[비즈한국] 変化は常に都市に新しい息吹を吹き込む。大韓民国の都市も例外ではない。特に、産業化と都市化の中心にあった地方の老朽計画都市が、いま新たな局面を迎えている。釜山海雲台（ヘウンデ）、大田屯山（トゥンサン）、仁川九月（クウォル）、光州尚武（サンム）といった名前は一時代を築いたが、現在は老朽化したインフラと変化する都市構造の中で、新たな飛躍が必要となっている。本コラムでは、地方の老朽計画都市整備の必要性を展望し、有力地域や団地を中心に、その可能性と方向性を探っていく。
地方の老朽計画都市整備の背景
1980〜1990年代、大韓民国の都市化が急速に進んでいた時期、主要な地方都市は画期的な都市計画のもと、新都市や宅地開発地区として誕生した。当時は先進的な住環境を提供し、地域発展の中心軸として定着したが、30〜40年が経過した現在、古い基盤施設と人口構造の変化により、新たな整備が必要な時点に達している。
政府はこのような状況を認識し、老朽計画都市の整備を本格的に推進している。特に釜山海雲台、大邱漆谷（チルゴク）、大田屯山、光州尚武といった地域は、都市内で核心的な役割を果たしてきたが、現在は改善されなければ停滞するリスクに直面している。
地方の老朽計画都市「先導地区」の有力地域
老朽計画都市の整備は、単なる建物の再建築を超え、地域経済の活性化と都市競争力の強化という、より大きな目標を掲げている。整備が有力な地域は、概して交通アクセスに優れ、かつて地域の中心地としての役割を担っていた場所である。以下は、主要な先導地区の有力地域と団地である。
①釜山海雲台区
釜山海雲台はかつて大韓民国を代表する新都市であり、現在も国内外の観光客の足が絶えない地域である。特に海雲台新市街地（佐洞新市街地）一帯は高級住宅地と商業施設が密集していたが、現在、一部の団地は老朽化により再建築の必要性が浮上している。海雲台1・2新市街地は、交通アクセスと生活利便性に優れており、釜山市民にとって依然として選好度の高い地域である。ここは高い住民同意率と整備事業推進の意志が強く、先導地区に指定される可能性が非常に高い。特に、佑洞（ウドン）と佐洞（ジャドン）一帯のマンション団地は、将来再建築が完了すれば高級住宅街として生まれ変わり、地域価値を一段と引き上げると見られる。
②釜山北区華明（ファミョン）地区
釜山北区の華明は、かつて釜山の代表的な新都市として定着したが、時を経て整備が必要となった地域の一つだ。華明2地区と金谷（クムゴク）一帯は、比較的低い住宅価格と快適な環境で人気を集めたが、近年は住宅施設とインフラが老朽化しており、整備事業が求められている。特に広域交通網と連携した都市の再構造化が実現すれば、華明は釜山西北部圏の新たな中心地として位置づけられる可能性が高い。
③大邱漆谷と聖西（ソンソ）
大邱では、漆谷と聖西が有力な候補地として取り上げられている。漆谷は北部地域の主要生活圏であり、長い歴史を持つ住宅地域である。特に漆谷地区を含む区域は、既存の安定した基盤施設の上に、再建築や再開発を通じて新しい住宅トレンドを取り入れる潜在力を持っている。聖西は大邱南西部の産業団地と連結された拠点であり、商業と住宅が融合した複合地区として再誕生する可能性が大きい。
④大田屯山と老隠（ノウン）地区
大田屯山はかつて大田広域市の象徴的な新都市であったが、近年、住宅団地の老朽化により再建築の要求が高まった。特に屯山洞と月坪洞（ウォルピョンドン）一帯の大規模団地は、大田を代表する住宅地として再整備する必要がある。一方、老隠は近隣の世宗市との連携を通じて成長潜在力が高い地域である。老隠駅を中心とした大規模住宅団地は、将来の交通網改善とともに、新たな住宅中心地として飛躍する可能性がある。
⑤仁川九月と延寿（ヨンス）
仁川では、九月洞と延寿区が整備事業の先導地域として注目されている。九月洞は仁川を代表する商業・住宅地域であり、古いマンションと商業地区を同時に改善する必要性が高い。延寿区の松島（ソンド）国際都市に近い住宅団地は、再建築を通じて松島との連携を強化し、グローバルビジネスハブとして発展する松島の付加価値を吸収する潜在力を持っている。
⑥光州尚武と河南（ハナム）
光州では、尚武地区と河南地区も整備事業の核心地域として言及されている。尚武地区は光州の行政中心地であり、古い住宅団地が多く、再建築の需要が高い。河南地区は光州北部地域の主要住宅地であり、交通アクセスと広い住環境を備えており、整備事業の効果が大きいと見られる。
⑦高陽（コヤン）花井（ファジョン）地区
高陽市徳陽区の花井地区は、首都圏北部の代表的な新都市であり、優れた交通網と便利な生活インフラがある。しかし、大規模マンション団地が老朽化しており、整備事業が必要な時期となった。花井駅近隣の団地は再建築が完了すれば、ソウルへのアクセスを基盤に人気住宅地として飛躍する可能性が高い。
⑧蔚山（ウルサン）花峰（ファボン）
蔚山北区の花峰は大規模な工業団地に近い住宅地域であり、地域の産業発展とともに成長してきた。近年、マンション団地の老朽化と住民向け利便施設の不足が問題として指摘されており、整備事業の必要性が強調されている。花峰は蔚山の産業インフラと連携した新たな住宅地として定着する可能性が高い。
⑨金海（キムヘ）長有（ジャンユ）
金海長有は慶南地域の代表的な新都市であり、便利な交通網と比較的低い住宅価格で人気を集めてきた。しかし、団地の老朽化とインフラ不足により、整備事業の要求が高まっている。長有は金海と釜山を結ぶ交通の要衝として、再整備を通じてより大きな都市的価値を創出できると期待されている。
これらの地方老朽計画都市の先導地区候補地が成功裏に再誕生するためには、いくつかの重要な課題を解決しなければならない。
第一に、住民の同意確保である。再建築や整備事業の最大のハードルは住民の同意率だ。住民の理解と協力を得るため、透明で公正な手続きが不可欠である。
第二に、財政的および法的支援である。政府や自治体の財政的支援と法的体系が強化されなければならない。特に公共と民間の協力が重要である。
第三に、均衡ある発展という観点である。首都圏と地方の不均衡を解消し、各地域が持つ固有の特性を活かして競争力を高める戦略が必要である。
地方の老朽計画都市の整備は、単に古い建物を新しくするという次元を超え、地域の経済的・社会的潜在力を引き上げる重要なプロジェクトである。釜山海雲台と華明、大邱漆谷と聖西、大田屯山と老隠、仁川九月と延寿、光州尚武と河南、高陽花井、蔚山花峰、金海長有などは、このような変化を先導する有力な候補地である。
これらの地域の成功的な整備は、地域住民にはより良い生活の質を、都市全体には新たな競争力を提供することになるだろう。いま、これらの都市が再び大韓民国の都市発展の主役として浮上することを期待し、変化の過程に注目すべき時である。
ペンネーム「パション」で有名な金鶴烈（キム・ハンニョル）スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『金鶴烈の不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。