[비즈한국] 最近の韓国国内の政治状況は、一寸先も予測できない混乱そのものだ。非常戒厳の宣布と解除、大統領弾劾の表決と否決など、一連の事態が金融および不動産市場全体に衝撃を与えている。融資規制の強化に加え、グローバル経済の不確実性まで重なり、多くの人々が不動産市場への信頼を失い、様子見モードに転じている。しかし、このような危機的状況は過去にも存在しており、市場は常に混乱の中でも独自の秩序を見出してきた。過去の弾劾政局を振り返り、今どのような対応戦略が必要なのかを整理してみよう。
2004年は不動産過熱が継続、2017年は政権交代後に規制強化
これまでに2度の弾劾政局があった。まずは故・盧武鉉元大統領が弾劾訴追された2004年の市場を振り返る。2004年3月、盧武鉉元大統領の弾劾訴追案が国会を通過し、政局は混乱した。しかし、2004年5月に憲法裁判所がこれを棄却し、政局は急速に安定した。当時の韓国経済は、2003年のカード破綻の余波で消費が萎縮しており、グローバル景気の減速も影響して経済成長が停滞していた。
ソウルおよび首都圏のマンション市場では、2002年から始まった不動産過熱（特に江南の再建住宅価格の上昇）が依然として続いていた。弾劾政局は市場に短期的な様子見ムードを引き起こしたが、憲法裁による弾劾棄却後、江南の再建住宅を中心に買い注文が復活した。政府による規制が緩和され、融資の拡充や開発への期待感が不動産価格を押し上げた。
地方の不動産市場は首都圏に比べると比較的静かだった。首都圏中心の投資需要と実需が依然として市場を支配していた。2004年下半期以降、不動産市場は弾劾政局の影響をほとんど受けなかった。憲法裁の決定が市場心理を安定させる役割を果たしたからだ。その後、盧武鉉政権（参与政府）は、分譲権転売制限やLTV（借入比率）・DTI（総負債償還比率）規制の導入など、不動産規制強化策を本格化させた。
2度目の朴槿恵元大統領の弾劾政局は、2016年から2017年にかけて続いた。朴槿恵元大統領の弾劾訴追案が2016年12月に国会を通過し、憲法裁判所がこれを引用（承認）した2017年3月に弾劾が最終確定した。これにより、5月に大統領選挙が前倒しで実施された。
グローバル経済の回復と共に韓国経済も安定的な成長を見せたが、家計負債の増加と不動産過熱が問題として浮上した。ソウルおよび首都圏市場では、2016年末から主要地域のマンション価格が急騰した。特に江南エリアと主要な再建住宅団地が価格上昇を牽引した。弾劾政局が本格化したにもかかわらず、不動産市場は政治的状況よりも、低金利と融資緩和の影響をより強く受けた。
弾劾政局において、首都圏とは対照的に地方では未分譲の増加と価格の停滞が続いた。ただし、釜山や大邱など一部の地域は、開発の好材料と共に上昇基調を見せた。
憲法裁の弾劾引用後、文在寅政権の不動産政策は急激に規制強化へと転換した。2017年の「8.2対策」で調整対象地域の指定、LTV・DTI規制の強化、譲渡所得税の重課などを実施し、投資需要を抑制した。これにより2017年下半期から一部地域で価格調整が見られたが、江南エリアの再建住宅団地や人気地域は、供給不足の中でむしろ上昇基調を維持した。
短期的な様子見対応が必要、政策の変化を注視すべき
2度の弾劾政局から得られる共通の影響は以下の通りだ。第一に「市場心理」である。政治的混乱は短期的に様子見ムードを作るが、市場参加者の心理を長期的に萎縮させることはなかった。むしろ、経済的要因（金利、融資規制、供給政策）や政府の政策方向性が不動産市場に大きな影響を与えた。
第二に「首都圏と地方の差別化」である。両政権の弾劾政局中、いずれも首都圏（特にソウル）市場は堅調だった一方、地方市場は相対的に停滞または下落した。これは、経済的・政治的混乱の中でも、実需と投資需要が首都圏に集中する傾向があるためだ。
第三に「長期的な結果」である。弾劾後の政権交代と共に強力な不動産規制が施行されたが、これは市場の安定化よりも需給不均衡を招き、一部地域の価格上昇を煽る結果となった。
では、現在の状況はどう考えられるか。2024年の弾劾政局は、過去とはまた違った様相を呈している。政治的な不確実性と融資規制が重なり、市場全体が萎縮している状況だ。過去の事例を参考に現在の状況を見ると、以下のような戦略が検討できる。
まず、短期的な様子見が必要だということだ。政治的な混乱が収束するまでは、無謀な売買を避け、市場の安定化の有無を見守ることを推奨する。それでも、首都圏の核心地域には注目すべきである。ソウルおよび京畿道のGTX（首都圏広域急行鉄道）路線を中心とした投資有望地域は、政治的混乱の後も着実な回復を見せる可能性が高い。
また、民間および公共の住宅供給の双方が滞る可能性が高いため、中長期的に供給不足による価格上昇を考慮した戦略が必要である。最後に、弾劾後の政権交代の可能性や政策基調の変化が予想されるため、政府による不動産規制の緩和または強化の動きを継続的に観察しなければならない。
弾劾政局は一時的な混乱を招くが、長期的に見れば市場は基本的な需給の論理に従って動くという点を忘れてはならない。安定的な資産運用のために、市場の流れを冷静に分析し、機会を探るべき時である。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を歴任した。NAVERブログ『パションの世の中探訪記』とYouTubeチャンネル『ステューTV』を運営している。著書に『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。