[비즈한국] 2025年3月19日、政府はソウルの住宅市場の急騰を抑えるため、住宅市場安定化対策を発表した。今回の対策には、特にソウルの江南（カンナム）、瑞草（ソチョ）、松坡（ソンパ）、龍山（ヨンサン）区など上位地域を中心に拡大された土地取引許可区域（土許制）の再指定とともに、金融規制の強化、住宅供給の拡大などが含まれている。
しかし、今回の措置はわずか1か月前の2月に土許制を解除したことに対する反省もなく、再び規制を強化したという点で、市場や国民から大きな不満の声が上がっている。本コラムでは、3月19日の対策の主要内容と市場の反応、そして今回の措置の問題点と今後の展望について深く分析する。
まず、3月19日の対策の主要内容を整理してみよう。
① 土地取引許可区域（土許制）の再指定および拡大
今回の対策の核心は、土地取引許可区域（土許制）の再指定および拡大だ。政府は江南、瑞草、松坡、龍山区などソウル市内の主要上位アパート約2200団地（約40万戸）を対象に土許制を再指定した。これはわずか1か月前の2月に土許制を解除したことに対する反省もなく再び規制を強化する措置であり、市場の反発を招いている。
土許制の再指定は3月24日から6か月間適用され、必要に応じて追加延長が可能だ。また、狎鴎亭（アックジョン）、汝矣島（ヨイド）、木洞（モクトン）、聖水（ソンス）洞など既存の土許制指定地域も維持される。政府は今回の措置が短期間内の住宅価格上昇を抑制し、市場の安定化を図るためのものだと説明した。
② 調整対象地域および投機過熱地区の指定検討
土許制の再指定後も市場の不安が続く場合、調整対象地域および投機過熱地区の追加指定を検討している。調整対象地域と投機過熱地区には、融資規制（LTV、DTI）、税制強化（譲渡所得税、取得税）、分譲再当選制限、転売制限などの強力な規制が適用される。特に、多住宅者に対する重課税と資金調達計画書提出の義務などが強化される見通しだ。
③ 金融および家計融資管理の強化
政府は住宅価格急騰地域を中心に住宅担保融資およびチョンセ（保証金預け入れ）融資の点検を強化し、金融圏の自律管理も強化する計画だ。特に、先順位チョンセ融資が設定された住宅に対して後順位住宅担保融資を取り扱う場合、リスク評価を強化し、多住宅者の新規住宅担保融資を制限するなどの措置を施行する予定だ。また、首都圏の地域別に家計融資のモニタリングを強化し、地域内の新規融資が既存の返済分を超えないように管理する方針だ。
④ 住宅供給の拡大
住宅市場の安定化のために供給面でも多様な措置を打ち出した。ソウル都心内の再建築・再開発事業のスピードを上げるために法律改正を推進し、事業場ごとに最大50億ウォン規模の低利初期資金融資を支援する計画だ。また、新築住宅約11万戸を年末までに供給し、首都圏の公共宅地で年内に着工する場合、未分譲発生分に対する買取確約（22兆ウォン規模）を通じて供給を早期化する予定だ。
このような内容の政策に対する市場の反応は、不満と懸念で満ちている。
第一に、土許制再指定に対する反発だ。
今回の対策に対する最大の反発は土許制の再指定だ。わずか1か月前の2月に土許制を解除した政府が再び規制を強化したことは、市場の信頼を大きく損なう措置として評価されている。市場参加者は政府の政策の一貫性の欠如を批判し、今回の措置が短期的な市場安定のための政治的決定だと指摘している。
特に、土許制の再指定は住宅市場の流動性を急激に減少させる恐れがある。土許制指定地域では住宅売買が制限されるため、実需を持つ無住宅者や移住を希望する人までもが取引で困難に直面する可能性がある。これはかえって市場の歪曲を招く可能性が高い。
第二に、金融規制強化に対する懸念だ。
金融規制の強化も市場の懸念を呼んでいる。特に、多住宅者に対する融資制限とチョンセ融資管理の強化は、実需を持つ階層まで被害を受ける可能性があるという指摘だ。また、金融圏の自律管理強化は銀行の融資審査をさらに厳しくし、消費者の住宅購入負担を増加させかねない。
第三に、供給拡大の実効性に疑問がある。
住宅供給拡大案に対しても実効性への疑問が提起されている。再建築・再開発事業の速度向上と新築住宅の供給拡大は長期的には役立つかもしれないが、短期的には市場に即効性をもたらすことは困難だ。また、公共宅地の買取確約などは政府の財政負担を増大させる恐れもある。
今後の展望を見てみよう。
まず、市場の短期的な安定化の可能性がある。
今回の対策は短期的に住宅価格の上昇を抑えることに一定の成果を出すと予想される。土許制の再指定と金融規制の強化は、投機需要を抑制し市場の過熱を抑える一助となるだろう。しかし、これは一時的な効果にとどまる可能性が高く、長期的な市場安定化のためには追加の措置が必要だ。
第二に、長期的な政策方向の必要性が高まった。
長期的には住宅市場の根本的な問題を解決するための政策の方向性が必要だ。住宅供給の拡大、実需者に対する支援、政策の一貫性の維持などが含まれるべきである。また、政府は市場の信頼を回復するため、政策決定過程で市場参加者の意見を積極的に反映しなければならない。
第三に、市場参加者の信頼回復が優先されるべきだろう。
今回の対策によって市場参加者の信頼が大きく損なわれただけに、政府は信頼回復のために努力しなければならない。政策の一貫性を維持し、市場の反応を注意深くモニタリングし、必要に応じて調整できる柔軟な姿勢が必要だ。
3月19日の住宅市場安定化対策は短期的な市場安定化を目標としているが、政策の一貫性の欠如や実需者に対する配慮不足など、多くの問題を抱えている。政府は今回の対策の効果を綿密にモニタリングしながら、長期的な住宅市場安定化のための戦略を立てるべきだ。また、市場参加者の信頼を回復するために、政策決定過程で透明性と一貫性を維持する努力が求められる。住宅市場は国民の生活の質に直結する重要な問題であるため、政府は短期的な対応にとどまらず、長期的な観点からアプローチすべきである。
「パション」というペンネームで有名な金鶴烈（キム・ハンリョル）スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチュTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『金鶴烈の不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』『大韓民国不動産使用説明書（2020）』などがある。