[비즈한국] 老朽化したマンション団地が密集し、再開発への期待を集めていた「ノドガン（蘆原・道峰・江北）」の不動産市場が、活力を失い沈没している。過度な分担金が原因で再開発の事業性確保が難航しており、投資家の関心も薄れている様子だ。これに加え、来る7月に予定されている融資規制により、市場の沈滞が長期化するのではないかという懸念が持ち上がっている。
22日、ソウル蘆原区の上渓公団付近の不動産事務所。近隣の仲介業者は「投資家からの問い合わせが途絶えた」と、もどかしい心境を吐露した。蘆原区で最も早く事業を推進している団地の一つである「上渓公団5団地」の場合、施工会社探しに難航しているためだ。GS建設006360を施工会社に選定した後、分担金をめぐる対立で契約を解除したこの団地は、先月28日に施工会社の入札を締め切ったものの、応札した建設会社がなく流札となった。
上渓公団付近で公認仲介業を営むA氏は、「今、再開発のスピードが最も速い5団地でさえ、入居まで数年は待たなければならない」とし、「上渓公団5団地の施工会社選定が不発に終わり、地域内でも再開発に対する懐疑的な反応が出ている」と語った。
老朽団地が密集した蘆原区、低い事業性で再開発事業が難航
老朽化したアパート団地が密集する蘆原地域は、整備事業による価格上昇の期待を集めてきた。統計庁の住宅総調査によると、2023年基準で蘆原区内に竣工後30年が経過したアパートは合計9万559世帯に達する。ソウルの自治体の中で最も多い数値だ。
しかし、ソウル外郭地域という特性上、敷地持分が他地域に比べて相対的に少なく、一般分譲価格が安いため、以前から事業性が低いという指摘が絶えず提起されてきた。さらに2021年以降、工事費の上昇などの余波で分担金の負担が大きくなり、一帯の主要な再開発事業の推進力が低下しているとの評価が出ている。
実際に上渓公団5団地の場合、専用31㎡の所有者が専用59㎡を取得するためには4億ウォン台の分担金を支払わなければならないとされており、未だに施工会社さえ見つかっていない。また別の再開発団地である道峰区の双門漢陽2・3・4次も、再開発分担金が組合員1世帯当たり3億5000万ウォンから4億ウォンに上ると推計され、再開発推進に苦戦している。
蘆原区の公認仲介士B氏は「実際に江北地域で数億ウォン台の分担金を負担できる需要者は多くない」とし、「近隣で最近再開発を終えた団地は2020年竣工の『フォレナ蘆原』だけであり、事業性などを比較する基準となる団地も不足している状況だ」と述べた。
最近、再開発超過利益還収制（再超還）の廃止が無期限延期されたことも、需要者の分担金に対する懸念を大きくしたとの分析も出ている。再超還とは、再開発で発生した利益が組合員1人当たり8000万ウォンを超過する場合、超過分の最大50％を還収する制度で、尹錫悦政権は同制度の廃止を推進したが、野党「共に民主党」の反対により頓挫した経緯がある。
再開発期待の減少で、ノドガンの再開発団地で下落取引が続出
このように再開発の事業性確保に赤信号が灯る中、ノドガン地域の他の再開発団地でも買いの勢いが沈んでいる雰囲気だ。
国土交通部の実取引価格公開システムによると、蘆原区の再開発主要団地である月渓洞「ミミサム（美隆・美星・三好3次）」の三好3次・専用59㎡は、先月27日に7億8000万ウォンで取引され、直前の取引価格より4900万ウォン下落した。これは最高値である9億8000万ウォンと比較すると、約79％の水準に過ぎない。
道峰区倉洞の「サンア1次」専用58㎡は、先月7日に3億5000万ウォンで売買契約が結ばれた。直前の取引価格である5億6500万ウォンから、わずか2ヶ月で2億1500万ウォン下落したことになる。
主要団地の取引が沈滞するにつれ、ノドガン地域全般の住宅価格も弱含みを見せている。韓国不動産院によると、5月第3週（19日基準）の蘆原・道峰・江北はすべて横ばい（0.00％）を示し、ソウルの自治体の中で唯一上昇を記録できなかった。
7月に第3段階DSR施行、ソウル外郭地域の沈滞長期化を懸念
こうした中、金融当局が来る7月から首都圏に第3段階のストレス総負債元利金返済比率（DSR）を施行することとなり、融資依存度が高いノドガン地域の買いの勢いはしばらくの間、さらに萎縮するだろうとの懸念が出ている。
ストレスDSRとは、将来の金利上昇リスクなどに応じてDSRを算出する際に一定水準のストレス金利を上乗せし、融資限度を引き下げる制度だ。ストレス金利が適用されると、実際の融資金利には反映されないものの、元利金の総額が増える効果が生じ、融資限度が減少する。今回、第3段階のストレス金利が適用されれば、首都圏の住宅担保融資の限度は従来比で1000万〜3000万ウォンほど減少する見通しだ。
道峰区倉洞の公認仲介士C氏は「昨年下半期の融資規制以来、取引の問い合わせが途絶えた」とし、「江北地域は実居住者中心で、ギャップ投資などの融資需要が多いため、規制の直撃弾を受けるしかない」と語った。
限度が減る前に融資を前倒しで受ける「駆け込み需要」に対する期待感も、それほど大きくはない雰囲気だ。C氏は「最近は急ぎの売り物件を中心に取引が行われているが、次の大統領選が終わるまでは価格の反発は難しいだろう」とし、「そもそも取引が成立していない状況で、駆け込み需要が新たに発生するのは難しいだろう」と話した。
専門家らは今回の融資規制の施行により、江南を中心としたソウルの中心地と、外郭地域との二極化が深まると予想している。
大韓建設政策研究院のイ・ウンヒョン研究委員は「来たる融資規制は、ソウル外郭の融資を多く利用する実需者中心の市場と、購入資金に余裕がある江南圏との二極化を深刻化させる可能性がある」とし、「アパート購入時に融資を利用する人が多いノドガン地域は、中心部に比べて規制の余波が大きくなると予想される」と述べた。