[비즈한국] 2月12日、ソウル市は土地取引許可区域（以下、土地許可制）の解除を本格的に推進すると発表した。今回の措置は、市民の財産権行使を制限する規制を撤廃し、不動産市場に活力を吹き込むという趣旨だ。特に国際交流複合地区（蚕室・三成・大峙・清潭洞）を除く291カ所のアパートと迅速統合企画の6カ所を即時解除し、2027年までに計59カ所を順次、規制から外す計画だ。しかし、再建築を推進するアパート14カ所や主要な再開発団地、投機過熱地域などは、依然として土地許可制が維持される。
このような「部分的解除」政策は、果たして市民の財産権を保護しながら不動産市場を安定させることができるのだろうか。むしろ、規制維持地域においては、憲法上の財産権侵害という論争と市場歪曲の可能性が残っている。さらに、ソウル市も認めている通り、土地許可制は短期的な効果があるだけで、長期的には効用が減少するという研究結果も存在する。今回の政策の背景を分析し、解除後の不動産市場への影響を展望しながら、残存する規制の問題点を指摘したい。
土地取引許可制度は、1970年代末の不動産投機ブームを抑えるために導入された規制装置だ。開発予定地や投機の懸念がある地域での大規模な土地・住宅取引の際に事前許可を義務付けることで、投機需要を遮断し、価格の安定化を図った。特に2000年代半ば以降、再建築・再開発ブームが起こる中、ソウル江南・松坡など特定の地域に集中した投機現象を防ぐために適用範囲が拡大された。
土地許可制が適用された地域では、住宅売買時に2年間の実居住義務が課され、賃貸やチョンセ（保証金制度）を前提とした投資行為（ギャップ投資）が禁止される。これは取引をコントロールすることを超え、所有権の行使自体を制限する性格を帯びている。例えば、再開発予定アパートの場合、組合設立まで土地取引が事実上不可能となり、住民の財産権行使が封鎖される。
初期の土地許可制は、投機需要の抑制と価格安定化に一定の寄与をした。2010年代初頭の江南一帯の急騰劇が落ち着いたのは、土地許可制の影響が大きかった。しかし、時間が経つにつれ二つの問題が浮き彫りになった。第一に、広範囲な規制によって開発が完了した地域まで取引が萎縮し、市場の流動性が低下したこと。第二に、再開発事業が遅延すれば土地許可制の維持期間も長くなり、住民の不満が高まったことだ。ソウル市も2024年の研究委託を通じて「短期的な効果はあるが、長期的には効力が減少する」という結果を認めている。
ソウル市は今回の解除措置において、大きく三つの原則を掲げた。
第一は、国際交流複合地区の再建築アパート14カ所を除外することだ。これらの団地は安全診断を通過して再建築が差し迫っており、投機需要流入の可能性が高いため、規制維持が必要だと判断した。第二は、迅速統合企画の6カ所を即時解除することだ。組合設立認可が完了した事業地は法的基盤が整っているため解除する。第三は、2027年までに59カ所を順次解除することだ。組合設立認可の時点を基準に段階的な緩和を推進する。
一方で、狎鴎亭・汝矣島・木洞・聖水洞などの主要再開発団地と公共再開発34カ所、投機過熱地区内の迅速統合企画14カ所は、管理処分計画認可後に投機の可能性が低くなるまで規制を維持する。
今回の解除は、市民社会の強い要請に応えたものだ。1月に呉世勲市長が主催した「規制緩和で民生を救う大討論会」で、市民らは「財産権行使を侵害する土地許可制を撤廃せよ」と促した。実際に土地許可制指定地域では、居住移転の制限や財産処分の困難さなどによる苦情が頻発していた。ソウル市はこうした声を受け入れ、「広範囲な規制から選別的規制へと転換し、市民の財産権を保護する」という立場だ。
その一方で、不動産市場の不確実性を懸念した政策的妥協も読み取れる。ソウル市は解除後も「投機需要が発生すれば即座に再指定する」と警戒を緩めていない。これは過熱の可能性がある地域への事前遮断を目的としたもので、市場安定化と財産権保護の間で綱渡りをしていることを示している。
解除措置は、短期的に規制から外れた地域の取引量増加を導くと予想される。特に迅速統合企画の6カ所と国際交流複合地区周辺のアパートは、購入需要が集中し、価格上昇圧力を受ける可能性がある。しかし、これはソウル市が望む「市場の活力」とは距離がある。むしろ投資家が解除地域に資本を集中させれば、保留された規制地域（例：江南3区）との格差がさらに広がる懸念がある。
さらに、土地許可制の解除による価格上昇は賃料の値上げにつながり、庶民層の住居負担を増大させる恐れがある。ソウル市が強調する「財産権保護」が、一部の資産階層の利益のみを代弁していないか、問い直す必要がある。
憲法第23条は「すべての国民の財産権は保障される」と明示している。しかし、土地許可制の維持地域では、所有者が土地を自由に処分できない状況が続いている。これは財産権行使の本質的な内容を侵害する恐れがあるため、違憲の可能性がある。2022年、憲法裁判所も「土地取引許可制が財産権制限の限界を超えた場合、違憲判決の可能性がある」と示唆したことがある。
ソウル市は「投機防止」を根拠に規制の正当性を主張するが、実際に投機かどうかを判断する基準は曖昧だ。例えば、再建築アパート14カ所を規制維持対象としたことは、「投機の可能性」という抽象的な根拠に依存している。これは政策の恣意性につながり、法的安定性を損なう可能性がある。
ソウル市は土地許可制の解除によって「不動産市場の予測可能性を高める」と強調する。しかし、迅速統合企画事業地の解除時期を「組合設立認可完了時点」と限定することは、むしろ事業推進速度による差別を招く。組合設立が遅延している地域は規制から外れることができず、不平等が固定化しかねない。
また、ソウル市が認めた通り、土地許可制は長期的には効果が微々たるものだ。不動産市場は規制回避手段を発展させ、むしろより複雑な問題を生み出すだけである。結局、土地許可制は「一時しのぎの規制」にとどまり、根本的な解決策にはなっていない。
ソウル市の土地許可制解除は、市民の財産権保護という前向きな目標を含んでいるが、依然として残る規制と政策の矛盾点は解決すべき課題として残っている。ソウル市は「規制緩和」と「市場安定化」という二兎を追うために、持続的なモニタリングと柔軟な政策転換が必要だ。単純な規制撤廃ではなく、市場の信頼を回復し、住民の権利を保障するバランスのとれた政策が求められている時だ。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所所長）は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。ネイバーブログ「パションの世の中探訪記」とYouTube「ステュTV」を運営・配信している。著書に『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『今からは上がるところだけ上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。