[비즈한국] ソウル市は最近、経済活性化と民生の安定を目指し、規制撤廃案をスピード感を持って発表し注目を集めている。呉世勲（オ・セフン）市長の主導で始まったこの政策は、住居・商業複合施設の非住居用途比率の緩和や環境影響評価の免除拡大など、建設および開発分野の規制を果敢に撤廃するという意志が込められている。その後、追加的に公共寄与比率の緩和や行政手続きの簡素化まで発表し、政策の幅を広げた。しかし、これらの政策が真にソウルの不動産市場の活性化と市民の生活の質の向上に寄与できるのかは疑問だ。
これに加え、現在ソウル市で推進中の様々な不動産関連政策が乱立する中で、実質的な成果を出している政策がほとんどないという点から、今回の規制撤廃案が果たして適切に推進されるのかについて、懐疑的な見方も少なくない。
乱立する都市再生事業―漂流する政策
ソウル市はすでに、複数の都市再生事業と住宅整備事業を同時に推進している。代表的な例として、迅速統合企画（シン速統合企画）、モアタウン、都市再生ニューディール事業などが挙げられる。これらの事業はそれぞれ異なる目標と方向性を持っており、一部は住宅供給の拡大、一部は老朽化した地域の改善を目的として推進されている。しかし、大半の事業が具体的な成果を出せないまま漂流しているのが現状だ。
例えば、迅速統合企画は推進初期から高い期待を集めたが、企画段階での過度な行政手続きや住民との対立により、進行速度が非常に遅い状況だ。モアタウンもまた、既存の戸建て住宅密集地域の整備と小規模な住宅供給を目標としているが、自治体と住民との協力の欠如や経済的な妥当性の不足により、実質的な成果を上げていない。都市再生ニューディール事業の場合、全国的に拡大したが、過剰な目標設定と非効率的な予算執行の問題で批判されている。
このように、すでに進行中の事業が目立った進展を見せられない状況で、新たな規制緩和策が適切に推進されるのかという疑問が提起されているのである。政策の優先順位が明確ではなく、現場中心の有効な対策よりも政策の数を増やすことに集中しているという批判が出る理由だ。
規制緩和の実効性―可能性と限界
ソウル市が発表した規制撤廃案は、民間開発の活性化を通じた経済的活力を増大させることを目指している。しかし、これには現実的にいくつかの限界が伴う。
第一に、市場環境と規制撤廃との間の乖離である。
現在、ソウルの不動産市場は高金利、取引の凍結、供給不足などの複合的な問題に直面している。このような状況下で規制を撤廃したとしても、民間の積極的な参加を誘導することは困難だ。例えば、住居・商業複合施設の店舗義務比率を緩和したとしても、商業施設の需要が減少している状況では、実際の効果を期待することは難しいだろう。
第二に、既存政策間での衝突問題である。
規制緩和は供給拡大と開発促進を目標としているが、これは他の不動産政策と衝突する可能性が高い。例えば、土地取引許可区域は取引そのものを制限して市場の流動性を低下させており、分譲価格上限制は新規事業の収益性を低下させる。このように、既存の規制と新たな緩和策との間の矛盾した方向性は、市場に混乱をもたらす恐れがある。
第三に、行政的キャパシティの限界である。
現在、ソウル市は迅速統合企画やモアタウンなど、複数の政策を同時に推進中だ。このような多重的な政策構造の中で、追加的な規制緩和政策を適切に施行するためには、膨大な行政能力とリソースが必要となる。しかし、現実的に行政インフラがこれを支えきるには限界がある。
果敢な規制緩和、本当に優先的に必要な政策か？
ソウル市の規制撤廃案には、明らかに前向きな側面もある。例えば、環境影響評価手続きの簡素化は、事業の遅延を減らし、投資誘因を高める可能性を提供する。また、公共寄与比率の緩和は、整備事業の経済性を高めて住宅供給を促進できる。
しかし、これらの政策が現在の市場の主要な問題を解決する上でどれほど効果的かは未知数だ。
規制を撤廃することよりも先に解決すべき問題が存在する。例えば、分譲価格上限制は開発事業の収益性を低下させ、供給を萎縮させる主要な原因として指摘されている。この問題を解決しないまま規制を撤廃したところで、開発活性化という目標を達成することは困難だろう。
また、市場参加者の信頼回復が優先である。ソウル市が継続的に新しい政策を発表しても、既存の事業が目に見える進展を見せなければ、市場におけるソウル市の政策に対する信頼度は低下せざるを得ない。
方向性の再設定―規制撤廃の本質を考えるべき
ソウル市は単に規制を撤廃したり緩和したりするだけでなく、政策の実効性と市場への適合性を考慮すべきである。優先順位を明確に設定し、現場で実質的に機能する政策を推進しなければならない。
そのために、既存政策の改善が優先されるべきだ。
すでに推進されていた迅速統合企画やモアタウンなどは、十分な成果を出せていない状況だ。新たな規制を導入する前に、既存政策の問題点を分析し、改善策を講じる必要がある。
政策間の統合性と一貫性の確保も重要である。
規制緩和と既存の規制が互いに衝突しないよう、政策間の統合性と一貫性を確保しなければならない。そのためには、様々な利害関係者との協議を強化し、現場中心のアプローチを取り入れるべきである。
市場の信頼回復も並行して行われなければならない。
政策の発表と施行の過程において透明性と一貫性を維持してこそ、市場参加者の信頼を回復できる。これは短期的な成果よりも、長期的な市場の安定を図る上でさらに重要である。
結局、実効性のない規制撤廃には慎重さが必要だ。
ソウル市の規制撤廃案は、短期的には民間の活力を高め、住宅供給を促進するプラスの効果を生む可能性がある。しかし、すでに乱立した政策がまともに進展していない状況下で、追加的な規制緩和が効果を発揮するためには、慎重なアプローチが必要なのだ。
ソウル市が真の成果を出すためには、現在の市場問題を直視し、優先的に解決すべき規制や政策から着手するアプローチが求められる。規制撤廃そのものは目標ではなく手段である。その手段が正しく機能するように、体系的な準備と実行が伴わなければならない。
「パション（Pachon）」という筆名で有名な金学烈（キム・ハンリョル）スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ『パションの世の中探訪記』とYouTube『スチューTV』を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『金学烈の不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。