[비즈한국] 不動産景気の低迷が長期化する中、昨年、韓国における超高額マンションの売買が前年比で約1.6倍増加したことが確認された。2023年までは100億ウォン台に留まっていたマンションの最高価格は、昨年200億ウォンを突破し、最高値を更新した。その間、韓国のマンション価格上位20%と下位20%の格差は過去最大の11倍に達し、二極化が深刻化する様相を見せている。
ビジネス韓国が30日、国土交通部の実取引価格公開システムの資料を分析した結果、昨年50億ウォン以上の価格で売買された韓国のマンションは計406戸で、前年比253戸（165%）増加した。50億ウォン以上100億ウォン未満が384戸で236戸（159%）増加し、100億ウォン以上150億ウォン未満が18戸で14戸（350%）、150億以上200億未満が2戸で1戸（100%）増加した。今年は韓国のマンション売買史上初めて、200億ウォン以上で取引されたマンションが2戸も登場した。
昨年50億ウォン以上で売買されたマンションはすべてソウル所在である。地域別では、ソウル江南区が211件で超高額取引が最も多く、瑞草区131件、龍山区38件、城東区19件、永登浦区6件、松坡区1件の順で続いた。単一団地で50億ウォン以上の超高額取引が最も多く発生したマンションは、ソウル瑞草区の盤浦ザイ（34件）だった。100億ウォン以上で見た場合は、ソウル龍山区のナインワン漢南（5件）で最も多くの超高額取引が発生した。
2024年に売買最高価格を記録したマンションは、ソウル龍山区のナインワン漢南である。昨年7月、専用面積273㎡の物件が220億ウォンで売却され、歴代マンション売買価格の最高値を更新した。直前の最高価格も1カ月前に同団地で取引された専用面積274㎡の物件であったが、この価格を20億ウォンも上回った。ナインワン漢南に先行する最高価格は、近隣の漢江沿いに位置するパーク漢南の専用面積269㎡の物件であった。このマンションは2023年8月に180億ウォンで所有者が代わり、最高値を記録していた。
ナインワン漢南は、大信証券003540の孫会社であるDS漢南が、かつての在韓米軍居住地に建設したマンションだ。地下4階～地上最高9階、9棟（341世帯）規模で、2019年11月に竣工した。2018年の分譲当時、分譲価格上限制を回避するために「4年賃貸後の分譲」という方式で翌年から入居が始まった。予定通りであれば2023年に分譲転換すべきところだが、法人総合不動産税率やマンション公示価格の上昇による税負担が増加したため、施行会社が2021年3月に早期分譲に踏み切った。分譲転換価格は3.3㎡あたり平均6100万ウォン水準と言われている。
このほか、今年売買価格上位10位のマンションには、ソウル瑞草区アクロリバーパーク専用面積235㎡（8月、180億ウォン）、ソウル龍山区パーク漢南269㎡（10月、170億ウォン）、ソウル城東区アクロソウルフォレスト198㎡（7月、145億ウォン）、ソウル江南区PH129 274㎡（12月、138億ウォン）、ソウル龍山区ナインワン漢南244㎡（4月、120億ウォン）、ソウル龍山区漢南ザ・ヒル240㎡（4月、120億ウォン）、ソウル江南区狎鴎亭洞現代7次245㎡（3月、6月それぞれ115億ウォン）などがある。
築20年以上の老朽住宅の中では、ソウル江南区狎鴎亭洞の現代アパートが最も高値で売れた。1979年竣工の専用面積245㎡規模の狎鴎亭現代7次は、昨年3月と6月にそれぞれ115億ウォンで売却され、同団地の最高価格を記録した。このほかにも狎鴎亭現代1次196㎡（7月、90億ウォン2件、4月、89億ウォン）、狎鴎亭新現代11次183㎡（11月、86億ウォン）など、狎鴎亭アパート地区に位置する137戸（全体の34%）が今年、50億ウォン以上で取引されたマンションに名を連ねた。
狎鴎亭アパート地区は現在、韓国の再建築において最大の目玉と目されている。ソウル市は1970年代、アパート供給を活性化させる目的で江南区の漢江沿いに狎鴎亭アパート地区を造成した。その後、狎鴎亭現代（1～14次）や美星（1～2次）、漢陽（1～8次）アパートなどが密集して建設された。大部分が築40年を超えており、現在は隣接する団地同士で6つの区域に分け、再建築を推進している。昨年、老朽住宅の最高価格を記録した現代7次は、最大規模の狎鴎亭3区域に属する。今年、狎鴎亭2・3区域では施工者の選定が進むものと予測されている。
マンション価格は二極化が深刻化する傾向にある。KB不動産の住宅価格動向調査によると、昨年12月の全国マンション売買価格の5分位倍率は11倍に達した。関連統計の集計が始まった2008年12月（8.1倍）以降、14年ぶりに最高値を記録した。マンション売買価格の5分位倍率とは、上位20%（5分位）の平均を、下位20%（1分位）の平均で割った値である。倍率が大きいほど、高価住宅と低価住宅の価格格差が大きいことを意味する。