[비즈한국] 老朽化した計画都市の問題は、単に古い建築物の物理的欠陥にとどまらず、都市機能の低下や地域社会の生態的・経済的退行を意味する。大韓民国の第1期ニュータウンは、まさにこの現実を象徴する典型例だ。かつて革新的な都市計画のシンボルであったこれらの地域は今、再建築と再開発という巨大な課題に直面している。しかし、現在政府と地方自治体が推進している「移転先団地（イジュダンジ）」建設を中心としたアプローチは本質的な解決策にはなり得ず、むしろ再建築のスピードを速めることこそが、実質的かつ持続可能な解決策である。
移転先団地には問題点と限界がある。
移転先団地は、再建築プロセスにおいて住民を一時的に収容するための案として提示されている。これは、大規模な整備事業が進行する間、住居不安を解消し、円滑な再建築を支援するという意図から出発している。しかし現実的に、移転先団地にはさまざまな問題点が内包されている。
第一に、追加の時間とコストの消費だ。移転先団地を建設するには、別途の用地選定、設計、許認可、工事などが必要となる。これは、再建築本来の作業に要する時間に加え、相当な遅延を招く。同時に、この過程で発生する莫大な予算は、結果として国民の税金で補填せざるを得ない。
第二に、住民の定住性の弱体化だ。移転先団地は住民に一時的な居住地を提供するという点で、本質的に安定した定住環境を提供できない。これは住民の地域に対する帰属意識やコミュニティ意識を希薄化させ、再建築後に元の地域に戻ろうとする意欲を減退させるリスクがある。
第三に、地域間の不均衡の深化だ。移転先団地が造成される地域は、既存の住民と新しく流入した移住者との間で葛藤が生じる可能性が高い。これは地域社会の調和を阻害し、当該地域の発展にも悪影響を及ぼす可能性がある。
再建築のスピードアップが必要な理由がある。
老朽計画都市の再建築問題を解決するにあたり、カギとなるのは「時間」だ。迅速かつ効率的な再建築が行われるほど、住民の住居安定性と都市の機能的回復が速やかに実現できる。その理由を見てみよう。
第一に、安全問題だ。老朽建築物は物理的な老朽化だけでなく、安全性の面でも深刻な危険を招く。大韓民国のように地震、台風、洪水などの自然災害が頻発する地域では、こうした問題をこれ以上見過ごすことはできない。迅速な再建築を通じて安全を確保することが何よりも重要だ。
第二に、経済的活性化の問題だ。再建築は地域経済を活性化させる重要な要素である。建設業の復興だけでなく、商圏の回復、雇用創出、地域経済の成長につながり得る。これにより当該地域の資産価値が上昇し、住民の経済的安定を図ることができる。
第三に、環境的な持続可能性だ。老朽建築物の再建築は、エネルギー効率を高め、環境に配慮した設計を導入する機会を提供する。これは長期的には都市全体の炭素排出を削減し、持続可能な発展を実現することに寄与する。
第四に、住宅需要と供給の不均衡の緩和だ。大韓民国の住宅供給不足問題はすでに深刻なレベルに達している。特に首都圏地域ではこの問題が顕著であり、不動産価格の上昇と住居不安を招いている。再建築を通じて新築住宅の供給を増やすことで、市場の需給バランスを整えることができる。
成功する再建築のための戦略を考えよう。
再建築のスピードを上げるためには、いくつかの戦略的なアプローチが必要だ。
第一に、規制緩和だ。再建築過程における最大の障壁の一つは、複雑な行政手続きと規制である。これを緩和し、許認可プロセスを簡素化することで、事業が迅速に進むよう支援しなければならない。
第二に、公共と民間の協力だ。公共機関と民間開発業者間の緊密な協力が重要である。公共がインフラ投資と政策的支援を担当し、民間は設計と施工を担って専門性を発揮するように役割を分担すべきだ。
第三に、金融支援だ。再建築の初期段階では、資金調達問題が主要な障害要因として立ちはだかる。これに対し、政府は低金利融資や補助金提供などの金融支援を通じて、事業推進を助ける方策を整える必要がある。
第四に、住民参加の拡大だ。再建築は住民の同意と参加なしには成功できない。したがって、住民の意見を収集し、透明な意思疎通を通じて信頼を構築することが不可欠である。
実質的な変化のための果敢な決断が必要だ。
移転先団地を造成して住民の一時的な居住問題を解決しようとする試みは、表面上は合理的であるように見えるかもしれない。しかし、これは再建築の中核的な問題を解決できない姑息な手段に過ぎない。むしろ再建築のスピードを上げ、それによって住居環境と都市機能を速やかに回復させることこそが、長期的にははるかに効果的な解決策である。
政府と地方自治体は、こうした現実を直視し、再建築のスピードアップに向けた制度的・政策的支援を惜しんではならない。時間は都市の生命力である。迅速かつ大胆な変化こそが、老朽化した計画都市を再び大韓民国の都市発展モデルとして位置づけることができるのだ。
筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ「パションの世の中探訪記」とYouTubeチャンネル「スチューTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『今からは上がる所だけが上がる（2020）』『大韓民国不動産使用説明書（2020）』などがある。