[비즈한국] 韓国の不動産市場は、世界的にも特異な市場であると評価されている。政府や政界、そして様々な利害関係者が絡み合い作り上げた不動産政策は、それ自体がひとつの「シュルレアリスム作品」と呼べるほどだ。
しかし、この作品が市場の不安を静め、実需者を保護し、住居安定を図るためのものなのか、それとも政治的なパフォーマンスや短期的な効果を狙ったものなのかという疑問は、絶えず提起されている。
融資規制、分譲価格上限制、賃貸借3法、土地取引許可制など、様々な規制政策は当初の意図とは裏腹に副作用を生み、市場の混乱を加速させている。さらに、これにより最大の被害を被っているのは、むしろ保護を受けるべき市場の弱者たちである。
規制政策別に見てみよう。
まず、融資規制はいったい誰のための政策なのか。
融資規制は家計債務管理のために導入された。しかし現実において融資規制は、実需者に最も大きな負担を強いる政策として作用している。特に総負債元利金返済比率（DSR）のような規制は、実需者が融資を通じて住宅を取得することを困難にさせる。これは自然とチョンセ市場へ需要を向かわせ、結果としてチョンセ価格高騰という副作用を招いた。
最近では基準金利が下がっている状況でも加算金利を引き上げ、融資負担を高めている。これは銀行の収益構造を維持するための措置に見えるが、実需者には二重の苦しみを与えている。融資規制は表向きは市場安定のための装置に見えるが、実際には不動産市場へのアクセシビリティをさらに狭める副作用を生んでいる。
分譲価格上限制は、むしろ投機需要を招く政策として作用している。
分譲価格上限制は不動産価格を安定させるために導入された。しかしこの制度は新築マンションの希少性をより際立たせ、分譲権プレミアムのような投機的需要を刺激する副作用を生んでいる。分譲価格上限制の適用により再建築・再開発事業は遅延し、供給不足が深刻化する中で既存マンションの価格はむしろ上昇した。
分譲価格上限制のもうひとつの問題は地域別の不均衡だ。一部の地域では分譲価格上限制によって価格競争力が低下し需要が減る一方、人気地域では熾烈な競争が繰り広げられ、市場の歪みが深刻化している。これにより「ロト分譲」という新造語まで生まれた。こうした現象は投機心理を刺激し、実需者にとってはさらに高いハードルを形成している。
賃貸借2法（※賃貸借3法のうち主要な2法）が、本当に借家人を保護している法なのかも疑問だ。
賃貸借2法は借家人保護のために導入された政策だ。しかし現実は正反対である。伝月税（チョンウォルセ）上限制と契約更新請求権は、貸し手にとって過度に不利な構造を作り出し、結果としてチョンセ物件の急減を招いた。チョンセ物件の不足は月払い家賃への転換を加速させ、これが庶民の住居費負担をさらに増大させた。
また、貸し手側がチョンセ契約の更新を嫌い、契約満了の時点で家を売却したり月払い家賃に切り替えたりする事例が増えるにつれ、借家人の選択権はさらに狭まった。このように、賃貸借2法はむしろ借家人により大きな被害を与える法へと成り下がった。
最も多くの議論を呼んでいる制度は、多住宅者（複数の住宅を所有する者）への規制だ。実質的に賃貸住宅のほとんどを供給している主体であるにもかかわらず、かえって賃貸市場の供給を萎縮させているに過ぎない。
率直に評価すれば、多住宅者を規制するという政府の政策は多分に政治的な性格を帯びている。しかし、この政策は賃貸物件の供給者である多住宅者を市場から追い出す結果を招いた。多住宅者に対する過度な取得税、譲渡所得税、そして保有税の賦課は、多住宅者に賃貸市場から手を引かせる要因となった。これは賃貸物件の不足につながり、チョンセおよび月払い家賃の上昇を煽った。
多住宅者規制は、根本的に不動産市場の需給均衡を無視した政策だ。賃貸物件が減れば、最も大きな被害を受けるのは結局のところ借家人である。多住宅者規制を通じて得ようとした「庶民の住居安定」という目標は、完全に外れてしまった。
最も理解しがたい規制は、土地取引許可制を利用して住宅取引を統制することだ。盧武鉉（ノ・ムヒョン）元大統領の時から違憲要素があまりに大きいため「住宅取引許可制」自体は実施できず、土地取引許可という脱法的な手段で姑息な規制を行っている。卑劣と言えるほど卑怯な規制策だ。
土地取引許可制は、本来は投機防止と市場安定を目的として導入された制度とされるが、現実では住宅取引を抑制するための小細工へと変質している。「住宅取引許可制」という名称では違憲議論が大きいため、これを迂回するために土地取引許可制という制度を適用し、住宅取引を実質的に封鎖しているのである。
この制度は、住宅取引を偽装した土地取引を防止するという名分を掲げているが、実際は住宅取引を深刻に制限し、実需者の財産権と契約の自由を侵害している。取引をするために地方自治体の許可を受けなければならないという手続きは、本質的に私有財産権を過度に侵害するものであり、憲法が保障する財産権と市場の自由な作動原理に真っ向から違反している。
このように大韓民国にしか存在しない様々な不動産規制が引き起こした市場の歪みは、実需者の苦痛のみを増大させる結果を生んでいる。規制は短期的な効果を狙うことはできるが、長期的には市場の信頼を損ない、非効率を招く。
それでは、大韓民国の不動産市場をどうすべきか。政府の過度な介入を減らし、市場の自律性を尊重する方向へ進むべきだ。
具体的な代替案は以下の通りだ。
まず、規制緩和と段階的な撤廃だ。不動産市場の安定化のために規制を段階的に緩和すべきだ。これは市場参加者が新しい環境に適応する時間を与えるとともに、市場の自律性を回復する機会を提供する。
供給を拡大しなければならない。市場安定の核心は供給だ。再建築・再開発規制を緩和し、公共住宅を拡大し、地方均衡発展を通じて住宅供給を増やすべきだ。
情報の透明性を強化しなければならない。不動産市場は情報の非対称性が大きな市場だ。透明な情報提供を通じて、市場参加者が正しい判断を下せるよう支援すべきだ。統計数値を操作しようとした試みがあり、現在裁判中であると承知している。このようなことが二度と発生してはならない。
市場は市場らしく運営されなければならない。不動産市場は単純な経済問題ではない。それは国民の生活と直結した問題であり、国家経済の安定性とも密接に関連している。規制は短期的には効果的であり得るが、長期的には市場の歪みと不信を招く。政府と政策立案者たちは、もう「規制」という名の罠から抜け出し、市場を尊重する方向へ進むべきだ。市場が市場らしく、そして政策が政策らしく機能する時、不動産市場の真の安定化が可能となる。
筆名「パション（Pachong）」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。ネイバーブログ「パションの世界踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『今からは上がる所だけが上がる（2020）』『大韓民国不動産取扱説明書（2020）』などがある。