[비즈한국] 18日午前10時。競売法廷が開かれるソウル南部地方裁判所の内部は、人々でごった返していた。今日の競売物件は89件。期日入札票を受け取って入札情報を記入したり、競売書類を絶えず確認しながら電話をかけたりする人まで、一般的な法廷の雰囲気とは明らかに違っていた。20代とみられる若者の姿もかなりあった。最近、不動産競売市場の調子が悪いという噂は嘘だったのだろうか。
1時間ほど人々に話しかけ、「どの物件に入札しに来たのか」を尋ねてみた。おかしな点があった。法廷が開廷すると約150の座席が埋め尽くされたが、「落札」を目的として訪れた人は数えるほどしかいなかった。勉強のために訪れた人、不動産競売会社の関係者、貸金業者の関係者、不動産競売スクールの生徒たちなどだ。この日、判事は落札者として「住宅都市保証公社（HUG）」の名前を最も多く読み上げた。
どの物件が落札されるかを確認しに来たというある不動産会社の関係者は、「ほとんどの人は入札しに来たわけではない。最近は流札となる物件が多い。物件もチョンセ詐欺の対象物件や、貸金業者から回ってきたものが多い」と説明した。不動産競売スクールの代表も「ここは生徒が多い。実際に落札を目的に来た人は多くない」と語った。
第2・第3金融圏からの競売申請が増加
最近、不動産競売市場には顕著な変化が表れている。新規物件は増えたが、落札率は低下したのだ。専門家は、住宅ローンを組んだものの返済できなくなった人々が増えたためだと分析する。一部では、不動産市場が崩壊する可能性があるという危機感も出ている。
裁判所によると、毎年任意競売として売却申請される不動産物件が増加している。任意競売とは、銀行などの債権者が代金を回収するために、債務者の担保（不動産）を競売で処分することだ。2020年に8万7812件だったものが2023年には10万5614件へと増え、2024年には前年比27%増の13万4526件に達した。
第2・第3金融圏から流れてくる任意競売物件も増えた。債権者、すなわち任意競売の申請者リストには、第2金融圏だけでなく「OOキャピタル」などの貸金業者の名前を簡単に見つけることができる。支持オークション（G-Auction）によると、貸金業者が競売を申請した居住用施設は2021年に1202件、2022年に1565件、2023年に2534件と、毎年増加傾向にある。
不動産市場の「危険」の兆候
無理をして融資を受け住宅を購入した人々が、ローンを返済できなくなった物件が増加しているようだ。支持オークションのイ・ジュヒョン先任研究員は、「貸金業者のようなところからの競売申請件数が増えているのは事実だ。貸金業者が最も多く融資を実行したのは2021年である。当時、マンション価格が上昇する一方で融資規制が強化され、その時に融資が可能だったのがこうした業者だった。そのため、最近競売にかけられる物件は、ほぼ貸金業者が申請したものだ。競売申請全体で見ても2021年と比べて3倍近く高くなっており、落札率も以前に比べ半分にも満たない水準だ」と分析した。
専門家は、このような状況の背景には経済の悪化があると分析する。西江大学校不動産学科のクォン・デジュン教授は、「強制競売ではなく任意競売が増えている点に注目すべきだ。住宅を担保に融資を受けたものの、金利が上昇して返済できなくなり、競売にかけられるケースが多い。特に若者たちが無理な投資をしたことも原因の一つ」とし、「現在出ている任意競売物件のほとんどは多世帯住宅（ヴィラ）だ。マンションもすぐに大きな影響はないにせよ、物件は徐々に増えており、こうした現象が無関係とは言えないだろう。弾劾（政局）で市場が不安定であり、融資も難しい状態だ。こうした状況が落ち着いて初めて金利が下がると見られる」と展望した。