[비즈한국] 6月3日に予定されている大統領選挙が、不動産市場にどのような影響を与えるかが注目されている。主要な大統領候補たちは、住宅供給の拡大を通じて不動産価格を安定させると明言した。しかし、具体的な計画なしに抽象的な公約ばかりを掲げているとの指摘が相次いでいる。
KB不動産によると、今年5月のソウル特別市の住宅平均売買価格は10億398万ウォンだった。KB不動産が2008年に統計を集計し始めて以来、ソウル特別市の住宅平均売買価格が10億ウォンを超えたのは今回が初めてである。庶民にとって住宅購入はますます困難になっている。
イ・ジェミョン共に民主党大統領候補は、再開発や再建築などを通じて住宅供給を増やすと公約した。イ候補は首都圏地域向けの公約において「第1期ニュータウン（盆唐、一山、山本、中洞、坪村）は老朽化したインフラを全面再整備し、都市機能と住宅品質を同時に向上させる」とし、「ソウルの老朽化した都心は、再開発・再建築の参入障壁を下げて容積率の上限引き上げと分担金の緩和を推進する。また、交通の便が良い第4期スマートニュータウンの開発を準備し、若者や新婚夫婦など無住宅者に快適で負担可能な住宅を供給する」と表明した。
キム・ムンス国民の力大統領候補は、結婚時に3年間、出産時に最大9年間、住居費や貸出利息を支援する内容の「青年結婚3・3・3住宅」供給を公約として掲げた。大学街には半額家賃ゾーンを推進し、容積率も大幅に緩和すると約束した。さらに、再開発と再建築の権限を基礎自治体に移譲し、事業期間を短縮すると明かした。
キム・ムンス候補は、不動産関連税制も緩和すると説明した。総合不動産税を改編し、再建築超過利益回収制度を廃止するというものだ。イ・ジェミョン候補は税金に関して具体的な公約を発表してはいない。それにもかかわらず、過去に比べれば不動産関連税に対して融和的な姿勢を見せている。イ候補は去る5月8日、経済系ユーチューバーたちとの対談で「家を買おうとしている人々に、わざわざ過度な税金を課して抑え込むことはやめよう」と発言した。
イ・ジュンソク改革新党候補も、不動産供給拡大と減税を公約に掲げている。イ候補は政策説明資料において「容積率を大幅に引き上げて事業性を向上させることで供給を拡大し、59㎡型を集中供給することで分譲戸数を増やす」とし、「ライフサイクルの変化に合わせて住宅を売買する際に発生する取得税や譲渡所得税などの税金および付帯費用を弾力的に減免する」と伝えた。
3候補の不動産公約を見ると、細部には違いがあるものの、住宅供給を増やすという点では一致している。ただし、不動産公約が主要な争点というわけではない。2022年の第20代大統領選で不動産問題が主要課題であったことと比較される状況だ。
詳細な関連内容が不足しているとの指摘も出ている。供給を増やすという原則論を述べるだけで、具体的な供給計画や財源確保策などに関する説明が不足しているということだ。イ・ジェミョン候補については、不動産開発関連の公約が保守化したという評価もなされている。
経済正義実践市民連合（経実連）は、イ・ジェミョン候補の不動産公約に対し「第1期ニュータウンの再建築や第4期ニュータウン開発準備、首都圏広域急行鉄道（GTX）の拡張、再建築規制の緩和など、開発と民間市場拡大中心の公約が主を成しており、政策の方向性が右に傾いた（右クリック）ように見える」とし、「不動産税制に関しても、総合不動産税や固定資産税の正常化などへの意志は確認できず、既存の公示価格現実化率の正常化や多住宅者に対する課税強化の公約もない」と伝えた。
経実連は、キム・ムンス候補の公約については「民間中心の供給拡大と減税、GTX建設などの大規模土木事業に焦点を合わせているが、開発事業で発生した莫大な利益は土地所有者と開発業者のみに集中し、根深い社会的な二極化を深刻化させる可能性がある」とし、「後分譲制の拡大、韓国土地住宅公社（LH）の機能改編、開発利益回収制の強化といった核心的な改革課題は公約に含まれていない」と評価した。イ・ジュンソク候補に対しては「不動産分野は供給重視、減税政策を強調しているように見える」とし、「後分譲制、公的宅地の公共化、LH改編などの構造改革公約は言及されておらず、住宅の公共性回復に向けたアプローチは不足している。不動産分野の公約は準備不足という印象を与える」と指摘した。
参与連帯民生希望本部も「全般的に住居・不動産公約が粗末であり、特に住居弱者向けの住居福祉政策が欠落している点は非常に失望させられる」とし、「住宅価格の安定と庶民の住居安定のためには単片的な政策だけでは不十分だ。大統領候補たちに、韓国の住居問題を解決する意志があるのか問わざるを得ない」と指摘した。
不動産業界では、大統領選後もしばらくは不動産市場に大きな変化はないと予想している。イ・ジェミョン候補とキム・ムンス候補の双方が不動産に集中していないためである。チョン・ボヒョン NH投資証券005940不動産研究委員は「ほとんどの場合、実際の政策効果が市場に反映されるまでには時間が必要と見られる」とし、「今回の大統領選で候補たちの不動産公約の方向性が似ている以上、短期的にはグローバルな通商環境、利下げの時期、江南・龍山などの主要規制地域の解除可否、需給条件が市場の流れを左右する可能性が高い」と分析した。
キム・ジヨン不動産R114責任研究員は「大統領選後、次期政府の不動産政策が具体化されるまでは、市場参加者が様子見の姿勢を見せると予想される。さらに、供給不足の懸念やストレス総負債元利金返済比率（DSR）第3段階などの融資規制が重なり、市場の不安感は高まる可能性がある」とし、「短期間で市場の雰囲気が急変しにくい状況において、ソウルをはじめとする首都圏の住宅供給が不足しているだけに、当面は『確実な一軒（똘똘한 한 채）』を選好する現象が続く見通しだ」と説明した。