支援する。公共用地内に大規模なXRスタジオなど創造産業エコシステムを造成するための空間や、高価な汎用装備の購入などを積極的に支援するという内容も含まれた。
かつて国立保健院があったこの場所は、呉市長の以前の在任期間である2008年、乱開発を防ぐという趣旨でソウル市が買収したものだ。呉市長が再び市政を執るようになり、入居していた業者たちは契約期間満了により事実上退去させられ、委託業務を担当していたソウルイノベーションセンターとの契約も昨年末に終了した。呉市長体制下で計画も一度修正されている。2年前、ソウル市はソウル住宅都市公社（SH）にこの敷地を現物出資し、SHと民間がそれぞれ公共住宅と複合施設を担当して開発する構想を描いていた。
今回の計画では、複合産業施設を基盤としてこの一帯を北西圏の経済拠点にするという意志が表れている。京畿大学都市・交通工学科のキム・ジンユ教授は「近隣生活施設ではなく、良質な雇用と産業基盤を構築できる土地が江北地域には多くない状況で、地域経済の活性化につながるなら相当なインセンティブを提供しようという戦略だ」とし、新しい方向性を肯定的に評価した。
恩平区は財政自立度がソウル市25区中23位と最下位圏であり、公務員の給与も中央政府に依存している。これまでソウル市と恩平区がこの敷地を通じて企業誘致などの中長期的な管内税収改善を期待してきたのもこのためだ。恩平区役所の関係者は「この敷地計画に関して、ソウル市と区役所が共に議論を続けている」とし、「2022年当時は住宅供給に関する内容も含まれていたが、現在は除外された」と伝えた。
市民団体はテント座り込み「企業説明会より市民討論会が先」
ただし、今後の公共性に関する指摘は続くと見られる。公有地を売却して大規模な開発を推進する計画でありながら、公共性を確保するための装置が不十分だという指摘だ。
開発によって発生する公共寄与金まで企業が必要とする場所に再投資するという構想で、開発利益を還元するための装置は明確に見当たらない。「創造産業関連の雇用および企業の誘致、売却後3年以内の詳細な開発計画策定など可視的な事業推進などを条件に売却する」という方針だが、具体的な義務は付与されていない。
韓国都市研究所のイ・ウォンホ責任研究員は「最大4段階の種別引き上げが可能と見られ、商業用地として開発する計画にもかかわらず、第2種住居地の価格で安く売却するようなものだ」と批判し、「様々な優遇を与えてソウルに残る数少ない公有地を売却する案だが、企業が一種の不動産利益を狙って参加する可能性を排除できない。企業に所有権が渡った後では取り返しがつかないという点を軽視してはならない」と指摘した。
事業が本軌道に乗るまで騒音は続くと見られる。先月25日にソウル市庁で開かれた企業および建設会社対象の説明会は、ソウル市と市民団体の対立状況を再確認する場となった。発言の機会を要求した活動家が退場させられ騒ぎが起こり、市庁前では企業売却反対の記者会見が行われた。約70の市民団体が集まった「イノベーションパークの公共性を守るソウルネットワーク」は、55日目となる現在も敷地入口でテント座り込みを続けている。
21日に恩平区役所前で開かれた企業売却中断要求集会で、ソウルネットワークのキム・ジョンミン共同執行委員長（緑色正義党政策委員長）は「事業計画が一つも確定していないのに、既存の入居団体を追い出し、解体から進めている。威圧的なやり方で開発を既成事実化している」とし、「種別引き上げ、叩き売り、公共寄与分の半分削減などは大規模な特権付与だ。企業説明会より市民討論会が先だ」と声を高めた。
ソウル市は来年上半期の売却契約締結を皮切りに、2033年までの事業完了を目指している。2028年までに事業者が策定した開発計画をもとに、その翌年に着工する計画だ。ソウル市の案通りであれば、この敷地は公演施設および公共庁舎（2000年代半ば）、「高齢者幸福タウン」（2012年）、ショッピング・住居ランドマーク（2023年）といった様々な構想や、2015年に社会革新活動のハブとしてオープンしたソウルイノベーションパークの歴史を過去のものとし、産業基盤の複合開発が行われることになる。
ソウルイノベーションパークは昨年12月末で運営が終了し、現在は臨時活用と解体措置が並行して行われている。ソウルイノベーションパーク内の「未来庁」などは恩平税務署や鷹岩（ウンアム）地区隊が臨時庁舎として利用中で、「再生棟」、「劇場棟」、「青年庁」などは先月解体され工事が進められている。参与棟は10月中の閉鎖が予告されている。
売却対象企業に適用されるインセンティブなどの条件は、開発計画策定段階で確定する見通しだ。ソウル市均衡発展本部の関係者は「現在、地球単位計画を策定中だ。企業説明会を進めながら大枠の計画の一部を知らせただけで、詳細な内容はまだ決まっていない」と説明した。キム・ジンユ教授は「公有地売却の際、公平性の面で原則は守られなければならない。可能な限り公共の利益が最大限確保されるよう補完が必要になるだろう」と指摘した。