[비즈한국] 韓国を代表する2大建設会社であるサムスン物産028260と現代建設000720が、ソウル市龍山区の漢南4区域再開発事業の施工権を巡り激突した。近年の工事費高騰を背景に、各地の整備事業現場で組合と建設会社の摩擦が相次ぐ中、両社は自社の提案内容において工事費の削減や収益増大の効果を強調することに注力している。ビジネス韓国は、漢南4区域再開発事業の施工者選定入札提案書の比較表を入手し、両社の提案内容を比較分析した。
整備業界によると、先月18日に締め切られたソウル市龍山区漢南4区域再開発事業の施工者選定入札には、サムスン物産と現代建設が参加した。両社はこの日までに、入札保証金500億ウォンと共に提案書を組合に提出し、受注戦が成立した。サムスン物産が提示した団地名は「ラミアン・グロウヒルズ漢南」、現代建設が打ち出した団地名は「THE H（ディエイチ）漢南」である。サムスン物産と現代建設が整備事業の施工権を巡り直接対決するのは、2007年の銅雀区ジョングム村再建築以来、17年ぶりとなる。当時は現代建設が施工権を獲得した。漢南4区域組合は2025年1月18日に総会を開き、施工者を選定する予定だ。
現在の外部評価指標では、サムスン物産が現代建設をリードしている。今年度の国土交通部による土木建築工事業施工能力評価において、サムスン物産は評価額31兆8537億ウォンで1位、現代建設は17兆9436億ウォンで2位となった。施工能力評価額は、建設会社が一度に遂行できる工事能力を示す。国内の格付け機関である韓国企業評価、韓国信用評価、ナイス信用評価の信用格付け（入札日基準）でも、サムスン物産の「AA+」が現代建設の「AA-」より2段階上回っている。
漢南4区域に提案された工事費と工期については、現代建設が優位だ。現代建設が提案した総工事費は1兆4855億ウォン（3.3㎡あたり888万ウォン）で、サムスン物産の1兆5695億ウォン（3.3㎡あたり938万ウォン）より840億ウォン（約6％）安い。漢南4区域組合が提示した予定工事費は1兆5724億ウォン（3.3㎡あたり940万ウォン）であり、両社の提示額はこれを下回っている。工期に関しては、現代建設が49ヶ月で、サムスン物産（57ヶ月）より8ヶ月短い。
一方、サムスン物産には収益増大の要素がある。サムスン物産は、着工前の物価上昇による工事費増額分を最大314億ウォンまで自社で負担すると明言した。同社が提示した着工予定日は2028年1月で、施工者選定から3年後となる。さらにサムスン物産は、漢南4区域の総世帯数を組合の設計原案より29世帯多い2370世帯に増やすことを提案した。サムスン物産側は、3.3㎡あたりの分譲価格を7000万ウォンと仮定した場合、339億ウォンの追加分譲収益が見込めると試算している。
事業費の貸付金利については現代建設が優位だ。現代建設は、入札保証金を含む組合事業費の全額を、譲渡性預金証書（CD）金利＋0.1％で調達すると明らかにした。対してサムスン物産は、入札保証金の利息はCD金利－0.5％とするが、残りの全体事業費はCD金利＋0.78％で調達するとしている。入札保証金についてはサムスン物産が0.6％ポイント低いが、残りの事業費については現代建設が0.68％ポイント優位となっている。現代建設は、金利差が1％あれば、事業費1兆5000億ウォンの貸付時に425億ウォンの金融コスト削減効果が得られると試算している。
分担金の納付や還付金の支払い時期についてはサムスン物産が有利だ。サムスン物産が提案した分担金の納付時期は入居後4年までだが、現代建設は入居後1年までとなっており、猶予期間に約3年の差がある。両社の分担金納付は、いずれも需要者金融の調達を基準としている。還付金についても、サムスン物産は分譲契約完了後30日以内に100％支払うと提案したのに対し、現代建設は一般分譲契約時に50％、中間金で30％、残金で10％という割合で支払うとしている。通常、整備事業の一般分譲は組合員分の分譲が完了した後に実施される。
漢南4区域再開発事業は、ソウル市龍山区普光洞360番地一帯の老朽化した建築物を取り壊し、地下7階〜地上22階建てのマンション51棟（2331世帯）を建設する事業である。総工事費は1兆5724億ウォン（3.3㎡あたり940万ウォン）、諸費用を含む総事業費は2兆ウォンに達すると見込まれる。現在、整備区域指定が完了した漢南ニュータウン4区域のうち、まだ施工者を選定していない唯一の場所であり、一般分譲枠（約800世帯）が多く事業性が高いと評価されている。
サムスン物産の関係者は「立地と象徴性を備えた漢南4区域だけのために最高の条件を準備した。漢南で唯一のラミアン団地が、地域最高の団地となるよう最善を尽くす」と語った。
現代建設の関係者も「THE H漢南（漢南3区域）に続き、約8000世帯のTHE Hブランドタウンを造成し、漢南ニュータウンを超えて漢江の中心となるランドマークを完成させる」と伝えた。