[비즈한국] 2025年5月、大韓民国の不動産市場は、ソウルの江南（カンナム）3区と龍山（ヨンサン）区を中心に局地的な反発の動きを見せている。一見すると市場が再び活気づいているような流れだ。しかし、視野を少し広げてみれば実体は異なる。ソウルを除く首都圏外郭や地方の市場は、依然として取引の断絶と価格調整の沼の中でもがき苦しんでおり、賃貸（チョンセ）市場もまた、新築を中心とした反射的利益を除けば、極度の沈滞局面から抜け出せずにいる。
ところが政府は、このような時点で「土地取引許可区域の追加指定」、「調整対象地域および投機過熱地区の拡大」など、規制一辺倒の政策導入の可能性を公式化した。企画財政部、国土交通部、金融委員会、ソウル市、韓国銀行、金融監督院などの関連部署が総動員された「第16次不動産市場および供給状況点検TF」会議で出た発言だ。
今はどの時点か？ 2025年は単なる年ではない。政権交代を控えた大統領選の局面だ。2017年に発足した政府は、不動産政策の失敗が決定的な原因となって崩れた。「30回を超える対策」、「市場を抑え込むと叫んで吐き出した規制爆弾」、「若者のマイホーム購入の夢を阻んだ融資規制」は、すべて過去の政権の失敗した遺産だった。
実需と投資心理の混同－江南の上昇は市場全体ではない
政府が規制強化を持ち出した直接的な理由は、江南・瑞草（ソチョ）・松坡（ソンパ）・龍山などで現れた価格上昇だ。瑞草区のマンション価格は最近0.72%上昇し、全国上昇率1位を記録した。この数値だけを見れば、政府が介入する名分があるように見えるかもしれない。
本質は異なる。江南圏のマンションはすでに調整対象地域、投機過熱地区、土地取引許可区域と、3重の規制が適用された状態だ。規制を強化しようにも、これ以上打つカードがない。一方で、この地域の上昇は短期的な需給不均衡、高級住宅需要の堅調さ、整備事業への期待感が複合された結果であり、これは市場の自然な流れである。特に高額住宅を中心とした実取引価格の上昇は、伝統的な中産層以下の需要者たちとは関係がない。
政府が江南の動きだけを見て全国の市場全体に規制のシグナルを送るのは、政策の範囲を誤って設定していると言わざるを得ない。
地方と首都圏外郭は依然として凍りついている
今、大韓民国の不動産市場の半分以上は沈滞、または調整局面にある。KB不動産によると、5大広域市のうち大邱（テグ）は-0.11%、釜山（プサン）は-0.09%、光州（クァンジュ）は-0.06%下落している。大田（テジョン）・蔚山（ウルサン）も同様に横ばい、または弱気を見せている。首都圏でも京畿道のマンション売買変動率は-0.01%と下落に転じ、仁川（インチョン）は-0.03%と下落幅が拡大した。
さらには、取引量がコロナ禍当時よりも低い水準まで落ち込んだ地域もある。このような市場に対して規制拡大で過熱を防ぐというのは、風邪をひいた患者に解熱剤を再び飲ませるようなものだ。
地方の未分譲問題は深刻な水準だ。地方広域市と中小都市は、大規模な新築入居と離脱する需要の中で賃貸価格も連動して下落しており、買い手の心理そのものが底に張り付いている。規制が必要なのではなく、息をつく暇が必要な市場なのだ。
今必要なのは解除と供給だ
むしろ今、政府が検討すべき政策の方向性は正反対である。
第一に、規制の精巧な解除だ。調整対象地域および投機過熱地区から外れるべき地域が多い。仁川の延寿（ヨンス）・南洞（ナムドン）・西区、京畿道の東豆川（トンドゥチョン）・利川（イチョン）・安城（アンソン）、大田の儒城（ユソン）・中区などは典型的な規制解除の対象だ。実取引価格の下落、取引の断絶、未分譲の蓄積という3重苦を経験している。この地域に残っている規制は、市場を縛る足かせに過ぎない。
第二に、供給拡大と民間の参画活性化だ。ソウル都心の整備事業は行政手続きと政治的変数に絡まり、10年以上停滞している。政府はモアタウン、迅速統合企画などのスローガンを叫んでいるが、実際に組合設立や着工段階へ進入したところは少数だ。市場は「供給するという言葉」ではなく「着工された現場」を望んでいる。民間の再開発・再建築に対する行政の迅速化、そして許認可の予測可能性が裏打ちされてこそ、実需者も動き出す。
第三に、住み替えができる市場の正常化だ。融資規制は特に2030世代と無住宅者にとって刃となる。第3段階のストレストDSRが7月から首都圏に適用されれば、住宅購入どころか賃貸の引越しさえ困難になる状況が展開されかねない。規制ではなく、融資の精巧な緩和と資金の流れの復元が核心である。
政治の失敗を政策で繰り返すな
2022年の政権交代の原因は様々だったが、不動産政策の失敗は決定的だった。市場は嘘をつかない。民心の離反が真っ先に現れたのが住宅価格だった。整備事業を締め上げ、税金を課し、融資を絞り、取引を絶ったあの5年がどのように終わったのか、私たちは皆覚えている。大統領選を数ヶ月後に控えた今、同じ光景が繰り返されている。
土地取引許可区域の拡大？ 規制地域の再指定？ その言葉が出る瞬間、市場は再び凍りつく。そして首都圏外郭と地方は永遠に「機会の地」となれないまま見捨てられる。
今は市場を再び信頼させるべき時だ。規制で怖がらせるのではなく、確実な供給計画と公正な制度運用で民心を取り戻さなければならない。政策は権力ではなく、信頼によって機能しなければならない。
忖度政治ではなく、市場の信頼で大統領選に臨むべき
今、政府が規制強化を再検討するということは、一種の「政策的な忖度（あるいは点数稼ぎ）」に見える可能性がある。次期政権によく思われたいという意図であれ、局面管理用であれ、結果は同じだ。市場は「政府を信用できない」というシグナルを受け取り、実需者は様子見をし、投資家は去っていく。
もはや誰も規制には騙されない。代わりに、市場は「供給が出るのか」、「政策に一貫性があるのか」、「融資は開かれているのか」を見ている。そしてそれに応じて、民心は再び動く。
政府が真に市場の安定を望むなら、すべきことは明確だ。規制ではなく解除、統制よりも信頼、脅しよりも予測可能性。それこそが今回の大統領選を、そして大韓民国の住居市場を安定させる解決策だ。
「パション」というペンネームで有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。ネイバーブログ「パションの世の中探索記」とYouTube「スチュTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』『大韓民国不動産使用説明書（2020）』などがある。