[비즈한국] #1 米国人A氏は昨年4月、専用面積240㎡のソウル龍山区漢南洞「漢南ザ・ヒル」アパートを120億ウォンで購入した。同じ面積の直近の売買価格である2023年8月の取引価格（103億ウォン）より約16%上昇した金額で、最高値を更新した。
2 中国人A氏とB氏は昨年10月、済州朝天邑新興里の海岸にある地上2階建て（延べ面積916㎡）のペンション（戸建て住宅）を24億5000万ウォンで買い取った。直近の売買価格である2008年の実取引価格13億ウォンより約88%上昇した金額だ。
不動産景気の低迷が長期化する中、昨年韓国の不動産を購入した買主のうち、外国人が占める割合が過去最高を記録したことが確認された。関連統計の作成が始まった2010年には0.2%に過ぎなかった外国人の不動産購入は、14年で5倍となる1%水準に迫った。内国人よりも融資規制から自由な外国人の購入の動きが、不動産低迷期の売買市場でより一層際立っている。
ビジネス韓国が22日、裁判所の所有権移転登記（売買）申請の買主現況資料を分析した結果、昨年国内不動産（集合建物・土地・建物を含む）を購入して所有権移転登記を申請した外国人は計1万7488人で、全買主の0.98%を占めた。外国人購入比率で言えば、関連統計の作成が始まった2010年（0.2%）以降で最高値となる。2021年に0.62%と鈍化した外国人の不動産購入比率は、不動産低迷局面が可視化された2022年に0.75%へと反発し、2023年には0.91%まで上昇した。
韓国の不動産を購入した外国人のうち、半数以上は中国人だ。昨年は1万1351人（0.64%）の中国人が韓国の不動産を購入し、所有権移転登記を申請した。2024年の中国人による購入比率は、外国人全体の購入比率と同様、関連統計が始まった2010年（0.02%）以降で最高値を記録した。このほか、昨年の国籍別外国人購入比率は、米国人2531人（0.14%）、カナダ人671人（0.04%）、ベトナム人576人（0.03%）、ロシア人298人（0.02%）の順で続いた。
外国人による不動産購入比率が高い地域は仁川だ。昨年、仁川所在の不動産購入者10万3761人のうち、1681人（2.19%）が外国人だった。地域別の外国人購入比率は、京畿道1.60%、済州1.44%、忠清南道1.14%、ソウル1.07%、蔚山0.80%、忠清北道0.73%、釜山0.49%、慶尚南道0.48%、江原道0.42%、世宗0.38%、大邱0.33%、慶尚北道0.32%、全羅北道0.31%、全羅南道0.29%、光州0.29%、大田0.28%の順となっている。
外国人による不動産購入の動きが強まるにつれ、国内不動産で賃貸収益を得る外国人も増えている。昨年、確定日付が付与された不動産の賃貸人現況を分析した結果、外国人賃貸人は1万7679人で、全賃貸人の0.62%を占めた。前年比で外国人賃貸人の数は微減（-125人）したが、全賃貸人に占める外国人の割合は小幅（0.006%）に増加した。外国人の不動産賃貸人は2014年の8532人（0.45%）水準から、8年後の2022年には1万7494人（0.57%）へと増加した。
もちろん、外国人の住宅所有者も増える傾向にある。韓国不動産院によると、昨年上半期に外国人が国内に保有する住宅数は9万5058戸で、関連集計が始まった2022年下半期比で1万1546戸（13.83%）増加した。国内住宅を保有する外国人は計9万3414人で、1人当たりの平均所有住宅数は1.02戸だった。外国人が保有する住宅の内訳は、共同住宅8万6695戸、戸建て住宅8363戸で、共同住宅の比率が高かった。
このように外国人の不動産購入が増加している背景には、外国人が内国人よりも融資規制から自由であるという分析が支配的だ。外国人が韓国の銀行から融資を受ける際は、担保掛目（LTV）や総負債返済比率（DTI）などの国内融資規制が適用される。しかし、本国の銀行から融資を受ける場合は、当該国の銀行の裁量により韓国よりも緩やかな規制が適用され、はるかに容易に融資を実行できる。さらに、住宅の場合、政府が外国人の各世帯員による住宅保有実態を把握することが難しいため、多住宅規制からも自由な傾向がある。
